地下商业渐入佳境统筹规划棋先一着

　　深圳地下空间开发调查之地下商场亿

　　地铁客流带旺地下商铺成挑战旧商圈新力量

　　地下商业渐入佳境统筹规划棋先一着

　　本报记者王轲真王奋强

　　禹来博士衣冠楚楚，每天巡视商场时不放过任何一个角落。

　　身为中信城市广场公司的董事长，禹来以专家型的思路管理开张时间不长的地铁商场。这个深圳规模最大的地铁商场，里面有300多商铺，每家铺位的方位和经营信息，都被他的大脑以“GPS”模式精确定位。

　　“已经有7成以上的商铺出租出去了，”禹来显得神态轻松。在只有单条线路运营的情况下，中信地铁商铺的出租率算得上成功。衡量商铺招商和经营硬指标的销售额，也在逐月攀升。在蔡澜美食坊经营咖啡和商务餐的一家店铺一个中午就坐满顾客，老板娘高兴得合不拢嘴。

　　地铁客休闲客带旺地下商铺

　　正如人们在地铁开通前所料，地铁商铺一步步将搭地铁的匆匆过客变成了自己的消费者。

　　除了中午和晚上行色匆匆的地铁乘客蜂拥到地铁商场的食肆外，晚饭后和周末的大部分时间里，地铁商铺不乏顾客光顾。追逐时尚的青年男女结伴来到购物公园，白领一族徘徊于金光华、万象城。意大利的、瑞士的、巴西的，不同口味的咖啡香味，与妩媚的、清爽的名牌香水味交织弥漫。雍容典雅的衣装摆在橱窗里，向顾客展示着个性。

　　“我们目前还不能准确统计地铁商铺的销售情况，”深圳市零售商业行业协会会长花涛表示，今年一季度，深圳社会消费品零售总额462.24亿元，地铁商铺里的销售额几乎可以忽略不计。但是，这不表明地铁商铺并不重要。因为，地铁客流的持续高涨，令地铁沿线地下商铺商机涌动。

　　据深圳地铁公司统计，今年7月地铁日均客流达35.3万人次，一年时间比去年夏天增长了10万人左右。地铁打通了原本相对封闭的商圈，华强北、人民南和东门的新老顾客自由流动，地铁商铺成为挑战旧商圈的新力量。

　　地铁商业发展急需打通屏蔽

　　地铁沿线商铺呈现的巨大商机，使深圳地铁沿线2公里范围内的几乎所有物业都自称“地铁物业”，希望借助地铁人流分享销售市场。而事实上，深圳目前的地铁商业仍未发展到这一步。

　　通过一条不长的走廊相连，华联商厦的地下商场部分与中信地铁商场遥相呼应，记者在这里观察了半个小时时间，发现往返走廊的市民基本是地铁乘客，购物的顾客似乎不愿意多走这段几十米的通道。这种情况也出现在万象城地下商场靠近地铁通道的一侧。

　　成行成市对零售商业发展至关重要，但深圳地铁商场的发展从一开始就受到制约。作为地铁附属空间的部分，几大商圈地下的商场建设缺乏规划的前瞻性。按照国外成熟经验，地铁口发挥汇集周边客流、商流作用，以漏斗状向周边辐射，科学地设置地铁站点出口，有利于最大程度汇聚人流量，发挥地铁商业价值。

　　对开发地下空间别具心得的市民防办主任周幸安认为，深圳市开发地下空间，一定要改变各自为政的局面，以适度超前的思维，实现地下主要设施的互联互通，为包括商业设施在内的集群化预留空间。

　　以综合体概念引导地下商业开发

　　10年前，中国部分城市的地铁建设还深受民防工事思想影响，地铁物业开发缺乏对地下空间综合利用的超前思维。而在地铁建设开始加速发展，深圳地上空间严重不足的今天，围绕地铁建设开发地下商业、配套服务空间显得越来越迫切。

　　按照国际通用标准，一个城市的地下空间资源＝城市总面积×开发深度×40％（可开发系数）。如果深圳特区内适用这一公式，那么将意味着只需要开挖福田区大小的地下空间，就能获得特区地上的地面容积。在深圳城市无法再长高的情况下，可以从地下寻找纵深，再造一座深圳城。

　　其实，不需要等到全面“造城”的那一天，深圳市现有的地下空间开发一旦实现连通，并为日后的大规模利用预留商业设施、医疗教育等设施的空间和接口，就相当于提前准备了“三通一平”的条件。条件成熟时，各自开发的地下设施只要在墙上开个洞，或挖一条走廊就能大面积连通起来，发展为小街区，再逐步形成大区域，最后建成新的地下城。