中包公寓物业管理陷入"真空"

　　4月2日上午，宣化路151弄中包公寓的物业管理人员卸下公司铭牌，撤离小区。对此，部分业主认为物业方卷走维修基金、撇下小区一走了之，但小区物业表示，撤离小区是因为一些业主长期拒缴物业费，经营无法正常维持。

　　[物业撤离]

　　门卫室大门敞开垃圾无人清运

　　4月3日下午，记者来到中包公寓看到，几名居民正坐在门卫室内看门。小区楼道门前的垃圾桶已满，不少垃圾袋随意丢在桶边散发着异味。居民表示，2日上午10点，物业在小区门口贴出告示后，便敞开门卫室大门，与管理员和清洁工离开了小区。门卫室外贴着的告示称：中包公寓因存在开发商遗留的问题，小区物业新驰物业公司管理困难重重。物业公司认为，自中包公寓业委会成立后，他们始终得不到理解和尊重，因此退出。通告旁另有一张告知书，物业表示物业公司多年来一直垫付资金，未动用业主自缴的那部分维修基金。

　　一些居民告诉记者，物业公司所称的“得不到理解和尊重”，是因为物业的维修基金支出账目不被业委会认可。

　　[矛盾缘由]

　　维修基金数额认定起争议

　　中包公寓1996年竣工后不久，开发商上海欣宝房地产有限公司便倒闭。1998年4月，新驰物业进驻小区管理至今。据了解，“欣宝”倒闭前未能向管理部门提交申请并出具新建商品房房地产权证，业委会的成立因此一直延迟至去年9月。

　　业委会主任沈先生介绍说，业委会成立后，要求新驰物业方面公示维修基金账目时，物业公司称，开发商倒闭前并未按照规定从每户的房款总额内提出3%交付其作维修基金。他还向记者出示了一张图纸，称新驰物业将图上的自行车棚等区域改建成临街商铺出租并从中获益，还将开发商抵押给银行的房子出租。沈先生认为，这些收益涉及业主利益，物业应将其归入维修基金。据业委会调查统计，物业掌握的维修基金含利息总计应达221.94万元，但物业公司列出的维修基金费用仅423289.78元。

　　一些业主告诉记者，之前物业经常未按承诺上门解决报修问题，因此他们拒缴管理费，如今希望物业能将维修基金的账目说清。

　　[物业解释]

　　经营管理难以正常维持

　　新驰物业的孙女士表示：“小区总共1万多平方米，全部业主缴齐管理费不过7000元，但公司以前每月也只能收到五成物业费，这些钱还得用来支付电费、工资等，最后所剩无几。年初业委会与物业就维修基金数额产生分歧后，我们便收不到物业费了，难以维持正常经营，撤离小区实属无奈。”

　　孙女士解释说，按照相关规定，物业维修基金由两部分组成，即开发商支付房价的3%和业主支付房价的2%。公司入驻小区前，“欣宝”并未向物业缴纳配套费、维修基金等，他们只有业主缴纳的2%部分维修基金。“业委会成立前，我们无权动用维修基金，只能暂时垫付。”她表示，有业主抱怨物业未能及时服务，因为当时他们确实无钱支付维修所需，“即使业主缴纳的维修基金全部使用，我们仍然亏损17万元”。

　　对开发商抵押给银行的房屋被物业出租，新驰公司方面解释说，无资金可用的前提下，只能这样“以房养房”，用房租作维修支出。至于沈先生所说自行车棚等被改建后，物业用以收租营利的问题，“新驰”方面强调，那张图不过是小区动工前的一张构想图，实际规划图中那里本来就是商铺，“其中的一个产权归物业公司所有，另外3个商铺的产权人委托我们出租，因此租金不属维修基金”。

　　[事态进展]

　　管理部门正积极协调

　　长宁区房地局第一办事处副主任蔡女士告诉记者，新驰物业撤离该小区前，已告知房管部门，他们在3月中旬也告知了业委会。目前有关方面已积极应对，当晚联系派驻了保安临时管理，近期还将通过社区保卫队加强小区安全管理，并联系了环卫部门为小区清运垃圾。“但这不是长久之计。”她表示，房管部门无权强制要求“新驰”继续管理中包公寓，她希望业委会能召开临时业主大会商讨选聘物业事宜，尽快令小区物业管理恢复常态。至于业委会与物业对维修基金金额认定存在的分歧，双方应通过有关途径确认。