较真业主告邻居 首例储藏室出租案业主维权胜诉

　　【龙虎网报道】江宁莱茵东郡的4户年轻业主，最近状告一位62岁的邻居老太，原因是她将自家的储藏室进行改造后，出租给了身份不明的外来户。自家储藏室怎么就不能做主了？老太太有点想不通，纠纷持续近两年后，最终于8月底在法庭审判下初见分晓，作为南京首例储藏室擅自出租引发的“相邻权”案，4户年轻的维权业主获得胜诉。

　　储藏室破墙炊烟袅袅

　　早在2005年9栋的业主便发现，储藏室竟然在原本封闭的外墙上，敲出一个大洞，安了一扇窗。他们找到了储藏室的业主，居住在10栋的申老太太。老太太解释说是自己想住，因为老年人住在一楼方便。但是不久后，邻居们发现，一对陌生的男女经常出入这个储藏室。这时，申老太家直言，已将9－7号储藏室“出售”给了别人，以“增加一些收入度日”。

　　“她要是自己住的话，我作为年轻人可以体谅；但问题是她转给了外来人员住，这就有安全隐患。”业主吴先生表示，令邻居们越来越无法忍受的是：申家储藏室的装修工程“浩大”，变更下水道，安了马桶；私改了电路，用公摊电来接租户的冰箱等电器；在公共绿地上置了个电视讯号接收器；甚至还安装了油烟机，排烟管从私自钻的墙洞里探出，正对着103家的卧室。

　　业主公约没有作用？

　　申老太女儿的解释是：“房子不是出租，而是出售。既然是出售，那么房主买了这间储藏室，她就是业主，那也就不存在所谓的出租安全问题”。

　　但记者了解到，莱茵东郡的储藏室产权并未出售给业主，开发商在售房时，以“先到先得”的原则，与有意要储藏室的业主签下了使用权合同，价格是1200元／平方米，也就是说，业主对于储藏室只有使用权，而所谓的“使用权”，在法律中是以“长期租赁”而出现的，业主并不拥有其产权，所以也无法将储藏室“出售”。

　　胡先生表示：“在莱茵东郡的《业主公约》中也明确约定：储藏间不能出租，转让；更何况是出租给非本小区业主。申老太太自己亲笔在公约上签过名，但却不遵守，我们提出这点时，她的女儿居然反问‘公约是法律吗？’”

　　今年4月份，莱茵东郡的十几名物业管理人员和保安再次劝说申老太太停止出租行为，并打算将其擅自在外墙上开的窗封起来，“物业拉成了一个圈子围住了老太太，但她大哭不止，又撞又叫，最后干脆躺在地上称自己有心脏病，物业人员担心老太太身体吃不消，无奈撤走。”

　　位业主回忆当时的情景。眼看指望不了物业，9栋2单元的四位业主找到了刘洪律师事务所的龚权律师。

　　“较真”业主告倒邻居老太

　　龚律师说：“我非常佩服这4位业主，以前也有人来咨询过我类似的问题，现在这样的矛盾非常多，但愿意挺身而出打官司的从来没有。其次是按惯例，必须由业主委员会来出面起诉物业公司不作为，但在莱茵东郡尚未成立，最后我就想到起诉。”

　　年6月，胡先生等四位业主联名起诉申某，提出其擅自在储藏室改造了下水管道及电路，存在安全隐患，且储藏室租住外来人员直接影响了他们的正常生活，要求申某恢复储藏室原貌。

　　在庭审现场，双方律师都列举了相当充分的证据，由于新的物权法尚未实施，以“相邻权”来打储藏室官司是头一遭，所以第一次庭审的结果是法院决定去现场取证后再断；8月底，江宁区法院终于判决4位业主胜诉，要求申老太太在接到判决书的10日内，将储藏室外墙恢复原状，并恢复该储藏室的储物功能。

　　小区掀起轩然大波

　　“整个过程中，很多业主都不停地问我们进展怎么样了，大家都想看看我们打官司的结果如何，网上的讨论非常热烈。因为莱茵东郡小区里类似的情况非常多，光擅自改造、出租储藏室的就不下4家。”胡先生说。

　　记者在小区里看到，在早期交付的四层叠加洋房区里，擅自改动房屋外观、占用公共用地的确实不少，“有的业主把好好的花草铲掉，铺上水泥，把公用绿地圈成自家院子。有的业主为了把厨房移动位置，将外墙承重的柱子都全部打掉。”一位知情业主感慨不已。

　　龚权律师表示：“在法庭上我也强调了此案的审判效果，如果这案子败诉了，估计这个小区以后环境就乱套了！”在小区的论坛中，记者看到一段业主的感言：“相信判决会成为标杆，会给那些有侵权行为的业主一定的警示作用。”

　　胡先生说：“打官司已经花了我们4千多元，和非常多的精力，但是我们都挺坚决的；听说老太太已经决定再上诉，但我们仍然有信心。因为很多业主也支持我们，一直在关注事情的发展。”

　　储藏室出租缺乏管理纠纷频发

　　记者采访后发现，有擅自改造储藏室、出租出售情况的，绝不止莱茵东郡这一家小区。在一些小型中介公司和网络里，可以找到不少储藏室单独出租出售的信息。据了解，由于租金极其低廉，不用交纳物业费甚至水电费，成为一些打工者和外地来宁学生的暂居地。但同时，这种行为已经引起了不少纠纷。

　　公开叫价生意红火

　　“半地下室12平方米，已装修成居室，每月租金200元……”这是记者在一家中介公司看到的信息。“储藏室有很多人想租，就是通风光线差一点，其他条件都还行。像这家有电但没有煤气，房主已经买了电磁炉了。”中介透露说，“很快就租掉了，人家做生意的，租了给员工当宿舍。”

　　其中不乏高档楼盘

　　记者发现，在市场上公开叫价出租储藏室的，不乏一些高档小区。山西路虎啸花园一处带窗的15平方米地下室，经简单装修后月租金达到了350元，相当于小区里普通住宅租金的一半。紫金山脚下的东方城小区，面积10平方米的半地下储藏室“毛坯房”，价格则为100元／月。

　　纠纷不断隐患重重

　　地下室里没有上下水等必备的生活设施，住在里面能安全吗？住在里面的人员成分复杂，会不会对居民的安全造成威胁？场所隐蔽，会不会给违法犯罪分子以可乘之机？采访中，不少业主反映了这些担心。

　　一位社区工作人员透露，确实曾经有一些从事赌博、贩卖盗版光碟等违法或有火灾安全隐患的经营项目的人，喜欢租用隐蔽、便宜的地下室，以逃避工商部门的追查，所以公安、消防部门常常将这些地方定为治安盘查的重点场所。

　　律师建议自发维权

　　据了解，北京市已经实行了普通住宅地下室出租登记备案制度，但南京目前对此块的管理仍存在“空白点”。根据“物业管理规定”，小区楼房的地下面积是全体居民的公摊部分，其使用权和处置权属于全体业主，未征得业主委员会、全体业主同意，无权使用或处置，否则应视为违规。

　　但对于地上部分的储藏室，现行相关法律中没有关于其出租的管理办法，只在业主公约中进行约定；而物业没有执法资格，所以无法进行处罚。

　　龚权律师表示，在目前情况下，如果有业主受到干扰、产生争议，最好还是采取莱茵东郡维权业主的办法，从侵犯“邻里权”角度提出诉讼，保护自己的合法权利。【收藏此页 | 打印此稿 | 关闭窗口】

　　【来源：金陵晚报 作者：陆容容 编辑：王勇 】