业主违约怎么办 专家:双方可在合同中定违约金

　　【龙虎网报道】2007年初张先生在某中介公司购置了一套二手房产，各种相关合同都签订好后，张先生支付给了业主王女士两万元的定金，以及中介公司相关的服务费用。当时由于王女士因公需要第二天出差外地，所以没能及时交件，双方约定等业主王女士公差回来之后再办理过户手续。

　　几个月后，王女士回到南京，发现她出售的这套房子已经比几个月前涨了。于是，王女士开始以各种借口推迟办理过户手续。后来在张先生的一再催促下，王女士才说要涨价，张先生气不过，于是找到中介公司，要求其按合同维护自己的权益。中介公司却说要他们双方去协商，一再推托。无奈之下，张先生向法院提交了诉讼。

　　记者了解到，类似张先生这样的房产纠纷，在南京，尤其是2006年下半年来，可谓层出不穷，而且呈现大幅增多的趋势。其表现形式主要有两种：一是房屋买卖合同签订后，卖方又将房屋以更高的价格出售给第三人并办理了产权过户登记手续；二是房屋买卖合同签订后，由于房价攀升，卖方不愿再以合同约定价格出售房屋，明确拒绝出售房屋。

　　面对业主的频繁违约，购房者该如何保障自己的权益呢？我爱我家专业人士表示，当上述两种情况发生时，作为购房者的买方心中自然不悦。但是依然要理智处理。面对第一种违约现象，房屋已经售出，导致原房屋买卖合同在客观上已无法继续履行。所以买方可以以卖方违约为由诉请解除房屋买卖合同，要求卖方双倍返还购房定金。遇到第二种违约现象，房屋还未售出，此时，房屋买卖合同仍有继续履行的可能。在这种情况下，买方以卖方违约为由诉请解除房屋买卖合同，要求卖方双倍返还定金，或以卖方违约为由请求法院判令卖方继续履行房屋买卖合同。

　　相关人士表示，对于业主可能出现的违约，最有力的规避方法就是在合同中违约责任一栏中详细标明各方的责任义务。如毁约责任、违约金款项、逾期付款责任、滞纳金款项及其他违约情况的处理，都应在合同中注明。另外，由于格式合同一般会约定，如果卖方拒绝出让，买方不得强制要求卖方履行，因此买方只能选择使用定金罚则或违约金条款来维护自身权益，一般也会得到法院的支持。

　　不过，由于房价上涨给卖方带来的收益往往大于其要支付的违约金，所以许多卖方宁愿违约。因此，建议各方可在合同中约定较高金额的违约金，以增加违约方的违约成本，最大限度地避免违约的发生。【收藏此页 | 打印此稿 | 关闭窗口】

　　【来源：江苏商报 作者：陆春花 编辑：吴华 】