能否封阳台，业主大会说了算

　　本世纪初，南京东郊月牙湖板块的一场户外晒衣架官司，曾在社会上引起轩然大波。直至今天，安装晒衣架、遮阳篷、防盗网、封闭阳台，究竟是开发商、物业公司说了算，还是业主说了算，矛盾依然不断。如今物权法对于业主自行制定管理规约，给予了充分的保护。此外，业主、业主委员会的其他权利，物权法也为之撑起了一把“保护伞”。

　　封阳台决定权在业主大会

　　案例：上世纪90年代，南京梅花山庄为了保证小区的整洁美观，在买卖合同中约定“不得在户外架设晒衣架”。但2000年业主入住后，仍然有68户装起了晒衣架，并引发了与物业公司之间的纠纷，其中43户业主将物业公司告上了法庭。最终物业公司在官司中获胜。

　　解读：省人大法制委副主任委员刘克希指出，安装晒衣架、遮阳篷、防盗网、封闭阳台等问题，今天按照物权法和江苏省物业管理条例等法律法规就很好处理了。物权法第七十六条明确规定，“制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约”由业主共同决定。

　　具体到一个小区，能否封阳台等分两个阶段，有不同的处理依据。在小区刚刚交付，尚未召开、设立业主大会之前，物业管理工作由开发商选定或指定的负责前期物业服务的物管企业负责。业主在买房时都要签订房屋买卖合同，其中应当对遵守由建设单位（开发商）制定的“临时管理规约”予以书面承诺，而该“临时管理规约”中往往对封阳台等事宜会有所约定。这种约定相当于小区的“临时法律”，业主必须遵守承诺，对全体小区业主具有临时性的约束力。

　　而在业主们入住后，业主有权提议召开、设立业主大会，决定权就全归业主大会了，与物业公司无关。物业公司，即物业服务企业，是业主们选聘的“管家”、“保姆”。能否封阳台，是否把前期物业服务合同中的“临时法律”变为“长期法律”，还是废止“临时法律”，都由业主大会决定，业主大会也可以授权给业主委员会决定。这种决定，通常以管理规约的形式出现，即以管理规约对有关物业的使用、维护、管理，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等作出约定。封不封阳台，可以是管理规约的条款之一。而一旦管理规约作出决定，就相当于小区的“法律”，任何业主都必须遵守。包括是否允许封，如果允许时，怎么封，用什么颜色、什么材料等等，都要少数服从多数，遵守管理规约。当然，业主大会或业委会所确定的“小区法律”也是可以更改的，即可以根据大部分业主的要求进行重新约定。

　　养宠物业委会可约束不可禁止

　　案例：某小区宠物狗较多，道路、绿地甚至电梯内常常出现狗的粪便，叫声干扰了邻居的生活，咬伤人的情况也一再出现，有业主建议业委会在小区业主公约中增加一条，禁止养宠物。业委会有禁止的权力吗？

　　解读：如果说封阳台、安装防盗网是业主和物业公司之间的矛盾，那么养狗、弃置垃圾等问题，就是小区内业主之间易引发纠纷的焦点，那么业主大会和业主委员会，对此又有哪些权限？

　　刘克希说，他认为业委会是无权禁止养宠物的，养宠物属于人的行为自由，属于人的自由权利的范畴，这同对物业的使用、维护、管理的性质不同，超出了业主大会或者业主委员会的权力范围，业委会无权在小区公约中禁止养宠物。刘克希又指出，业委会有管理、约束的权力。物权法第八十三条规定：业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。这一条款赋予了业主委员会对于小区内邻里纠纷的协调、处理的权力。具体到养狗问题上，业委会可以约定一些具体的管理规定，比如狗不能进入花园、绿地，不能进入电梯，对狗的粪便，狗主人应及时清理等等。对于其他可能损害到他人的行为，业委会也同样有权进行处理。比如有的业主不交物业费，看似与邻居无关，但对于其他按时缴纳物业费的业主来说就是一种损害，可能使正常的物业管理难以持续，业委会有权进行督促，物业服务企业也可以催交。

　　业委会有无诉讼主体资格

　　案例：某小区有一户居民占用小区公共自行车车棚，搭建成了自家的储藏室，周围邻居意见很大，但业委会、物业公司多次协调，该住户都不肯自行拆除。此时业委会能否代表小区业主，向法院提起诉讼？

　　解读：业主之间，一旦矛盾升级，法律途径往往是最好的解决方式，那么业主委员会在协商无效的情况下，能否代表大多数业主提起诉讼？业委会有没有诉讼主体资格，一直是争论不休的话题。

　　刘克希解释说，物权法没有就此做出明确规定，这在草案审议中也是一个颇具争议的问题，在前几稿中曾经规定了业委会的诉讼主体资格，但因为各方意见不统一，而最终没有写入物权法。可以理解为物权法没有赋予业委会诉讼主体资格。而发生此类矛盾纠纷怎么办？地方性法规江苏省物业管理条例，为了维护业主的公共利益，明确了物业管理公司的起诉权。省物管条例在第十六条明确规定：物业管理企业有权制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼。现实生活中也常常会出现一户侵权，家家有意见，但又碍于情面不愿出头，或是由于侵权者太过蛮横，而拒不停止侵害的现象，此时由物业管理公司提起诉讼，是一条很好的解决方式。王 烨