水围社区：城中村和谐社区典范

　　深圳社科院推出《创建和谐社区构筑美好家园》报告，剖析福田水围创建和谐社区成功经验

　　水围社区：城中村和谐社区典范

　　【核心提示】

　　水围社区隶属深圳市福田区，位于深圳河以北、金田路以西、福民路以南，毗邻皇岗口岸。地理位置优越，交通便利。社区占地面积0.66平方公里，现有户籍人口1300多人，暂住人口3万多人。

　　1992年农村城市化前，水围旧村是一个地势低洼、污水横流、经济发展滞后，环境卫生恶劣的社区。1992年实现了农村城市化，水围在原村委会和村办实业的基础上成立了水围居民委员会和水围实业股份有限公司。15年来，在董事长庄伟才的带领下，社区股份合作公司以经济建设为中心，走全面协调、可持续发展之路，使水围的经济社会发展和城市建设取得了可喜成绩。截至2005年，水围股份公司拥有固定资产6亿元，集体经济年收入达4600万元。居民每户拥有住房800平方米。为改变城中村缺乏规划，环境卫生恶劣，公共设施不足的局面，水围村投资1.2亿元对旧村进行了改造，先后投资6000多万元修建了文化广场、庄子铜像、雅石艺术博物馆、图书馆、敬老庄、幼儿园等公共设施，并对村内的环卫设施、水电通讯管线进行整治，为社区居民创造了一个安全、卫生、文明的生活环境。先后被评为全国先进“星光老年之家”、广东省环卫标兵村、深圳市乡村旅游点、深圳市首批卫生标兵村和深圳市安全文明标兵小区等，成为深圳市环境最为优美，经济、社会协调发展的和谐社区的典型。

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　　规划先行

　　体现水围社区开放性和包容性

　　城中村是在城市化过程中原村落社区的建筑、人口和社会关系仍然就地保留下来，没有有机地参与城市新的经济分工和产业布局，仍然以土地及土地附着物为主要生活来源，以初级关系而不是次级关系为基础形成的社区。城中村在物理形态上一个主要的特点是仍然沿袭了村落的建筑形态，这是城中村脏、乱、差的根源。因为现代城市是按照一定的规划标准建立起来的，对土地用途、建筑覆盖、容积率、人口容量、绿地、市政设施及公共空间等都有严格的规定。但城中村则是未按城市规划，由城中村居民按照村落的逻辑自行建造起来的。建筑密度大、建筑功能混乱、市政设施配套差、公共空间缺乏，因此居住环境恶劣，容纳了大量的地下经济和就业。由于利益驱使，城中村房东对租客往往不加区分，导致管理难度很大。因此，要从根本上改变城中村脏、乱、差的局面，必须改变城中村的建筑形态，使之成为符合城市规划要求、人口适度、便于管理的社区。

　　水围社区股份公司深谙此理。早在农村城市化完成之初，社区股份公司就认识到，如果拆除旧房子，在原有的土地上又由村民自行建造更多、更高的新房子，就增加了容积率和人口，水围村的居住环境和社会状况就只会更加恶劣。为了给村民营造良好环境，从根本上改变水围社区的面貌，社区股份公司积极与村民沟通，做了大量工作，最后形成了由村股份公司统一对旧村进行改造的共识。从1992年到1998年正式实行旧村改造的六七年间，水围社区没有一户居民擅自改建自家的旧宅。

　　1998年，水围社区正式对旧村实施改造。他们没有小打小闹，而是请来了中国城市规划设计院深圳分院，进行超前的高标准的规划，规划体现了如下特点：

　　第一，打破村落模式，实现与城市社区的有机融合。农村的自然村落多是宗族性的居住社区，村口都设有牌坊或门楼。既是村落的标志，也是封闭的象征。水围村的改造即打破了用牌楼将社区圈起来的做法，改为用一些富有文化气息的雕塑作为村口的标志，并且车辆和行人可以自由出入，充分体现了社区的开放性和包容性。

　　第二，完全按城市规划的要求配套公共设施。小区道路、上下水，电力和通讯管线等全部按照城市规划的要求进行配套或整治，在市政设施建设上实现了与城市社区的完全一致。

　　第三，留足公共空间，为居民提供交往和休憩的场所。建筑密度大、公共空间不足，是城中村的一大问题。水围社区改造舍得在公共空间上下大力气。股份公司拿出了社区中心7000多平方米的土地，用于建设集演出、娱乐、锻炼和休闲为一体的水围文化广场。并且在广场下面建设了一个可停泊180辆车的地下停车场，其他的区域也建有大小不等的绿地和公共活动空间，彻底改变了局促拥挤的局面。

　　第四，将现代性与历史感有机结合起来。水围社区改造项目全部是现代化的建筑，但是，他们十分注意将村落有特色的历史保存下来。如将村内的一口古井保存下来，成为一个景点。另外社区西路口有3棵数百年的大榕树，是村民们以前乘凉休息的地方，也专门建立了亭台予以保护，单这些古树，就将这个现代化社区的历史感展现无遗。加上其它雕塑和景观装饰，使社区具有浓郁的文化氛围。

