70年后我们的房子该怎么办

　　薛先生是上海交大的一位博士生，前不久在上海闹市区徐家汇买了一套100多万元的新房准备结婚。在办过户手续 和房产证的间隙，他听到旁边跟他一起等待的两人正在讨论土地期限的问题，“土地使用期限70年到了以后，我们的房子怎 么办呢？”“是啊，我怎么没意识到这个问题呢？”薛先生拿到房产证看了一下，这个始建于2002年的房子标识的土地使 用期限是到2072年。

　　带着疑问，薛先生上网查询有关这方面明确的法规。

　　《物权法》中找答案

　　在我国，土地所有权属于国家，因此，我们购买房屋后只是拥有了房屋所有权和土地使用权。而没有期限的房屋所有 权与房屋下面有期限的土地使用权之间的矛盾，使房屋所有者的心里总有些不踏实。《中华人民共和国城镇国有使用权出让和 转让暂行条例》第十二条只对住宅的土地使用权最高期限做出了70年的规定，那么70年后我们怎么办？另外，住宅土地使 用权的期限是从土地使用者与政府土地管理部门签订土地出让合同，开发商依法取得土地使用权之日起开始计算(这在土地出 让合同中有明确约定)。一般商品住宅从开发到销售，周期通常为1～3年。许多土地在开发商手中闲置多年才开发，业主买 到这样的房屋，其土地使用年限已不足70年。这也就是说，当购房者变为业主时，其拥有的有效住宅土地使用权根本无法达 到70年之久，无形中已经“缩水”了。这也损害了购房人的利益。“70年土地使用权”问题，并非每个“有产者”都注意 到了。但在事实上，每个“有产者”都已经开始面临这个问题。

　　《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后 的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照 法律、行政法规的规定办理。”据此来看，这一规定避免了由谁去申请，审批能否获得批准的问题，对“有产者”是一个极大 的利好消息。这解除了城市普通百姓心头的一大顾虑，即70年土地使用权到期后，房屋占用的土地使用权不是会被国家收回 。

　　自动续期，意味着土地使用权年限自动延长至作为地上建筑物的住宅的寿命终止时为止。按照《物权法》原理，房屋 灭失，房屋所有权消灭。关于住宅土地使用权自动续期的规定使得居民的房屋所有权可以自然延续至房屋灭失时为止，解决了 土地使用权和房屋所有权在期限上的冲突问题，维护了房屋所有权的完整性。它体现了法律对公民个人财产权利的尊重，维护 了广大城市居民的切身利益。自动续期还消除了二手房购买者对土地使用权年限的后顾之忧，将促进二手房的流转，利于提高 房屋和土地的利用效率。

　　住宅建设用地续期后是否支付土地使用费的问题，关系到广大群众的切身利益，全国人大法律委员会研究认为，这一 问题需慎重对待，目前以不作规定为宜。届时，可以根据实际情况再作慎重研究。

　　据此来看，薛先生不必再担心70年后房屋和房屋占用的土地使用权的归属问题了。他对房屋的所有权和房屋占用的 土地使用权可以自然延续至房屋灭失时为止。“有恒产者有恒心”，公民的房屋所有权和房屋占用的土地使用权得到了充分的 保护和尊重，无疑将有利于社会的稳定与和谐。其遵循了市场经济的一般原则，较好地体现了依法对国家、集体和私人的合法 财产给予平等保护的原则。

　　(选自《身边的物权法——解读80个百姓热点话题》，法律出版社出版)

　　提示

　　住宅占用的土地使用权到期后将自动续期。你可以放心拥有“恒产”，自然也会有“恒心”。

　　(摘自《法律与生活》半月刊2007年4月下半月刊)