迟到五年的房产证

　　文/马军

　　2006年12月，彭冠民等20多人，从法院领到了刚刚执结的诉讼费，案子就此画上了圆满的句号。

　　70多岁的彭冠民没有想到，自己一大把年纪了，居然还走上了法庭，和另外20多位邻居一起到法院打官司。

　　这事起源于彭冠民的一次购房经历。2000年前后，彭冠民与家人商量要购买一套房屋，选中了北京市海淀区罗庄 西里的房屋后，他把全家多年的积蓄拿了出来，与金德龙公司签订了《购房协议书》，双方约定购买海淀区罗庄西里8号楼6 03号房屋一套，此后彭冠民按照约定的价款向金德龙公司支付了全部的购房款。

　　2002年，彭冠民一家就住进了新房中，但房产证却迟迟不见办理下来。花了这么多钱，没有房产证，心里就是不 踏实，再说落户口、小孩上学的事因此全都受影响，没法解决。为此老彭多次找金德龙公司，一开始还有人接待，后来连找谁 也不知道了，和邻居一打听，才知道，原来许多人的房产证都没有办下来。于是大家联合起来找金德龙公司，找房屋

开发商， 找房屋管理部门，甚至发展到最后结队上访，还找到了人大代表。

　　直到2006年，大家发现金德龙公司下落不明了，但房产证却还没有下落。怎么办？最后大家决定到法院起诉，虽 然没有打过官司，但也只有这一条路可行了。

　　因为此批案件是群体性纠纷，而且当事人已经有了各种上访的经验，加上问题多年没有得到解决，当事人的情绪十分 激动，所以案件在立案时，立案庭就向审判庭通报了该批案件情况。

　　我从事民事审判工作十余年，审理了近千件各种类型的案件，有一些重大影响的案件，也有疑难案件和情绪对抗的上 访案件，所以积累了丰富的审判经验，这次我责无旁贷地承担起审理这批案件的任务。

　　虽然这个案件已经审结半年多，但其中的细节却让我久久难忘。

　　第一次见面，法庭里站满了当事人

　　在收到案卷后，我先仔细阅读了当事人的起诉书，从中把握当事人想要在诉讼中追求什么，理解当事人内心的想法是 十分重要的。除了阅读起诉书外，还要及时和当事人沟通，有时起诉书的内容并不能真实地反映当事人真实的意思表示。通过 阅读起诉书，我发现当事人并不十分懂法律，他们将一些并不是法院审理范围的内容，如金德龙公司是否有偷税的行为等以及 其他一些并非房屋买卖合同内容的主张，全作为诉讼请求提出，这必然造成诉讼难以及时进行，因为不属于法院主管的问题首 先要予以解决。

　　阅读完起诉书之后，更坚定了我的一个想法，就是必须先找当事人谈一谈，进行一次沟通。这个想法从最初的“为了 稳定当事人的情绪，让他们在开庭时注意克制，保证庭审的顺利进行”，转变成“向他们讲解一些法律的规定”，我要行使法 官的释明权，通过释明告诉当事人法律的规定，法院的审理程序，从而让不太了解法律、没有打过官司的当事人能够作出正确 的判断。

　　书记员安排了这次会见当事人的时间，并将地点选在法院的一个中法庭。没想到那天到法院的当事人很多，法庭里设 有20多个座位竟然不够坐，许多人只能站着。

　　看到他们的表情，我能够感觉到他们的不知所措。有的在观望，有的在讨论，更多的是一种繁杂的眼神，那种繁杂背 后既有不满、距离，也有不信任。毕竟，这次起诉，他们不仅将金德龙公司告上了法庭，也将另一家较有实力的开发商——兴 华公司告上了法庭。中国的老百姓延续着一种偏见就是不与权贵相斗，他们总认为那是有实力的一方，自己在一开始就处于弱 势，但是只要诉讼了，他们又变得相当的认真和执著，一旦不慎就会造成失控，群体性的失控后果会相当严重。

　　时至今日，我已无法准确回忆起自己当时具体说了什么话，只记得看见人群中有一些年龄较大的当事人，我先告诉他 们法庭内拥挤，较热，空气也不好，希望他们先坐下，注意身体，还告诉他们法庭内允许他们喝水。我能够感觉到他们的惊讶 ，事后很多当事人告诉我，他们到那么多部门投诉，大多时候遭遇到的是冷默，那是一种与己无关的默视和拒之千里的推诿， 而在庄严的法庭里，他们没有想到法官会这么关心他们。

