买房面积误差超３％ 律师应提示市民有权退房

　　四川新闻网-成都商报讯

　　昨日记者获悉，全国律协为规范全国房地产律师办理商品房交易法律业务，已完成《律师参与办理商品房交易法律业务操作指引》（讨论稿）（以下简称《指引》），在商品房认购、销售、转卖等各方面为律师办案提供明确指引。省律协副秘书长蒋玉春称，目前《指引》还在征求各方意见，正式文本何时出台尚未确定。

　　购房定金易起争议，律师应提醒签订合同前留下书面记录

　　《指引》中提到，一般购房者和开发商签订《商品房买卖合同》时间较长，开放商往往会要求购房者之前先签订认购书，并交纳一定定金。定金是买卖双方容易发生争议的重点问题。如果因当事人一方原因没能订立商品房买卖合同，定金会按法律规定没收或双倍返还处理。虽然认购书中常出现订金、押金字眼，但这些并非法律意义上的定金。只有认购书写明，购房者违约，订金、押金不退还，出卖人违约，双倍返还订金、押金时，订金、押金才会具定金性质。

　　《指引》规定，律师为购房者提供法律服务时，应当提示购房者，必须在签订正式合同前与开发商协商合同内容，还应留下书面记录。以避免一旦合同未能签订，开发商以购房者未与其协商为由没收定金。

　　面积误差超过3%，律师应提示购房者可退房

　　《指引》提到，按照房屋套内建筑面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如合同没有约定或约定不明，面积误差绝对值超过3%时，律师应提醒购房者有权退房，开放商应在30日内将已付房款退还给购房者，并支付相应利息。

　　《指引》中称，开发商一般提供的格式合同往往有“如对面积发生争议，委托某一机构测量”的内容。这种情况下，律师应当提示购房者增加一条“如对该机构的测量结果仍有异议，可另行委托测量”的内容，这样可更好维护购房者权益。

　　房屋交付，开发商应出示单套商品房验收合格证明

　　《指引》称，购房合同一般会约定，建设方、设计方、勘察方、施工方、监理方等五方验收合格为交付条件。但这种验收不是逐套验收，而是抽查验收，不能保证每套房屋实际均符合交付条件。律师应提示购房者，在合同中加上一条“开发商应出示合同下单套商品房验收合同的证明”。交房时，开发商一般在合同中对逾期交房约定较低的违约责任，律师应提示购房者提高要求。此外，合同应明确约定，如遇逾期竣工后出现法定或约定的免责事由导致不能按期交房的，开发商不应免责。

　　小区绿化应在合同中明确

　　一般小区的基础设施以及绿化景观等公共配套设备，购房合同往往约定得不完整、不详细。有的业主入住新房却发现小区内一片荒芜。《指引》提到，律师应提示购房者，要求开发商将主要基础设施及公共配套建筑在合同中明确列出，这些设备必须和房屋一并交付。《指引》称，一般开发商会在购房合同中做出这样的约定：“达不到上述条件，逾期期间减收物管费。”但实际上因为前期物业管理公司与开发商并非同一企业，这样的约定属于无效约定，律师应提醒购房者将合同中此类条款改为“由开发商代交减收的物管费。”

　　本报记者 赵倩