小区停车位 究竟权属谁家

　　大街上车辆越来越多，小区里停车位越来越紧张，堪比豪宅的车位价格也让许多“有车族”深感困惑——

　　“小区车位比车贵”

　　“一个巴掌大的车位卖13万，根本不值！但不买就可能意味着将来人回了家，车无处停。”太原市长风街某小区住户张女士两口子刚刚装修完房子，可入住新居的喜悦中一直掺杂着停车问题的忧虑。他们所在小区地下停车位按每个10万元或13万元的价格发售。小区物业称，小区停车位只卖不租，将来没有地下停车位的住户，车不能在小区院里停放过夜。可以停放在旁边酒店露天停车场，费用按商业停车费收取。

　　张女士家有两辆车，买房时花了不到30万元，“两个停车位的价格加起来比我家这两辆车都贵，差不多又是一套房子的价钱了。”张女士选择不买，她说，等等看吧，2000多住户中绝大多数都没买，肯定会有个解决的办法。

　　与张女士不同，同在一个小区的李女士一家也有两辆车，买房时她花10.6万元买了一个车位，但听说每个月还要交100多元的管理服务费，李女士买完就后悔了。

　　这两天太原市双塔寺街某楼盘的业主也接到购买车位的通知，每个10万元。对于车位定价，业主赵先生很困惑：买房时询问车库定价，售楼处说还没定，商品房预售合同中也只说车库交付使用时间，对车位价格、权属只字未提。房款一年前就全额付清了，如今就要交房，却宣布车位一个10万元。房价本身就够高了，再加这么贵的车位，当初知道，就不买这儿的房了，可现在只能由开发商“摁住葫芦抠籽”。

　　赵先生认为，花一块钱也应该有一块钱的道理，到底小区停车位权属谁家？价格和管理收费如何规定？难道就由开发商说了算吗？

　　物权法难解权属之争

　　赵先生的想法代表了许多小区业主的困惑。而每平方米近万元天价车位，以及小区内物业坐庄垄断车位的状况，不仅加剧了“停车难”的矛盾，而且引发了小区业主与开发商、车库经营者的冲突。2005年，因车位价格之争，太原市长治路某小区业主对峙开发商。另外，太原市滨河路某小区开发者将小区停车位公开对外发售，也引起业主强烈反对。

　　小区停车费纠纷的关键是确定权属。将于今年10月1日实施的《物权法》规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”

　　目前，小区停车位置分地上停车位和地下车库两种。多数小区的地面停车位占用的是小区的公共区域，按照《物权法》规定，车位所有权应属于全体业主，收益权也属于全体业主。但在地下车库到底应该归谁这个问题上，目前《物权法》做出的是框架性的规定，对于一些具体纠纷比较难于操作。比如归属约定原则，由于业主处于劣势地位，在约定时会对业主不利。因此，车位纠纷的焦点问题，需要有关部门尽快制定《物权法》实施细则加以规范。比如，在业主委员会还没有产生时，业主所有的停车位其停车费怎么收取？比如，什么是应当首先满足业主的需要？怎么才算满足业主的需要？如果开发商将其价格定得过高，业主买不起，这算不算满足业主的需要？

　　业主购买并非“产权”

　　在地下停车位价格居高不下的同时，也有一些人选择购买两个或者更多的车位用于投资。那么，投资地下车位与投资房产、商铺有什么不同呢？记者从有关部门了解到，目前，太原市大部分商品房地下车库以及商品房小区规划的配套地上车位都没有产权，只有独立经营的车库才有产权。太原市隆诚律师事务所律师李阳说，开发商向业主出售没有独立产权的车库，看似是向业主出售所有权，其实业主仅获得了部分权利，即使用权、占用权、收益权，却没有获得最关键的处置权。开发商出售自己所有的车库使用权无可厚非，但如若拥有产权的开发商一旦将拥有产权的车库用于抵押或整体转让，那么购买车库使用权的业主仅能得到车库使用权受损的补偿，其他利益受损在所难免。

　　太原市有关部门负责人称，目前，太原市小区内停车场所的所属权以业主和开发商之间的约定为准，对开发商而言，有义务让业主了解车库、车位的土地使用权和相关设施的费用是否已计入房价；业主也应提高自我保护意识，明确购房合同中具体的约定明细。

　　车位售价并未规定

　　那么，即使权属归开发商，车位的出售或租赁价格就是开发商说了算吗？记者从太原市物价局服务价格处了解到，对于产权属于开发商的地下停车场车位价格，目前，太原市还没有一个明确的规定。这个长期以来就存在的问题，不仅存在于商品房同样存在于经济适用房。而对于地面停车位，开发商或物业公司直接出租或出售都是不合理的。因为按照 《物权法》，场地是属于业主共有的。物业公司只能在取得业主委员会授权，业主通过车位出租方案后，才能进行出租收费。并按太原市物价局制定的政府指导价收取每个普通车位一个月30元 （智能化车位40元，均可上下浮动20%）的机动车停车服务费。收费需单列账户除必要开支外，用于小区公共维修支出。

　　本报记者高建华

　　车位问题与“囚徒困境”

　　“小区车位大部分已经售出，好车位基本没有了。”

　　“张三家一下买了3个。”

　　面对开发商和物业对于购买地下停车位的宣传，在信息不对称情况下，许多楼盘业主感觉身陷“囚徒困境”，在担心别人买了车位自己的车没地方放的情况下，个人“理性”选择购买“天价车位”。

　　“囚徒困境”是经济学博弈论的经典例子之一。说的是甲和乙两个同案嫌疑犯被警察抓住隔离审讯，警察的政策是“坦白从宽、抗拒从严”，如果两人全部坦白则各判刑8年，如果一个坦白则坦白者释放，抵赖者判10年，如果都抵赖则按证据不足各判一年。这种情况下，双方都抵赖当然能取得最好的结果。而甲和乙都认为单凭自己的努力没法达到最好的效果，于是选择了对自己来说最佳的选择，那就是坦白。结果，两人都被判8年。业主如同“囚徒”。在车位问题上，地产商的政策是：如果A、B都买车位，那么每人10万，如果A买B不买，则A有固定车位而B没地方停；如果A、B都不买则车位出租，每月费用几百元。小区业主在不知道小区其他住户做出怎样的选择的情况下，最保险的选择就是花10万买一个车位，让自己的车有位可停。而这样无形中削弱了A、B双方的利益。

　　其实，车位出租、出售纠纷中问题最大的就是信息不对称，车位相关信息由开发商一手掌控，而业主彼此间也缺乏必要的沟通与信任。个人似乎理性的选择直接造成了集体选择的不理性和权益的流失。

　　在房地产市场日趋规范的条件下，省城许多取得预售资格的商品房都在官方网站上公布商品房预售情况，有效遏制了房产市场开发商“捂盘”的情况。作为商品房重要组成部分的车位出售情况也期待着公开与透明，也期待着有关部门依照法律监管到位，明晰权属。《物权法》的施行，即将给小区业主通过业主委员会维护自己的权益提供最根本的法律支持，相信在通过这个平台充分交流信息后，小区业主们可以彼此信任，彻底摆脱“囚徒困境”，争取自己的最大权益。

　　诗岩

　　（编辑：张星秀）