中北春城小区业主要求更换物业遇尴尬

　　本报记者 刘柏森

　　《哈尔滨市物业管理条例》难解小区物业、业主之争，哈市一小区业主委员会在与物业公司维权交涉中屡屡受挫，甚至发生被殴事件——

　　今年8月，哈尔滨市中北春城小区在业主委员会的组织下，通过以书面征求意见的形

式召开业主大会，决定解聘小区前期物业，选聘新的物业。然而，被解聘的哈尔滨宏邮物业公司认为业主大会不合法、选聘物业程序不合法，至今拒绝从小区撤出。

　　小区内抢盗案频发

　　位于哈尔滨市香坊区香滨路的中北春城小区由黑龙江中北邮电建设开发总公司开发建设。小区业主已全部入住，共有居民1700余户，另有商服40余户。

　　进户之后，业主们感觉到开发商指定的前期物业宏邮物业的服务很不到位，与其收取的0.7元/平方米物业管理费很不相符。

　　其中最让业主气恼的是小区的治安问题。开发商当初售楼时，曾许诺整个小区是封闭式管理，可是进户后业主们却发现，非小区业主均可以轻松地不受盘查地进出小区，把门的物业保安成了摆设。小区内也很少能见到物业保安的巡查。据业主介绍，自入户到现在，该小区已发生了入室盗窃案11起，业主在小区内被劫案3起。小区业主没有了安全感。

　　除此之外，业主还发现，在未征得广大业主同意的情况下，宏邮物业将小区内的公共绿地和公用设施出卖或出租，而所得钱款去向业主更一无所知。

　　难产的业委会

　　在与开发商和物业公司交涉时，业主们发现，单个业主去与物业公司交涉，总是人单势孤。国家和哈尔滨市物业管理条例相继出台后，2005年春，几位活跃的业主倡导成立中北春城业主委员会。但物业公司告诉他们，中北春城的业主委员会已经成立过了。

　　按照国家和哈尔滨市的物业管理条例的规定，业主委员会应由业主召开业主大会选举产生。自进户以来，中北春城从来没有召开过业主大会，业主们也没有行使过选举权，业委会是怎么产生的呢？

　　业主们事后了解到，这个业主委员会是由物业公司指派的。今年11月10日，原业委会副主任张翠云在接受记者采访时，对自己当初是怎么当上副主任的也感到莫名其妙。

　　几位热心小区公共事务的业主们要按照条例赋予他们的权利，决定自己选举、组建能代表自己利益的业委会。按照哈尔滨市物业管理条例第5条规定，一个物业管理区域内，房屋出售并交付使用的建筑面积达到50％以上，或者首个房屋出售并交付使用满2年的，应当召开首次业主大会会议。第6条规定，具备召开首次业主大会条件的，建设单位应当书面通知街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府接到通知后30日内，会同物业所在地房产行政主管部门组建业主大会筹备组。

　　业主们找到中北邮电建设开发公司和宏邮物业，要求其提供召开业主大会的书面通知书。但是业主们一再被推拖。

　　今年3月，中北春城小区业主大会终于召开。由于场地等方面条件所限，这次大会采取了“代议制”的形式———每一单元的业主委托一个代表参加。会上，130名代表通过了业主公约，并选举产生了7人组成的业主委员会，业主马松滨被选为主任，还成立了由小区内几位热衷公益维权老同志组成的业主维权顾问委员会。

　　业主委员会的尴尬

　　今年4月末，业主委员会以书面通知的形式要求宏邮物业在半个月之内公布三年来物业费的收支情况，但被拒绝。5月18日，业委会第二次要求，但再次被拒绝。

　　6月中旬，业主委员会举行了书面征求意见形式的业主大会，经过逐楼挨户征求意见，1344户业主同意重新选聘小区的物业管理企业，占总共1753户业主的76.7％。而后，业委会从7月1日起开始选聘“新管家”，经过一个多月的考察筛选，4家物业公司入围角逐中北春城。

　　8月5日，中北春城小区召开业主大会投票选聘物业。当日，宏邮物业虽没有参加选聘，但是派出了二三十名保安到现场维持秩序。并有小区内部分反对重新选聘物业公司的业主在现场起哄。在这种气氛下，到场参加竞聘的4家物业只有两家登台介绍自己。有300余位业主参加了投票，希美物业最终得票率达94％。

