昆明维修基金管理暴露三大隐忧

　　千余小区仅有57个缴费 市长热线调研开出药方

　　本报记者张雅棋／文王宇衡／摄

　　近期，昆明市市长热线12345办公室在对市民反复投诉的问题进行清理排查中发现，涉及住房共有部位共用设施设备维修基金（以下简称“维修基金”）的反映有逐年上升的趋势。据不完全统计，昆明1000多个住宅小区中，收缴维修基金的仅有57个。为此，热线办日前组织有关人员，带着问题进行了深入的专题调研，并开出药方，希望唤起有关部门的重视。

　　维修基金关系到业主利益

　　小区共用设施的养护离不开维修基金

　　不足一成小区收缴基金

　　“维修基金”涉及的资金量大，关系到房屋所有权人（业主）的利益以及房地产市场秩序及社会稳定。

　　据不完全统计，目前，昆明市房地产开发商和物业管理公司约有800多家，住宅小区约1000多个。收缴维修基金的57个小区，占小区总数的5.7%，收缴金额约5000多万元，绝大多数小区均未收缴维修基金。在收缴维修基金中形式多样：房改房，由昆明市公积金管理中心和部分单位代收代管；商品房，由房地产开发商和房地产开发商的物业管理公司代收代管。而对于维修基金的管理，昆明市早在2001年就着手制定相关办法。昆明市建委以“市建字〔2001〕2号”文件，草拟了《昆明市住宅共用部位共用设施设备维修金使用管理办法》，但是因物业管理职权调整到市房管部门，紧接着物业管理职能下划，此管理办法也就此搁浅。

　　维修基金凸显3隐忧

　　热线办调研发现，由于昆明物业管理职能的调整、下划，未及时出台可操作的管理办法，监督管理以及各职能部门间的配合不到位，以致造成收缴、管理和监督不规范，甚至可能会出现失控。

　　3个方面的隐忧引起调研组的思考：

　　●隐忧一 维修基金未收缴，无维修经费，已经引发了不少业主与业主间、业主与物管公司间的矛盾。很多未收维修基金的商品房中，大都已进入“老化”阶段，共用部位设施设备损坏严重，需进行维护、维修。没有维修基金作保障，无经费维修，业主反映、投诉不断。

　　●隐忧二 基金的监管非常不规范，存在着安全隐患。因为一般情况下，维修基金不到使用时，业主很少过问，也无监管手段，而且由于行政监督机制未建立，一旦发生代管人挪用，甚至卷款而逃的情况，其后果难料。

　　●隐忧三 归集维修基金阻力也比较大。据悉，昆明四城区早已着手根据建设部维修基金管理办法和省建设厅的“两个通知”精神，正在抓紧归集工作。但是，归集工作举步艰难，有的开发商采取拖着不交；有的则打着业主对“统一归集后，不方便业主查账”的幌子来抵制等。

　　规范维修基金迫在眉睫

　　调研发现，商品房维修资金由开发商或物管公司代收代管，挪用、侵占或流失等现象时有发生，已成为或将成为引发社会矛盾和影响社会稳定的因素，其规范管理迫在眉睫。

　　调研组建议，相关部门应该借鉴外地经验，加强维修基金的管理，应尽快制定出台昆明市可操作的维修基金管理办法。为确保维修基金安全，必须按照“业主所有、专户存储、业主决策、政府监督”的原则，规范昆明市维修基金的收缴、管理、使用、监督，对无法收缴维修基金的老小区出台相应的维修协调办法。另外，还要加强现有商品房维修基金的收缴、归集工作。对未办理大、小房产证的，在办证前开发商应当将代收代管的维修基金归集后，方能办理；对已收缴的维修基金，房管部门应尽快、及时地归集到指定的商业银行专户储存，建设行政管理部门配合做好相关工作，并由相关部门负责，实事求是地协调处理好未收缴维修基金小区共用部位设施设备亟待的维修工作。

　　他山之石

　　去年，北京市实行了《专项维修资金使用管理办法（试行）》，其中对小区公共维修基金如何交纳，由谁管理、监督、怎样使用等大众关注的话题予以解答。

　　问题一 怎样交纳公共维修基金？

　　根据现行政策规定，购房者要按照购房款2%的数额来交纳公共维修基金。以一个总价为50万元的房子为例，它的公共维修基金就是1万元。目前公共维修基金多由物业公司在业主收房时收取。