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　　管理保障

　　营造一个整洁优美的环境

　　作为农村城市化社区，如果没有良好的管理，就难以保持社区的良好面貌。因此，社区明确了“规划是基础、管理是保证”的指导思想，大力加强社区人口、卫生、治安各项管理。

　　1、出租屋与流动人口的管理。为了做好房屋租赁市场管理及租住人员信息采集工作，协助公安部门搞好出租屋的治安管理。2004年6月，水围社区开始了出租屋旅业式管理的探索，成立了出租屋综合管理站，配备12名管理人员。设立信息服务平台，组建楼管员队伍，实行业主自管和他人托管相结合的制度，将强制性管理和服务性管理有机结合起来。在“出租有责，承租有法”的原则下落实出租人、承租人的责任和义务，做到租住人员“来有登记，走有注销”。通过加强管理，实现了出租屋治安和税收的双赢。

　　2、治安和消防管理。社区通过提高技术装备和加强治安队伍建设加强社区治安工作。投资700多万元，在小区内安装闭路电视监控系统，并发动村民在每栋出租屋安装了闭路监控设施，小区内实行24小时闭路电视监控；投资180万元购买了专用汽车2台，警用摩托车13台，对讲机150台等治安设备；同时还组建了摩托巡逻队，提高快速反应能力，有效地预防了路面抢夺案的发生。治安队伍方面，由原来的50人增加到120人，实行20小时全天候巡逻。消防方面，提高消防意识，加强消防队员的技能训练。安排消防队员参加市消防局组织的消防知识和技能培训，组织义务消防队员收看消防防火的教育资料，开展消防实战演习，提高火灾防范意识和扑救能力。

　　3、卫生管理。1997年，水围社区即将整治“三乱”提到重要议事日程。先后投资200多万元引进了配套的无污染垃圾处理系统，投资1380万元用于户外管线整治，投资36万元用于辖区“四海”防治设施的安装，为水围全体居民营造了一个整洁、优美的居住环境。

　　4、自身建设。良好的管理来源于一个优秀的管理团队。社区领导班子十分重视加强自身建设，提高管理水平。社区党支部、董事会和社区居民委员会能够各司其责、协同配合，做到了团结奋进、步调一致、和谐共事。社区股份公司管理层注意参加各种管理培训，同时组织公司员工参加各种专业培训。由于重视学习，善于学习，水围股份公司的管理人员在思想观念、眼界和具体管理实践方面已经摆脱了普通村落化社区的特点。

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　　经济强村

　　呈现地旺人旺商旺财旺繁荣景象

　　经济是各项社会事业的物质基础。水围社区股份公司重视抓好经济建设。在社区土地上先后建起了银庄大厦、金港豪庭、嘉意台、金怡华庭、水围新家园等大型现代地产楼盘，出现了地旺、人旺、商旺、财旺的繁荣景象。下一步，水围村还拟建设一个五星级的大酒店，为集体经济注入新的活力。水围集体经济发展具有如下几个特点：

　　一是正确决策。水围村地理位置优越，作为洗脚上田的农民，发展高科技不可能，也不现实，只有利用自己的优势才能更高地提高资产的收益。水围村以房地产经济为龙头，并将这一经济演绎到极致。

　　二是注重可持续性。水围社区可利用的土地是有限的，利用有限的土地取得长期的最大的收益是社区经济可持续发展的关键。水围股份合作公司在进行房地产开发时注重集体经济的发展壮大，为集体经济留下了大量优质的商业物业，为长期稳定的收益提供了保证。

　　三是眼光超前，循序渐进。对于房地产经济而言，良好的社区环境是其价值的保证。水围村在发展集体经济中，始终没有急功近利。一开始就注意营造高品位的社区，正是在发展过程中始终重视社区环境的营造，才使得社区物业的价值一直保持较高的水准。如果没有超前的眼光，就不会形成目前环境优美、人商两旺的局面。

　　四是引进知名品牌入驻。水围社区股份公司在招商时注意引进知名品牌。麦当劳、肯德基、大佛口、人人乐百货、国美电器、深圳发展银行、民生银行等生活服务知名品牌纷纷入驻，形成了知名品牌与品位社区相得益彰的局面，在极大方便社区居民的同时，也提升了社区物业的价值和收益。

