专家热议南宁住房维修资金 出现三大焦点三大争议

　　南宁市法制办和房产局就《南宁市住房专项维修资金管理办法》的《专家论证稿》举行专家论证会——

　　专家热议维修资金的交、存、管、用

　　广西新闻网-南国早报记者 唐正芳 郭燕群 实习生 林娟

　　房子像人一样，它也会老，它也会生病。房子老了、生病了怎么办？人有养老保险金，住房也要有“养老保险金”，这就是住房维修资金。《南宁市住房专项维修资金管理办法》作为《南宁市物业管理办法》的配套法规，9月4日，南宁市法制办和南宁市房产局就《物业管理办法》刚召开了新闻发布会，9月5日，就迫不及待邀请了南宁市人大、广西大学法学院的教授、物业公司老总、律师、业内专家等举行专家论证会。论证会上，专家们就《南宁市住房专项维修资金管理办法》的《专家论证稿》出现了三大焦点、三大争议。

　　焦点1

　　业主不交怎么办？

　　维修资金虽然重要，但并不是每一个业主都能理解并配合交纳。虽然《专家论证稿》里有“购房人应当在办理商品房销售合同备案前，交纳维修资金并存到专户管理银行”，这个规定可制约新购房的业主，对于已购房的业主没有约束力，如果业主不交怎么办？这个问题引起了与会专家们的关注，因为在法律责任里面，没有相关的处罚条例。专家们建议，在法律责任条款里增加一条：如果业主不交存维修资金，主管部门不给其房产转让、抵押甚至出租。

　　另外专家还提到，南宁市不少之前没有交纳维修资金的小区，这些小区如何补交？能不能定一个标准，比如在某年之前的按多少比例来交？这些都需要在《办法》里补充。

　　另一方面，续交成一大难题。维修资金是要用的，用完了后，就要续交，才能保证下一次的维修。维修资金的续交问题又成了一大难题。《专家论证稿》中规定：“一幢或一户房屋的住房维修资金余额不足首次专项维修资金的30%时，业主就应当续交，且续交后的资金不得少于首次资金。”业主不续交怎么办？续交的钱由谁去收？对于不续交的业主，收不收违约金？违约金的比例是多少？这些都有待进行补充。

　　焦点2

　　维修资金谁受益谁负担？

　　《专家论证稿》规定，住房专项维修资金使用的分摊，应当遵循谁受益谁负担的原则。

　　有专家提出，不少小区既有有电梯的高层楼房，也有无电梯的多层楼房，电梯的使用必然产生维修维护的费用，因此，交纳住房专项维修资金时，住高层的用户与住多层的用户应区别对待。比如更换电梯时，产生的费用应该由住高层的业主分摊，住多层的业主不用分摊。

　　南宁市房产物业管理处的专家也认为，住户交纳住房专项维修资金时，应按高层与多层来交纳，避免因为高层与多层使用和养护方面的不同，造成多层的住户缴费过高。

　　有人提出，同一个小区中，新建好的房子与旧房之间需要的维修资金比例不同，因此，交纳住房专项维修资金时，可否根据楼栋的实际情况来收取和使用？

　　焦点3

　　使用程序太繁琐？

　　《专家论证稿》规定，住房专项维修资金的使用，由物业区域管理单位或者相关业主根据维修项目提出使用方案，经住房专项列支范围的业主所持投票权2/3以上通过，并报市房产行政主管部门备案后，由专户管理银行凭备案证明将所需资金划转到维修单位。

　　物业公司方面认为，专项维修资金设立的目的是“备用”、为了更好的合理使用。如果按照《专家论证稿》规定的程序使用，手续非常繁琐，会降低专项维修资金的功效。例如，小区的下水管爆裂、停水、停电等突发事件，也必须要经过一系列繁琐的程序才能动用专项维修资金修理水管，那时“黄花菜都凉了”。

