众律师评说集体土地建房

　　本报关于集体土地违规建房的系列报道引起了强烈反响，近日，本报组织了“集体土地违建房”专场讨论，来自南京熙典律师事务所的罗利军律师、江苏当代国安律师事务所的萧虹律师、南京刘洪律师事务所的刘继祥律师和上海君悦律师事务所南京分所的陈卫东律师专门就此从法律的角度进行了解读。

　　2003年，罗利军律师应邀参加了南京当年整顿集体土地上建房的政府会议，他介绍

说，当年清查的29个在建项目经过清理后，基本都具备了办理“两证”的政策条件，至于有不少住户至今未能办上“两证”，可能存在着开发商与购买居民间的某些需要解决的矛盾，但至少目前政策的障碍没有了。萧虹律师从法律层面解释了有关农村居民在自有宅基地上建房与在集体土地上建房的区别，并指出经过审批后，在集体土地上建房应该针对特定的人群发售，但如果是建好房子进入流通领域，以商品房的形式对外销售，那就涉嫌违规。萧律师还特别对农业用地、建设用地及未开发地进行了详细的解说，农业用地必须经过国家征收后，通过出让，转变性质成为建设用地后，才可以建设商品房，针对我国对农业用地的保护政策，审批手续相当严格。

　　目前，南京市有些区县利用集体土地建商品房有所回潮，其对外销售不限对象也引人关注。那么，购买集体土地上的房子的结果如何？四位律师从法律的角度异口同声称，“风险极大”。

　　刘继祥律师以浦口区一个案例作解说称，法院认定当时的购房合同无效，购房因而败诉。他介绍说，南京市政府在2003年下发的18号文件中明确规定，购买集体土地建房，手续不全的属于违建，拆迁不予补偿。而《村庄和集镇管理条例》中规定，城市居民不得到农村购买宅基地建房，而购买集体土地上的建房也属违规。陈卫东律师也依据相关法律条文提出，目前一些街道以“小城镇建设”为名，在未经审批的集体土地上建房并不受限制地对外销售，而一些抱着“你敢建我就敢买”的心理的居民纷纷购买，本身这种交易就不合法，购买了就存在着极大的政策风险，并难以获得法律的支持，因而风险比较大。

　　最后，四位律师还接听了购买了集体土地上的商品房却办不到“两证”的本报多位读者的电话，解答了他们的疑问。本报记者梅建明任国勇