业主被赋诉讼权小区告别"暗战"

　　□晨报记者崔建栋

　　业委会作出不恰当的决定，业主怎么办？遇上不作为的业委会，业主只能无可奈何？业委会权力过大，谁来监管？随着《物权法》的正式实施，业主与业委会纠缠不清的矛盾有望不再以“暗战”的形式出现。《物权法》规定，业主大会或业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可请求人民法院予以撤销。

　　家住普陀区的戴先生去年4月发现，业委会和物业公司公布的小区维修基金使用账目可能存在问题，其中每幢楼更换近8000元的防盗铁门更让业主产生了疑惑。戴先生与部分业主要求查核账目，却遭到业委会和物业公司的拒绝。由于当时在法院无法立案，戴先生至今还在等待行政主管部门的回复。《物权法》正式实施后，戴先生正在收集材料，准备将业委会告上法庭，依靠法律向业委会讨个说法。

　　事件回放：业主难查维修基金“糊涂账”

　　去年4月，光复西路上一小区业委会委托物业公司公布了维修基金使用账目，其中“更换小区防盗铁门”的开销，每扇铁门花费近8000元。戴先生疑惑之时，从其他业主处得知，更换的防盗门在市场上只需花约4000元。“这么大的开支，业主应该有查账的权利。”戴先生为此提出要看原始发票和账本。

　　出乎戴先生意料的是，此事成了一场历时1年多的“马拉松”：找物业，对方没给好脸色，根本不让查。更让戴先生心寒的是，业委会始终没有主动帮助业主查账。戴先生随后多次走访了相关部门，希望小区物业和业委会接受监督，也始终没有结果。

　　据戴先生回忆，在此期间，一些坚持查账的业主还受到威胁、恐吓，划汽车、用胶水封门的事件接踵而至。“一旦公开账目，事情就清楚了。”迫不得已之下，部分业主采取偏激的方式———停缴物业费，来表示抗议。

　　随着《物权法》的正式实施，戴先生和一些业主看到了事情的转机。“维修基金关乎每位业主的切身利益，如果真的有猫腻，将是对全体业主利益的侵犯。”目前，戴先生正在进一步搜集证据，准备将业委会告上法院。

　　律师看法：业委会不当决议可被诉讼

　　业委会作出的决定不合理，业主该怎么办？上海市建纬律师事务所宋安成律师指出，按以往法院司法实践中的普遍做法，业主与业委会之间的纠纷属于一个组织的内部纠纷，应通过自我协商或通过行政部门协商解决，法院一般不予受理。

　　对业委会或业主大会不作为、乱作为侵害业主利益的情况，业主维权的途径无非是要求业委会纠正，向行政机关反映，但通常不了了之。由于业主对业委会的监督不能通过司法救济来解决，小区业委会的违法、违规行为屡见不鲜。这种违法、违规行为主要表现在乱用小区维修基金、暗箱操作选聘物业公司、私自转卖小区车库车位、贪污小区公益性收入、享受物业公司免费服务等等。由于没有一个较成熟的对业委会的监督机制，业委会的违法、违规行为日益严重，并引起社会各界的关注。所以，《物权法》的相关规定，符合物业管理实际需要，有利于业委会、业主大会的规范运作。

　　宋安成律师同时指出，《物权法》规定业主对业委会不适当的决议可以诉讼，但从这一规定看，尚难以具体确定业主对业委会、业主大会的哪些行为可以诉讼，比如不按时召开业主大会可否诉讼？不公布公益性收入可否诉讼？这些需要有关解释进行明确，并在司法实践中完善。

　　物业管理专家：权益受侵的业主有了司法救济途径

　　市物业管理行业协会会长蔡兴发指出，在上海这样的大城市，住上几千户、上万户业主的小区不在少数，能选出一个尽职的业委会非常难，生活节奏快的上班族，对小区事务更是无暇顾及，加之业委会权力过大、缺乏监督管理，容易产生一些侵害业主的决定。矛盾一旦形成却无法正常解决时，便会出现业主与业委会成员间的明争暗斗，有的甚至互相诋毁，渐渐违背了维权的初衷，转化为人际纠纷，扰乱了小区的正常秩序。

　　现在，《物权法》赋予业主对业主大会或业委会不适当决定的诉讼权利，使权益受到侵害的业主获得了司法救济的途径，从而鼓励业主监督业委会，关心社区公共事务。同时，新修订的《物业管理条例》还明确了业主大会、业委会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府，应责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。这实际上是从行政管理的角度加强了对业委会的监督，有利于业委会、业主大会的规范运作。

　　告别“暗战”是双赢

　　业委会是业主通过合法选举产生的自治组织，其成立对维护业主合法利益有着很大的促进作用。然而，部分业主发现，自己小区的业委会与其设立的初衷背道而驰，不少业委会成了小区矛盾的源头，这不得不引起深思。

　　究其原因，不难发现，部分小区业委会成立时便“先天不足”，有些是在相关部门的“扶持”下成立的，有些是开发商、物业的“宠儿”，这必然为其后出现问题埋下隐患。在实际操作中，由于缺少相应行业规范和监督，法律条文的执行又有模糊性，导至业委会运行时常出现偏差，通常表现为业委会成员权力过大、决议不符合程序、业委会不作为等。由于监督机制不完善，导致一些难抵诱惑的业委会变质，加之其在业主心中没有足够威信，双方互不买账的结果便造成长期“暗战”，一旦出现事件性的导火索，便会引发激烈纠纷，影响小区的正常秩序，侵扰更多业主的利益。

　　随着《物权法》的正式实施，越来越多关心、关注小区公共事务的业主，将拿起法律武器保护合法利益。与此同时，业委会的运行机制也势必进行规范与完善，从而使得小区居民的生活丰富多彩，社区的关系和谐稳定。

　　———《物权法》施行后，本市许多小区可能出现新变化，晨报将对此保持关注。关心社区公共事务的业主如有自己的看法，可以拨打晨报社区电话（13501887700），与我们进行沟通。