特稿：南宁市物业管理办法亮点纷呈 分割管理权限

　　分割行政管理权限、明确权利责任、大胆借鉴创新——

　　新《办法》亮点纷呈

　　广西新闻网-南国早报记者 唐正芳 郭燕群

　　《南宁市物业管理办法》（以下简称《办法》）出台前广泛征求了社会各界的意见，反复进行了论证和修改。作为政府规章，它总结了南宁市多年来物业管理行政管理工作的经验，具有较强的操作性，一些规定甚至走在全国其他城市的前列。《办法》到底有哪些亮点？记者进行了深入的采访。

　　城区政府加入管理

　　房产部门不再“单打”

　　《办法》第三条规定：市房产行政主管部门是本市物业管理活动的行政主管部门。县、城区人民政府负责房产管理的部门（以下简称“县、区房管部门”）具体负责本辖区内物业管理活动的指导、监督和管理。规划、建设等有关行政主管部门应当在各自职责范围内，负责对物业管理区域内相关活动进行指导、监督。

　　解读：据了解，目前南宁市已入住的有600多个小区，而房产部门负责物业工作的只有10多个人。现实是，房产主管部门“单打独斗”，与其他部门沟通渠道不畅，而陷于繁琐的事务纠纷中无法脱身。同时，市民反映的问题，由于工作人员忙不过来而得不到及时解决，被认为办事拖泥带水，不负责任。

　　《办法》将部分职责下放到各个城区后，城区政府管人，房产部门管业务，再加上规划、建设部门、公安等有关职能部门的协助，事情就好办了很多。

　　点评：此规定重点解决物业管理行政体制不顺，运作机制不完善的问题。同时解决物业主管部门编制严重缺乏、人员配置过少、管理力量薄弱、缺乏执法力度的问题。通过进一步明确县区房产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府在物业管理中的职责，充分发挥县、区政府的综合协调作用，及时、有效地解决物业管理活动中的难点、热点问题。

　　借鉴外地勇于创新

　　实行联席会议制度

　　《办法》第四条规定：在物业管理区域内，建立由县、区房管部门、街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度。联席会议由县、区房管部门负责召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题。有下列情况之一的，应当召开联席会议：（一）涉及物业管理区域内公共利益，但业主大会无法作出有效决定的；（二）业主委员会不依法履行职责的；（三）物业服务企业不依法经营，损害业主合法利益，业主委员会提出协调要求的；（四）发生其他影响物业管理区域稳定的情况。

　　解读：物业纠纷涉及到老百姓的切身利益，如果得不到及时解决，天长日久，就会导致业主与物业公司双方的怨气越来越多。建立联席会议制度，可以及时发现物业行业存在的问题，并且主动把问题和突出矛盾解决在小区内，相当于为纠纷双方提供了一个化解矛盾的平台。

　　在南宁市，以前虽然没有实行联席会议制度，但也曾巧妙地借鉴了外地的经验，成功地解决了几起牵涉面较大的纠纷。今年3月，北湖安居小区在业委会选举时，部分业主将选票箱砸烂，最后由街道办、居委会会同房产主管部门召开会议，商量解决办法，这就相当于联席会议制度。

　　点评：联席会议制度，重点解决影响业主公共利益和社会稳定的实际问题，出发点是为了理顺政府和社会的关系，调整事务管理、属地管理和企业服务的关系，在实施物业管理的同时，加强社区文明建设，促进社会和谐。

　　明确业主投票权数

　　强化业主大会作用

　　《办法》第十一条规定：业主的投票权数，按照业主拥有的专有部分物业建筑面积和业主人数共同确定。在首次业主大会会议上物业建筑面积原则上按照每1平方米为一个计算单位，不足1平方米的部分四舍五入。每位业主持1张选票，选票中标明专有部分物业建筑面积。共有产权人或者同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算。

