精美楼书成“一纸空文” 律师：开发商必须赔偿

　　【龙虎网报道】[编者按]购房者到售楼处选房时，几乎会人手一本楼书。精美的楼书再配合售楼小姐的“扬长避短”，往往使得楼盘的销售势如破竹。可是您知道吗？制作精良的楼书在散发诱人气息的同时，也会暗藏“陷阱”。尽管每份楼书里都充斥着美轮美奂的词汇，让楼盘看上去充满诗情画意或有无限的升值潜力，但这些美景究竟有多少是能够得以兑现的呢？为了能更好地帮助广大购买者在“金九银十”楼市旺季中远离楼书陷阱，本期服务网我们将剖析一起关于楼书的纠纷案例，希望购房者能进一步地了解楼书的法律效应。

　　【案情回放】开发商开出“空头支票”

　　去年，某小区的开发商为售房需要，制作了精美的楼书，上面刊载有小区位置、设计理念、效果图等图文资料，还写明拥有森林景观，并称将配建水景大堂和皇家俱乐部等设施。高先生看后对该小区心弛神往，在得到售楼小姐楼书所述属实的保证后，他在这个区域内售价最高的楼盘内买下了一套房屋。

　　房屋交付时，高先生却大呼上当。原来，楼书载明的水景大堂和皇家俱乐部全都成了“空头支票”，所谓的森林景观也就是寥寥几棵树而已。于是，高先生拿楼书找开发商论理，开发商却责怪他没有看清。在售楼小姐的指点下，他才发现在楼书的最下一行，印着一行与楼书底色十分接近的小字“本楼书仅供参考，以最终交付为准”。开发商据此认为自己并不存在过错，无需承担责任。

　　【律师点评】楼书应视为要约，开发商必须赔偿

　　江苏南京天煦律师事务所主任田宏律师分析指出，针对商品房销售中楼书等宣传资料不实的状况，2003年6月1日起实施的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第三条专门规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应承担违约责任。

　　以此条为依据，再结合本案事实，楼书对楼盘拥有森林景观，并称将配建水景大堂和皇家俱乐部等设施的描述不仅明确而且具体，针对的又是小区规划范围内的相关设施，并且对于该小区的高价有“功劳”，高先生买下房屋与此不无关联。因此，楼书所载内容符合《解释》第三条，属于开发商应尽的义务。开发商没有按照合同约定交付上述设施，构成违约。高先生可以要求开发商履行义务，使小区达到楼书宣传的标准，也可依据开发商违约程度的大小，参考所购房屋与周边同类型房屋的销售差价要求退还部分房款。

　　至于楼书上“本楼书仅供参考，以最终交付为准”的内容，田律师认为：该内容属于开发商的单方免责声明，开发商企图用这样的一纸声明逃避不履行合同义务的做法，对高先生来说是不公平、不合理的。根据《消费者权益保护法》第二十四条，经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。所以，开发商在楼书上所做的免责声明是无效的，其应承担相应责任。

　　【律师提醒】保留楼书资料以免后患

　　“楼书”是开发商为推销房屋，制作的一种印有房屋图形和文字说明的广告性宣传材料，一般包括八个方面：外观图、小区整体布局图、地理位置、楼宇简介、房屋平面图、房屋主体结构、出售价格及附加条件（如代办按揭）、配套设施、物业管理。购房者应当有意识地保留楼书作为证据，以免楼盘交付时开发商拒不认账。

　　另外，现在很多楼书上的地理位置图均标名“示意图”，有很大的任意性，很多都未能按比例绘制，会对地点的选择形成误导。因此，田律师提醒各位购房者：无论楼书怎么说，购房者买房前都要认真地实地考察，对楼盘周边配套等有个清楚的认识。【收藏此页 | 打印此稿 | 关闭窗口】

　　【来源：扬子晚报 编辑：禹娟 】