如何办理房产继承登记手续

　　【南京日报报道】 市民刘老先生共生有两个子女，大女儿刘非和小女儿刘平。由于小女儿肢体有残疾，没有劳动能力，所以刘老和小女儿一直与大女儿生活在一起，并由大女儿照顾两人的生活起居。随着年纪越来越大，刘老考虑到长久以来生活上一直给大女儿增添了许多不便之处，于是在临终前立了一份遗嘱，将其名下的一处房产全部留给了大女儿，作为一定的补偿。前不久，刘老因病去世，大女儿拿着遗嘱去房产登记部门办理房产继承手续，却没有办成。

　　这是为何呢？日前，记者就此问题走访了南京市产权交易登记中心有关部门的负责人。

　　据介绍，我国继承法规定，房产继承一般分为法定继承和遗嘱继承两种情形。法定继承是指由法律直接规定继承人的范围、继承顺序、遗产分配原则的一种继承方式。法定继承实际发生的条件主要有以下几种：1、被继承人生前没有立下遗嘱；2、遗嘱继承人放弃继承或受遗赠人放弃受遗赠；3、遗嘱继承人丧失继承权；4、遗嘱继承人、受遗赠人先于遗嘱继承人死亡；5、遗嘱无效部分所涉及到的遗产；6、遗嘱未予处分的遗产。此类情况，继承人应在被继承人去世后到房屋所在地的公证处或市级以上的公证处办理房产继承公证手续。

　　遗嘱继承是指继承人依照被继承人生前所立的合法有效的遗嘱，继承被继承人遗产的继承方式。在被继承人死亡后，只有具备以下条件时，才可具体适用遗嘱继承：1、被继承人立有合法有效遗嘱；2、遗嘱继承人没有丧失继承权，也未放弃继承权；3、遗嘱继承人后于遗嘱人死亡；4、没有遗赠扶养协议或遗赠扶养协议与遗嘱不相抵触的。此类情况，继承人在被继承人去世后，应持有效遗嘱到公证处办理继承权公证。

　　此外，房产部门人士还向有关市民作出如下提醒：第一、如遇到无行为能力人的继承权、受遗赠权，应由他的法定代理人代为行使；2、遗嘱继承人只能是法定继承人范围以内的人，继承法中指定的第一顺序继承人为：父母、配偶、子女，第二顺序继承人为：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。法定继承人以外的人依遗嘱继承房产的，如祖父母将房产指定给孙子女继承，因孙子女不在法定继承人的范围之内，因此只能称其为受遗赠人。无论是法定继承还是遗嘱继承，继承人在取得继承公证书后，便可持继承权公证书、身份证件、房屋权属证书到产权登记部门办理房屋产权转移登记手续。

　　那么上述案例中刘老的大女儿又为什么没能顺利办成房产继承手续呢？该负责人解释，根据最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国继承法）若干问题的意见》第37条第1款规定：“立遗嘱人未保留缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人的遗产份额，在处理其遗产时，应当为该继承人留下必要的遗产，所剩余的部分，才可参照遗嘱确定的分配原则处理。”而刘老的遗嘱中，并没有为小女儿留下必要的房产。所以，这份遗嘱属部分无效，应按《继承法》中有关规定，对遗嘱中无效部分按法定继承办理。

　　2007版《南京市商品房预售合同》条文详解

　　条文第四条计价方式与价款乙方预购该商品房以建筑面积计价，单价为元／平方米，总价款合计（大写），（小写）币种为。该总价款由下列款项构成：

　　【√】房价款：元／平方米，合计元。

　　【√】房屋套内的装饰装修款：元／平方米，合计元。

　　【√】注解本条为填空加选择加填空式，内容为本合同的价格条款。

　　本合同采用按房屋建筑面积计价的方式计算合同标的的价格，本条包括单价、总价、币种和总价构成四个方面的内容。其中，“单价”乘以第一条第四款的“建筑面积”等于“总价款”。若双方当事人协商一致，决定不采用建筑面积计价方式，而采用按套、按幢或按套内建筑面积等其它计价方式的，当事人仍然应当按照本条的设计完整填写，其实际采用的计价方式由当事人在“其它约定”或“补充协议”中另行明确。这时，本合同的部分其它条款将与当事人另行选定的计价方式不配套（比如第十一条第一款），当事人应另行制定补充条款予以必要的协调。

　　针对装修一次到位的商品房，本合同允许对总价款进行大类拆分，本条给出“房价款”和“套内装饰装修款”的两项构成。其中，“房价款”被铅印选定，为必然项目；“房价款”是指房屋建筑工程和安装工程设计文件标准内的售价，俗称“毛坯价”或“简装价”。“套内装饰装修款”是指“精装修商品房”内部“精装修”工程的售价。双方当事人尤其是甲方当事人应实事求是，合理分割装修一次到位商品房的总价款，不然容易引发不必要的纠纷。当然，经当事人协商一致，双方也可以对总价款的构成不作区分，全部作为房价款处理。

　　对所谓“拎包入住”的商品房，因“总价款”中还另含有家私、家电等售价，当事人可以在本条最后的空白选项中按实际情况给出相应约定，但在这里不适合用建筑面积计算单价，双方当事人宜商定其它合理方式。

　　通讯员 方市兴 南京日报记者 侯锦阳

　　(编辑若萤)