　　8月22日，马松滨与哈尔滨希美物业管理有限责任公司经理曹学昌签订了物业服务合同。据了解，这是继今年6月珠江嘉园小区业主自选“管家”后，哈市第二家业主自主将“管家”换掉的小区。

　　按物业管理条例规定，在前期物业服务合同到期后，原物业管理企业应当将物业管理用房和楼房竣工总平面图、地下管网工程竣工图等资料移交给业委会，以便新聘物业公司入驻。可是，宏邮物业公司拒绝移交，也拒绝退出小区。

　　日前，宏邮物业经理韩松在接受记者采访时表示，之所以该公司没有退出，是因为业委会6月份征求到的业主签名是用欺骗的手法获得的，小区内要求更换的业主只占少数；而且，8月5日选聘大会上只有两家上台竞聘，不符合3家以上物业参加的法规规定，参加投标的业主也达不到法定多数的要求。

　　宏邮物业不退出，8月末，希美物业向中北春城业委会发来书面通知，“决定不再介入中北春城物业管理”。

　　8月23日晚，发生了马松滨被打事件。23日18时许，马松滨和姜帆等业委会成员应宏邮物业公司经理韩松之约，到业主委员会办公室商谈物业管理交接之事。当马松滨等人走到小区内一处背静地方时，忽然围上来二三十位业主，质问他为何主持换掉物业公司，并对他一顿拳打脚踢。

　　有业主报警后，辖区和平派出所民警迅速赶到，制止殴打，并要求几个打人者和马松滨等人到派出所作笔录。但打人者拒绝前往。事情也不了了之。这次被打，让马松滨非常心寒。他向部分业主表达了想辞去主任的想法。

　　事后不久，被打的副主任姜帆也辞去副主任这个职位，并把自己的房子卖掉，搬离了中北春城。另有一位委员自称身体不好，也表示不再干了。这样一来，7名业委会成员只剩下4名。中北春城业委会已名存实亡。

　　居委会来了

　　临近供暖，正在中北春城业主与宏邮物业僵持不下之际，和平街道办事处重型社区居委会介入了。

　　10月中旬，重型社区居委会叫马松滨提交了一份辞职书。10月17日和18日，重型社区居委会在小区内张贴两份通知，称“鉴于业委会主要成员辞职，已经不具备工作条件。为保证小区及时供暖，请居民到宏邮物业公司交纳包烧费。逾期不交者，后果自负。”

　　对此通知，部分业主十分不解。10月18日，中北春城业委会在小区内张贴了一份严正声明。声明中，他们认为，业委会是经业主大会选举产生的，是符合国家物业管理条例规定合法的业主自治组织。居委会宣布“业委会已不具备工作条件”是明显侵权行为。

　　他们还认为，居委会通知居民们仍向宏邮物业交纳包烧费，是无视业主大会已将其解聘的既定事实，再一次侵犯了广大业主的自治权利。

　　日前，重型社区居委会主任郑翠云在接受记者采访时表示，居委会当初发出那两份通知，只是为了保证中北春城小区及时供暖，维系小区的安定与和谐。她表示，居委会并没有接受马松滨辞职的权力，事后，她已把马的辞呈退还给他。郑翠云还表示，业委会和业主物业管理自治还是新生事物，居委会没有处理这个问题的经验。

　　如何化解业主与物业公司的僵局？中北春城小区业主维权顾问委员会一位成员表示，他们近日将向房地产行政主管部门提起申诉，因为法规规定，当被解聘物业拒绝移交时，房产行政主管部门有责任责令其改正，并对其进行处罚。而宏邮物业的经理韩松则表示，如果中北春城重新召开合法的业主大会，他们会尊重业主们合法的、公正的决定。

　　新闻链接

　　为规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，《中华人民共和国物业管理条例》于2003年9月1日起施行。与之相应，《哈尔滨市物业管理条例》于2004年6月10日获黑龙江省第十届人民代表大会常务委员会第九次会议批准，并于2004年8月1日起实施。