大连市房地产经济学学会副秘书长贾广葆通过大量调研和...

　　大连市房地产经济学学会副秘书长贾广葆通过大量调研和数据分析后建议

　　用房屋置换给楼市减压

　　●参与房屋置换的“尾房”大多在70平方米～90平方米之间，一定程度上可缓解我市商品住宅供应的结构性矛盾

　　●商品房“尾房”的降价将会对我市一、二手房的价格产生连动效应和连环影响

　　由大连市房地产开发协会、大连市房地产协会、大连市房地产经济学学会主办，大连海滨房屋置换有限公司承办的大连市第四届房屋置换大集，将于3月24日在大连市房屋租赁管理中心一楼大厅举行。由于本届房屋置换大集首次将我市大量空置的商品房降价引进，与市民手中的旧房对接置换，而引起我市市民和房地产业内人士的关注。作为我市房地产理论界的一位著名学者，大连市房地产经济学学会副秘书长贾广葆昨天将其通过大量调研和数据分析后得出的一个结论这样向记者阐述：“我市应利用房屋置换来缓解商品住房供应的结构性矛盾。”

　　适合6成购房者需求的60平方米～100平方米住宅供应量去年明显下降

　　贾广葆告诉记者，从户型面积结构供应量看，2006年全市商品住宅供应套数60平方米以下户型增长21.5%；100平方米～120平方米和120平方米～144平方米分别增长18.5%和55.9%；144平方米以上大户型则增长1.5倍；而60平方米～100平方米中户型住宅供应量则下降22.7%。“大”与“小”“户型”两头冒尖，其供应量明显增大，供应充足，而适合60%以上购房者需求的60平方米～100平方米中户型住宅供应量却明显下降，相对短缺。

　　贾广葆认为，在目前我市中小户型商品房暂时供应不足的情况下，我市应利用“房屋置换”来缓解商品住房供应的结构性矛盾，所以此次房屋置换大集重点收集的中小户型的二手存量房源就达1万套左右；首次参加房屋置换大集的200余套新商品房“尾房”绝大多数都在70平方米～90平方米之间，显然可以在一定程度上缓解我市商品住宅供应的结构性矛盾，满足一部分中低收入家庭中小户型房屋置换的自住需求。

　　原先只存在于市民手中旧房之间的房屋置换可以消化我市楼市的压力

　　贾广葆告诉记者，截止到去年年底，我市空置商品房建筑面积已经达200多万平方米，而随着去年地块的集中放量供应，有207个楼盘、建筑面积1650万平方米的商品房今年继续施工，加上今年新开工的20多个楼盘，再加上经济适用房、廉租房、限价房以及单位集资房，2007年大连市在建施工建筑面积将突破2200万平方米；而2005年和2006年，全年商品房销售量不过600万平方米左右，市内四区不过为350万平方米左右，其中商品住宅年销售量也不过在550万平方米以内，市内四区在300万平方米～330万平方米之间。显然，从商品房开发量和销售量比率和商品房空置量与竣工量比率来看，我市楼盘空置房和在建楼盘的消化压力明显增大。

　　而在国家对房地产市场不断调控、国人对楼市的观望、楼市面临的舆论压力较大的情况下，贾广葆认为，原先只存在于市民手中旧房之间的“房屋置换”可以消化我市楼市的压力，贾广葆设计的大致做法为：购房者可以用原有的旧房、小房、产权房、使用权房变现一块资金，购房者自己再积蓄一块资金，我市的“易居宝”金融工程优惠一块资金，通过房屋置换换购一套空置商品房和二手存量房，这样可在一定程度上缓解大连市空置商品房和在建楼盘的潜在消化压力。

　　“尾房”的降价入市置换，有望对我市一、二手房价格产生连环影响

　　贾广葆说，从二手房源上看，由于营业税和个人所得税的影响，许多原先想趁新出手的房子，要等到五年后出手，这在一定程度上减少了二手房源的上市，所以表现在我市二手房市场的成交量和价格上，就显得“量少价高”。

　　贾广葆举例说，2月份我市二手房成交量降至相对低点，环比下降近29%；而从房价上看，2月份我市二手房涨幅同比8.4%，名列全国70个大中城市第五，比全国平均涨幅4.4%，高出4个百分点。

　　因此贾广葆预计，我市商品房“尾房”的降价入市并参与到房屋置换中，很可能对我市一、二手房市价格产生连环影响：在二手房市场上，由于“尾房”的出现扩大了二手房来源渠道，所以有可能形成二手房“量增价降”的趋势；而对新商品房市场而言，商品房“尾房”的降价也给我市今后的商品房市场的价格带来一种下降的效应。贾广葆认为，如果我市的“房屋置换大集”长年坚持吸纳更多降价“尾房”参与其中，将会对我市一、二手房的价格产生连动效应和连环影响。