私房私租合同是否有效

　　私房出租是需要许可的，但很多人不了解这一点，或明明知道也不去办理手续，为少缴点税。但私自出租也会带来问题。你将合同签订得天衣无缝，就没事了。但租赁人终止合同，且还要你退还他几个月的房租，理由就是你没得到出租许可，违法在先，所以他和你签订的合同也就不成立了。最近，南京栖霞区法院就受理了一起这样的案件。

　　你违反了合同约定！

　　你们都自愿我就有效！

　　你没办租赁手续!

　　“黑房”惹祸

　　房东成被告

　　张强是南京某街道的一位干部，家住板仓街，另外在怡园小区有一套门面房，长期空着，他就想把房子租出去，增加一点收入。2004年9月28日，张强和李林签订了一份房屋出租协议，协议约定，张强将怡园小区内的门面房租给李林用于饭店经营。租赁期限为5年，每年租金为26000元。为保险起见，张强还在协议里约定，在租赁期限内，李林若未经他同意，中途擅自退租的话，李林必须按月租金的两倍向张强支付违约金，如果支付的违约金不足以抵付损失，李林还应进行赔偿。签了这份合同之后，张强心里还挺满意，他觉得合同订得那么详细，不应该再有什么问题了。但他根本就没有想到，房屋出租要去相关部门办理房屋出租许可证等手续。而作为承租人，李林也没有要求张强出示相关手续。

　　合同签订之后的第2天，张强就收取了李林第一年的房租26000元和住房保证金2000元。之后，两人一直相安无事。但不到2年，事情就起了变化。李林的饭店经营得并不怎么样，所以他想退租，和张强协商了多次，张强就要求李林按照协议里的约定赔偿他的损失，李林自然不干。但没过多久，李林突然将张强告至法院，以张强出租给他的房屋没有办理租赁登记手续，合同属于无效为由，要求法院终止他与张强签订的房屋租赁合同，并要求张强退回3个月的租金和2000元住房保证金。接到法院的传票，张强一下傻了眼。几天后，不知所措的张强来到鼓楼区法律援助中心，请求法律援助，法援中心接受了他的请求。

　　双方自愿

　　合同就有效

　　在和代理律师讨论过之后，张强决定对李林进行反诉，要求李林按合同约定赔偿张强违约金4333元。栖霞区法院决定两诉并审。在庭审中，李林说当初是在不知情的情况下签订了这份租房合同。他认为，这处房屋是张强私有的房产，而且迄今为止一直没有办理南京市私房出租许可证和房屋租赁登记手续，也未依法纳税，因此属于非法出租黑户，当初签订的合同应该是无效的。张强称，当初这份合同是在双方自愿的情况下签订的，所以合同应该合法并成立。而李林现在已经违反了合同上的约定，在未经张强同意的情况下，中途擅自提出退租，因此李林应按合同约定承担违约金。

　　没有经过许可的房屋，出租时签订的合同是否有效呢？法院经审理认为，张强和李林签订房屋租赁合同时，双方当事人都是出于自愿，不违反全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，因此合同是有效的。李林称张强未办理相关手续、未依法纳税的主张并不能用来判定合同本身是否有效。所以，法院最终判决终止双方签订的房屋租赁合同。张强返还李林租金和保证金共7450元，李林支付给张强4333元违约金。

　　目前私房出租而没有办理相关手续的现象很普遍，大部分原因是怕麻烦，认为只要签订了房屋租赁合同就完事了。也有些人是为了不交相应的税款而不办相关手续。这样虽然能省一时的事，一点的税款，但却存在很多隐患，一旦发生纠纷，就会得不偿失。????

　　通讯员 黄 涛

　　实习生 郭君 记者 吉启雷