　　目前，水围社区股份公司拥有资产6亿元，年收入稳定在4600万元以上，为水围村民的福利和社区各项事业的发展奠定了坚实的经济基础。

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　　文化立村

　　为居民创造浓郁的文化氛围

　　文化立村是水围社区一个最大的特点。走进水围社区，随处可以感受到浓郁的文化氛围。

　　庄子铜像。水围社区原住民姓庄，是庄子的后裔。在水围社区东路口，矗立着高达5.8米的庄子铜像，铜像古朴典雅、气宇不凡，为社区平添了一道独特的文化风景。

　　水围文化广场。占地7000多平方米，总投资5000万元。设计新颖，高低错落，变化有致。在广场的北端，有一个现代化的、标准的舞台，光是灯光和音响投资即达400多万元，可以进行各种演出。包括深圳文博会的文艺节目在内的各种演出经常在这里举行，为市民提供一道道文化大餐。平日，偌大的广场是各种音乐、舞蹈和体育爱好者的平台，也是社区居民锻炼、休闲的好去处。活跃的文体活动成为居民接受各种文化艺术熏陶的永不谢幕的课堂。

　　水围社区文化大楼。位于社区中央，紧邻文化广场，楼高6层，面积达3000多平方米。楼内除雅石博物馆、图书馆外，还设有舞蹈、健身室和钢琴室。为社区居民提供一条龙的文化服务。

　　雅石艺术博物馆。赏石可以提高人的性情和品位。水围村雅石艺术博物馆也是全国少见的由社区建立的专业博物馆。博物馆占地面积达450平方米，环境幽雅，馆内藏石200余件，其中不乏藏石珍品，有的藏石在大型盆景赏石博览会上获得金奖或银奖。馆内藏品为社区股份公司出资购买，或者是村民私家的藏品，统一放在博物馆内供观众欣赏。博物馆不收门票，向所有前来观看的观众开放。

　　图书馆。位于水围文化中心二楼，面积450平方米。藏书达4万多册，是福田区图书共享工程网点。馆内环境幽雅舒适，完全人性化的书吧理念设计。图书品种丰富，包括政治、哲学、历史、军事等25类图书及少儿读物和部分视听资料。图书馆面向市民免费开放，读者可以自由地进馆阅读。另外，图书馆还经常举行各种文化讲座，为社区居民提供高层次的文化熏陶。

　　教育。水围社区十分重视教育，因为他们看到了教育在改造促进村民市民化的重要性。1990年，水围村在经济还不富裕的情况下，投资300多万元兴建了一座面积1463平方米，可容纳200多个孩子的幼儿园。并经常在经济上支持水围小学的建设和发展。为了鼓励水围村子弟读书上进，水围股份公司出台了奖学规定。凡是考上大学的，视情况分别予以1－10万元的奖励。15年前，村内没有一个大学生，如今考上国内大学的已达30多人，留学英国、加拿大、澳洲、瑞士等国的有10余人，其中一人在英国剑桥大学攻读硕士学位。

　　各种文体协会。水围村有石友会、舞蹈队等各种文体组织，在社区经常举行各种文化体育活动。

　　尊师重教的风气，完善的文化设施，活跃的社区文化生活，是提升水围社区的人文修养，增进社区和谐的重要条件。

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　　服务为民

　　领导班子牢记责任为社区谋福利

　　水围的建设和发展，集中体现了社区领导层服务社区、造福社区的责任感和思想意识，没有这种为社区谋福利，为社区长远发展着想的理念，就不可能成就水围的今天。

　　一是服务水围村原住居民。原住居民是社区股份公司的所有者，也是水围集体资产的拥有者，促使集体经济保值增值，为股民服务，是股份公司的责任。水围社区股份公司致力于发展团结奋进，致力于发展集体经济，改善居民的居住、生活环境，极大地造福了水围村民。目前，公司股东每人每年享有集体经济分红2万多元，老人享有养老金，并建有占地4000多平方米、各种设施齐全的敬老庄，真正实现了老有所养，幼有所教，婴有所托，难有所助。

　　二是服务外来的商家、住家。水围社区领导班子在管理上不分亲疏，坚持一视同仁，对外来在水围经商、租住的人员，社区领导班子不厚此薄彼，始终保持开放而不是排斥的态度，为他们提供良好的工作和居住环境。对于社区内合法经商、居住的人员，社区都同等地予以保护。因此，在水围没有以强欺弱、本地人欺负外地人的土壤和风气。

　　三是服务市民。社区内的公用设施包括图书馆、文体广场等都面向所有居民开放，社区的各种公共文体活动也都吸引社区内外的市民参与，使社区成为一个公众性的文化活动场所。

　　四是服务社会。水围社区积极参与各种公益活动。在各种公益募捐活动中都非常踊跃。2002年，社区一个来自贫困山区的保安患脑血管阻塞，半身瘫痪，无钱医治，公司获悉后，当即拿出2万元，社区居民也纷纷解囊，仅半个月就捐款10多万元，使这名保安重新站了起来。2004年，由深圳市妇女儿童发展中心主办的“感动社区“大型公益巡演的第一场演出即在水围社区文化广场举行。同时，社区不忘致富思源，富而思进，鼓励社区子弟参军入伍，保家卫国。2000年以来，先后有7位水围适龄青年光荣入伍，其中3人在部队入党。公司对入伍青年实行奖励，颁发奖金1万元，服役期间每月发给补助1500元，复转退伍后优先安排工作。