　　“业主对专项维修资金的表决程序可否更简便些？”有的专家提出，“使用专项维修资金必须由小区2/3以上的业主投票通过”现实中很难操作，表现在业主难召集。专家建议，可以参照其他城市的规定，即“没有2/3业主提出异议或反对意见的就可以通过”。

　　与会者建议，明确维修的概念，将房屋维修细分为“小修、中修、大修”并根据维修金额来决定是否由业主大会表决，如维修费用在千元以下的、属于小修的，可以不经过业主大会和房管部门的同意，直接使用；如维修费用达到数千元、属于中修或大修的，必须经过业主大会和房管部门同意等。

　　争议1

　　按购房款还是按建筑安装平均造价？

　　首次交存维修资金到底是多少？交存比例是按购房款还是按建筑安装平均造价？《专家论证稿》里规定：“维修资金的首次归集，由购房人按本市上年度建筑面积每平方米建筑安装平均造价的6%交存。”

　　正方观点：1998年国家有关部委曾出台政策，要求维修资金按购房款的2～3%交存，结果在执行中出现不少问题，有的人购房打了折，有的人购房没能打折，同一单元的购房款就有差别；一期购买的与二期购买的房价又不一样。这两种情况，都会导致同一面积同一单元的户型所交存的维修资金有差别。另外，同一小区里的非住宅比住宅价格高出很多，所交存的维修资金差别更大。因此，《专家论证稿》根据建设部、财政部在2005年出台的草案“维修资金的首次交存比例是建安平均造价的5%～8%之间”的规定，专门作了测算后，认为按本市上年度建筑面积每平方米建筑安装平均造价6%的比例（相当于购房款的1.5%）是比较合适的。

　　反方观点：业主并不知道开发商的建安成本是多少，且这个指标是个变数，不好掌握，还不如按总房价的百分之多少来确定，业主心里更有底。另一种观点认为，比例定得过高，业主承受不起。比如，每平方米单价是4000元的房子，其每平方米建筑安装平均造价约占1/3，即1330元，按6%的比例来算，每平方米应交纳维修资金80元左右，以一套面积120平方米的房子来算，业主应交纳维修资金为9600元。这样是不是变相地抬高了房价？

　　争议2

　　房改房和公房是否纳入《办法》？

　　《专家论证稿》中关于专项维修资金的规定针对的只是商品房，并没有将房改房、公房和直管公房纳入管理范围。

　　正方观点：这是个难题。之所以没有将房改房和公房纳入范围，是因为目前房改房和公房的维修资金由南宁市房改办管理。而直管公房不是存在于独立的小区里，而是呈插花式的分布于老城区的各条街道或商品房里，即使将这些房子的维修资金归集起来，也不好管理和使用。

　　反方观点：《专家论证稿》没有将房改房、公房和直管公房纳于范畴之内，而这三部分房屋的数量还不少，作为一个南宁市的住房维修资金管理办法，未免太片面，应进行补充和修改，将这部分房屋纳入进来。

　　争议3

　　“政府介入”还是“业主自治”？

　　《专家论证稿》明确市房产行政主管部门的职责，负责对全市首次专项维修资金的统一归集、管理和监督。住宅专项维修资金账户由市房产行政主管部门统筹监管。维修资金使用前，必须到行政主管部门备案。

　　正方观点：采取政府主管部门统筹监管的模式，优势在于其相对于企业而言，具有最强的公信力，由其负责专项维修资金的统一归集和管理工作有利于取信于人和监管到位。同时，由政府主管部门统筹监管，可以保证资金运行的安全，减少管理过程中的矛盾，有利于维护小区和谐与稳定。

　　反方观点：住宅专项维修资金由业主交纳，业主的钱怎么用应该由业主说了算，维修资金的筹措和使用应由业主大会根据规则来决定。

　　有专家认为，行政主管部门一旦介入，维修资金使用和交纳可能需要审批，程序会变得繁琐，甚至可能使行政机构陷入到一些难解的纠纷中。在维修资金的归集和使用方面，行政主管部门应该介入多“深”，仍需继续探讨。