市民关注南宁物业管理热点问题 相关部门详细作答

　　《办法》有不少业主和物业公司关心的热点问题，记者就此采访有关部门——

　　热点焦点问题 部门详细作答

　　广西新闻网-南国早报记者 郭燕群 唐正芳

　　在南宁市物业行业里，目前普遍存在的前期物业费收取、物业管理用房分配、业委会越权等热点问题，新出台的《办法》能否有效地解决这些矛盾呢？在9月4日的新闻发布会上，记者就业主和物业公司关心的问题，采访了南宁市房产管理局、南宁市法制办两部门

　　业主可委托居委会管理小区

　　现状：有的小区特别是一些老旧的小区，业委会迟迟成立不了，没有业委会，或由于小区内因业主分歧很大，无法选出业委会，还有的小区因业主大会对业主委员会不信任，不愿意让业委会再去履行职责，停止了业委会的工作等。

　　提问：居委会有没有管理小区的权利？

　　回答：《办法》第十九条第二款规定：“业主大会可以决议委托社区居民委员会履行业主委员会的职责”。南宁市法制办有关负责人表示，业委会和居委会都是基层群众自治组织，在职能上有一定的相近性。如果业主大会可以利用居委会在人力、物力等方面的资源，在某种程度上进行有机结合，不失为一种管理小区物业的方法。但前提必须是建立在业主大会和居委会双方自愿并同意的基础上。

　　业委会任期满要提前选举

　　现状：上一届业委会任期届满，却迟迟不举行换届选举。这种情况在不少小区存在。另一种情况是，开发商担心他们推荐的候选人落选，于是也想尽办法拖延业委会的成立。

　　提问：业委会任期届满要提前选举换届，这种情况在《办法》中有涉及吗？

　　回答：《办法》规定，业委会任期届满的，其委员资格终止，不得擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动。业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行业主委员会换届选举，逾期未换届的，县、区房管部门应当指导换届工作。

　　对此，房产部门表示，按规定，业委会在届满前要提前举行换届选举。对于任期届满应换届而故意拖延换届时间的，房产部门将采取处罚措施。

　　未交房时物业费由谁交

　　现状：物业管理收费不畅的问题，是引发物业纠纷的一个重要因素。据记者了解，现实中常见的情形是：小区有部分房子没有卖出，这部分房子同样需要管理，但物业公司却收不到服务费；业主在签购房合同时，就被要求签订物业服务合同。有的物业公司更过份，在交钥匙时，要求业主一次性预付一年或半年的服务费，否则就不给钥匙。每平方米收费多少，物业公司提供什么样的服务，这些最重要的问题，业主没有机会同他们交涉，因为是格式合同，不签合同除非你不买房或不领钥匙，根本没有商量的余地。

　　提问：开发商未交房时，物业费到底由谁交纳？预收物业费合法吗？

　　回答：《办法》规定，业主应根据物业服务合同的约定交纳物业费。已竣工但尚未出售或者未交给物业买受人的物业，物业费由建设单位交纳。当事人有约定的，从其约定；建设单位已按约定向业主办理交付手续的，物业费由业主交纳。当事人有约定的，从其约定。

　　《办法》同时对物业服务合同的内容进行了要求，提醒物业公司与业主在缴费时间及方式上应当作相应的约定，市民在签订物业服务合同时，千万要看清楚条款约定的内容。

　　新建小区须有物业管理用房

　　现状：物业管理用房一直都是物业公司和业委会关心的问题。在现实生活中，一些老旧的小区根本没有配备物业管理用房；有的物业管理用房由居民住宅改造而成；有的物业管理用房“蜗居”在车库；有的设在通风采光不好的地方；有的前期物业撤出小区后，原来的物业管理用房由开发商收回，新来的物业面临无房办公的尴尬境地。

　　提问：《办法》怎样解决物业管理用房问题？

　　回答：房产管理局有关负责人说，《办法》中规定了物业管理用房的层高不得低于2.2米，且具备基本的通风、采光等条件和进行了普通以上的装修。“新建的物业项目，建设单位应按照不低于该物业管理区域房屋总建筑面积的2％。，且面积最小不低于120平方米的标准配置。”《办法》还规定，物业管理用房中，业主大会办公用房所占比例不超过15%，且面积不得低于12平方米。同时规定，门卫房、车库、杂物房、设施设备用房不得抵作物业管理用房。

　　这位负责人表示，《办法》将“保安住宿”、“业主大会办公用房”列入了物业管理用房，保障了业主大会办公需要。更重要的是，《办法》解决了由于保安在小区外租房住宿、导致小区人身财产安全受到威胁时，保安不能及时协助治安的实际问题。《办法》规定，物业管理用房所有权属于全体业主共有，不得作物业管理以外的其他用途。

　　提问：建设单位如果不执行这些规定怎么办？

　　回答：今后将根据规定进行督促落实，在验收时按照《办法》中对物业管理用房的规定，作为一个标准来验收，保障规定得到真正的落实。