　　当时，我是尽量选择他们能够理解的语言，告诉他们到法院来是行使正当权利，维护合法利益，在这过程中只有遵守 法律，合法

维权才能够获得法律的保护。然后，我又对他们诉讼中一些不属于法院主管的问题作了解释，很快当事人就理解了 ，我甚至能够看到他们相互之间有了另一种默契，愿意主动地配合法院的工作。在我的建议下，他们选出了几个代表，平时由 这几个代表负责通知、交材料和领材料、开庭时发言，等等。当天他们就把不属于法院主管的内容撤了，选择了正确的诉讼请 求。

　　开庭审判中遇到法律难题

　　虽然，当事人的情绪得到了控制，但是接下来的审判并不是一帆风顺。

　　这里需要交代一下案件涉及的背景因素：兴华公司作为房屋开发公司，开发了坐落于海淀区罗庄西里8号楼的房屋， 并负责申请办理房屋所有权登记。兴华公司与金德龙公司分别于2000年7月18日和2001年2月13日签订两份《购 房协议书》，两份合同约定兴华公司将位于海淀区罗庄西里8号楼总面积为5783.8平方米的房屋销售给金德龙公司，此 后双方于2002年5月23日签订《协议书》，同年5月27日签订《确认书》。兴华公司所销售房屋性质为房改售房。

　　而此后，兴华公司和金德龙公司因购房款和房屋所有权证问题对簿公堂。北京市第一中级人民法院审理后确认合同有 效，并作出(2002)一中民初字第3969号民事判决，金德龙公司不服提起上诉，经北京市高级人民法院审理，调解由 金德龙公司向兴华公司支付购房款860万元整，分期给付；兴华公司向金德龙公司交付房屋所有权证69个，分批给付。

　　我在审理当中发现，金德龙公司尚欠兴华公司购房款，而兴华公司已向金德龙公司交付部分房屋所有权证，所交付的 均为房改售房的房屋所有权证，但没有交付彭冠民等人的房屋所有权证。同时，我们在找金德龙公司时发现，其公司已人去楼 空，没有任何经营人员和财产线索。在没有人能够应诉的情况下，按一般惯例，我们选择了公告送达起诉书。

　　本案另一被告兴华公司接到起诉书副本后，很快提交了答辩状。他们认为自己也是受害者，并答辩称：海淀区罗庄西 里8号楼是我公司开发房地产项目，在销售过程中因金德龙公司尚欠我公司款项的原因，导致未办理房屋所有权证。现我公司 与彭冠民之间没有法律关系，我公司并非适格主体，在金德龙公司不履行还款义务时，我公司有权拒绝为彭冠民等人办理房屋 所有权证，故不同意其诉讼请求。

　　开庭时，我与两位人民陪审员组成合议庭开庭审理，庭审比较顺利，但庭审后我却始终被该案的法律问题所困扰。

　　本案的关键问题在于合同的相对性，兴华公司与金德龙公司之间签订的合同，双方是合同相对人，兴华公司与金德龙 公司基于合同而向对方负有各自的义务，如兴华公司交付房屋，金德龙公司交付购房款；同样，彭冠民他们这些购房者也只和 金德龙公司签订了买卖合同，双方是合同的相对方，各自承担相应的权利义务。如果金德龙公司能够找到，那么问题并不繁杂 ，但恰恰因为金德龙公司无法找到，即使法院判金德龙公司协助办理房产证，也会因无法执行而成为一纸空文。现在原告将房 屋开发者兴华公司推上被告席，但是从合同的角度讲，兴华公司并未与实际购房者彭冠民等人有任何合同，这意味着兴华公司 对彭冠民不负有合同义务。

　　为此，我在开庭前以及通过庭审找兴华公司作了许多调解工作，庭后又进行调解，但由于金德龙公司还欠兴华公司的 钱，所以调解工作很难进行下去。

　　经过反复思考，我忽然想到不能仅抱住法条不放，把注意力都集中在合同上不会有任何进展。如果要解决问题，就要 突破合同的相对性，过去审理一些代位权案件时，就是突破了合同的相对性，对债权人进行保护。那么这起案件是否可以呢？ 于是我从兴华公司作为房地产开发者的角度，分析其所负有的各项义务，很快就找到了对策。