　　问题二 公共维修基金存放在何处？由谁管理？

　　业主大会成立后，经业主大会决议，由业主委员会（以下简称“业委会”）在银行开立账户，存储维修资金。业委会开户银行由市建委通过招标方式确定，供业委会选择。业委会开户后，应当将开户资料报送市资金中心区县管理部备案。

　　各区县建设委员会负责本辖区内维修资金使用的管理、监督工作。市住房资金管理中心（以下简称市资金中心）负责维修资金使用的日常管理工作，遵循“专户存储，业主决策，专款专用，核算到户”的原则。

　　问题三 什么情况下可以使用？怎样申请使用？

　　当物业管理区域内属全体业主或部分业主共同所有且共同使用的部位及设施设备需要进行除日常运行维修养护范围以外的中修、大修及更新、改造时，可以申请使用公共维修基金。涉及物业管理区域内全体业主的维修工程，业委会应当组织召开业主大会会议，经全体业主所持投票权2/3以上表决通过后实施；涉及部分楼宇、单元、楼层的共用部位、共用设施设备的维修工程，业委会应当组织召开所涉及范围内业主会议，经所涉及范围内业主所持投票权2/3以上表决通过后实施。

　　由业委会向代管的市居住小区管理办公室（以下简称“市小区办”）申请，市小区办在与业委会签订移交协议后7个工作日内将业委会所辖范围内业主的维修资金划转到业委会账户；物业管理区域内公有住房售后维修资金，由业委会向代管的市资金中心申请，市资金中心在与业委会签订移交协议后7个工作日内将业委会所辖范围内公有住房售后维修资金划转到业委会账户。

　　业委会成立前，维修资金原则上不得使用。确需使用的，物业应当将维修计划、费用预算、维修费用按户分摊明细表等向维修工程涉及业主公示及征求书面意见，经涉及业主所持投票权2/3以上通过；物业持资金支用申请、资金预支用备案表、业主决议、专业机构鉴定报告、维修费用分摊明细表、维修资金交纳情况统计表、施工合同等材料到市小区办或市资金中心区县管理部办理资金预支手续。

　　目前，小区一般需入住5年后方可申请使用公共维修基金。业委会是公共维修基金使用管理的重要机构，由此可见小区成立业委会的重要性！宋蕾整理

　　他山之石

　　上海市采取层级监管体系进行管理。聘请专业中介机构对维修基金的使用进行第三方监管。在办理大、小产权证时须缴纳维修基金；维修基金归集到上海市房屋维修资金管理中心，由其在银行建立专项账户管理。资金管理中心将维修基金划转到业委会指定账户，使用时由业主大会决定后，由正、副主任签字盖章。 账目实行三级公开，政府部门定期检查。

　　成都市以《成都市城市住房专项维修资金管理暂行办法》政府令的形式进行规范管理。维修资金统一在专户银行储存，挪用、乱用维修资金的企业和业委会将受到行政处罚，并通过媒体曝光。

　　相关链接

　　公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。其本金由售房单位和购房人共同筹集，所有权归交纳人，其利息用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护，利息不足时由产权人分摊。对维修基金的收缴管理，建设部1998年出台的《住宅共用部位设施设备维修基金管理办法》明确规定，业主应当按购房款金额的2％交纳维修基金，否则不予办理房产证；维修基金按照“业主所有、专户存储、业主决策、政府监督”的原则进行管理。

　　云南省建设厅2001年以“云建房〔2001〕1235号”文进行了转发；2006年，又以《云南省建设厅云南省财政厅关于切实加强住宅共用部位共用设施设备维修基金管理的通知》和《云南省建设厅关于认真贯彻落实加强住宅共用单位共用设施设备维修基金管理文件的通知》（以下简称“两个通知”）下发各州市。昆明市四个城区房管局均转发了省里的“两个通知”，正积极地对开发商代收代管的维修基金进行归集、规范管理中。

　　（春城晚报）