　　解读：投票权在一定程度上可以理解为对小区物业管理的话语权。甲业主购买一套120平方米的房子，与乙业主购买一套60平方米的房子，两者所持有的投票权肯定是不一样的，在对小区的话语权上，甲业主说话的份量肯定要重一些。因此，按1个平方米作为一个投票权数，是一种比较公平合理的投票规则，也是对物权最起码的尊重。

　　另一方面，一个新开发的小区，如果只卖出了50%的房子，按照前述观点，是不是意味着作为大业主的开发商，就拥有50%的投票权呢？这样的话，小区里面所有事情，岂不是开发商一人说了算？为了维护小区业主一定的合法权益，《办法》对“大业主”在投票权数问题上也作了限制，即“同一业主拥有多个产权的，以一个业主计算”。限制“大业主”的投票权，是体现公平的另一种形式。

　　点评：《办法》实施前，投票权数的问题在实际操作中一直是争议比较大的，争议的焦点为，投票权数到底按建筑面积、还是按业主人数来计算。到底按哪个指标投票，在以前相关的法规中也比较笼统。《办法》的规定，既考虑了建筑面积，也兼顾了业主人数。这样不仅相对公平，而且减少了计票工作的麻烦，简化了程序，增强了操作性。

　　物业代收水电费用

　　实行有偿服务制度

　　《办法》第五十二条规定：物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当按下列规定向最终用户收取有关费用。物业服务企业不承担代收前款规定费用的义务。确需委托物业服务企业代收的，应当与物业服务企业签订代收委托合同，实行有偿服务。物业服务企业向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。

　　解读：目前，在南宁市没有实行一户一表的绝大多数小区，都是物业公司在代收水电费，然后再转交给供电供水部门。现实中往往出现这样的情况，业主有对物业公司不满的，不但拒交物业费，还不交水电费。这种情况在前几年尤其突出，最终导致水电部门拉闸断电、断水，物业公司和业主双方的矛盾越演越烈。

　　另一方面，由于不及时交纳水电费，而形成了数额相当大的滞纳金，而作为“代劳”的物业公司，付出了劳动，非但没有收到一分钱的“劳务费”，却还十分冤屈地背起了这笔重债。

　　点评：在实践总结的基础上，《办法》明确规定了“物业管理企业没有代收水电费的义务”和“实行有偿服务”。进一步明确了物业管理企业和供水、供电、供气等部门之间的权、责、利关系。

　　填补物业法规空白

　　业委会违规将被罚

　　《办法》第六十四条规定：物业管理区域内业主委员会、业主委员会委员有下列情形之一的，由县、区房管部门责令其限期改正，并可处责任人100元以上1000元以下罚款，逾期不改正的，可以解散业主委员会：1、违反第十七条第二款规定，业主委员会无正当理由不组织召开业主大会临时会议的；2、违反第二十五条第一款规定，业主委员会任期届满，擅自以业主大会、业主委员会的名义开展活动的；3、违反第二十五条第三款规定，拒不移交相关资料、印章及相关财物的；4、违反第二十七条第一款规定，未经业主大会同意，擅自挪用业主大会、业主委员会经费的；5、违反第二十七条第二款规定，未将工作经费的使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告的； 6、违反第二十九条规定，业主大会、业主委员会做出的决定违反法律、法规的；7、违反第四十条规定，将房屋产权名册用于非物业管理用途的。8、违反第四十八条规定，未经业主大会同意，擅自选聘、解聘物业服务企业的。

　　解读：目前南宁市有170多个小区成立了业委会。业委会成员不管事、管得太宽、违法管事等情况，在一些小区不同程度地存在。少部分业委会不能真正履行相应的职责，还成了引发物业纠纷的又一因素。

　　点评：现实中业主委员会违法的情况时有发生，鉴于对业主委员会及成员的违法行为进行追究的法规不多，行政管理部门往往因缺乏法律依据而无从着手，《办法》填补了这些空白，规定对业主委员会及成员的违法行为进行追究的8种情形，将起到加强业主委员会及成员自律的作用。