　　在判决书中，我这样写道：

　　兴华公司作为房屋开发公司和所有权人负有为海淀区罗庄西里8号楼房改房购买者办理房屋所有权证的义务。彭冠民 与金德龙公司签订《购房协议书》，金德龙公司在履行交付房屋义务的同时，应当交付房屋所有权证。现因金德龙公司与兴华 公司之间的纠纷，导致金德龙公司未取得兴华公司交付的房屋所有权证，故而无法履行向彭冠民交付房屋所有权证的义务。对 此，虽然兴华公司提出与彭冠民未直接建立买卖合同关系，其并非适格主体的抗辩理由，但考虑到本案具体情况，兴华公司开 发、销售行为和本次交易的特点，兴华公司销售的房屋属房改房，以及通过兴华公司已为部分购房者办理房屋所有权证的行为 ，能够确认兴华公司向主管部门申请办理房屋所有权证的对象为实际购房者，海淀区罗庄西里8号楼房屋所有权证的办理应由 作为房屋开发者的兴华公司负责，故而兴华公司基于其销售房屋的行为而产生办理房屋所有权证的义务，该房屋所有权证的实 际所有人应为购房者，而非金德龙公司，金德龙公司仅是在兴华公司交付房屋所有权证后，再行交给购房人。

　　综上所述，本院认为房屋所有权证只能由兴华公司负责向房屋权属登记机关申报办理，兴华公司与实际购房者之间存 在办理房屋所有权证的法律关系，金德龙公司与兴华公司之间的纠纷，不应损及实际购房者的利益，在金德龙公司不能为购房 者办理并交付房屋所有权证，且在该公司下落不明的情况下，兴华公司负有为购房者办理房屋所有权证并直接交付的义务。现 彭冠民主张兴华公司办理并交付房屋所有权证，本院予以支持。经法院生效调解确认，金德龙公司与兴华公司互负债务，对于 本院认定兴华公司直接为购房者办理房屋所有权证并交付的行为，应视为执行了调解内容，故而不必再行向金德龙公司履行交 付房屋所有权证的义务，同时应予指出，上述行为不影响法院生效调解确定金德龙公司向兴华公司支付房款的责任。考虑兴华 公司在办理房屋所有权证过程中需要准备相关材料，故而本院给予其一定的办理期限，同时购房者应当提供相关资料予以协助 ，在此过程中双方的义务，本院综合判定。

　　拿到房产证的当事人一起向法庭鞠躬

　　宣判后，我虽然长出一口气，但是我知道尚未“案结事了”，摆在面前还有两个问题：被告是否上诉和如何执行。

　　第一个问题很快得到答复，由于我做了大量的解释工作，兴华公司决定不再提起上诉。第二个问题则要难得多，虽然 兴华公司服从判决，但是毕竟兴华公司只是负责向房屋权属登记机关申报办理房产证的单位，其无权发放产权证，而售房时的 政策与现行规定不一致，带来不少困难。

　　本来作为承办法官，判决生效之后就已经进入执行阶段了，那是执行庭的工作范围，但考虑到此前我与双方当事人接 触较多，双方对我也比较信任，能够在双方之间搭建沟通的桥梁，加之自己又多次跑相关部门，也建立了一定的联系，于是我 决定协调执行事宜。

　　我先后找到海淀区建委沟通，找双方当事人协调。具体办理当中才发现还有许多麻烦的细节问题，即使是填写一次申 请，申报一个手续，也需要收集齐20多户人的印章、签字，还收交纳印花税、办理房屋所有权证工本费、测绘费等一笔笔钱 ，兴华公司提交申报材料要经审核过关，海淀区建委在手续齐全后还要报北京市建委。于是为了加快申报速度，早日让老百姓 拿到房产证，兴华公司、海淀区建委都加快了工作节奏，当事人盼望5年的房产证终于以最快的速度办理了下来。

　　兴华公司将房产证交给了我，我赶快通知购房的老百姓来取证。领证那天他们全来了，我记得当我把房产证放到彭冠 民的手上时，他双手颤抖地接过房产证，然后又紧紧握住我的手，哽噎半天，泪水顺着眼角流了出来。

　　每当我念到一位当事人的名字时，他周围的人都会高兴地拍拍他，或握握手，当他拿到渴望多年的房产证时，法庭里 就会一片掌声。当我发完所有的房产证时，突然所有的人都站了起来，其中一个代表表达了感激之后，所有的人竟然一起深深 地向国徽、天平、法官鞠躬，那向前注视的目光充满敬仰、神圣、信任与感激。

　　2006年12月，执行庭将彭冠民等人预先支付的诉讼费送到他们的手上，我再次看到了他们信任和感激的眼神。

　　十多年的审判生涯中，习惯了当事人的冷默、纠缠、无理，习惯了案件的繁重、枯燥、重复，习惯了审判的重负、压 力、责任，但那一刻我却发现，原来自己这么多年能够无悔地坚持，依然热爱审判事业，正是因为那些救助的眼神，那里充满 了真诚与信任，还有对神圣法律的敬仰之情。

　　(摘自《法律与生活》半月刊2007年3月下半月刊)