第二套房提高首付滨城银行还没“动静”

　　第二套房提高首付滨城银行还没“动静”

　　而新政策已对我市商品房市场产生影响，一家楼盘出现客户协商退房，而四成投资类客户认为对其有影响

　　昨天，记者从我市房地产专业研究机构“指南针地产市场部”发布的报告中获悉，央行、银监会日前联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》后，对我市商品房市场和二手房市场都造成不同程度的影响，有一家楼盘出现客户协商退房的现象；而投资在10余套以上、地点较好的投资类客户中，认为第二套提高首付等政策对其有影响的占41%，并产生忧虑情绪……“指南针”市场部认为，该文件如果得以严格执行，将有助于挤出部分投资性购房需求，特别对于抑制投机性心理极为有效，从而可以缓解大量非现实需求导致房价上涨过快的现象。

　　前后政策比较

　　贷款成本大大增加

　　据悉，9月27日晚，央行、银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，文件要求“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。

　　根据“指南针地产市场部”计算：以总房价60万元，贷款15年为例。原贷款七成42万元，利率如果按照基准利率下浮15%即6.655%计算，每月还款3694.65元，利息总额=每月还款×12(月)×15(年)-42万元贷款总额＝245037元；而新政后的贷款六成36万元，利率按照基准利率上浮10%即8.613%计算，每月还款3568.95元，利息总额为282411元。计算结果，不仅首付一次性要多付出6万元，贷款利息总额也多支付了37374元，贷款成本大大增加。

　　银行细则未定

　　“宽松”执行将成最大可能

　　“指南针”市场部通过对大连市十几家银行进行政策咨询了解到：目前各银行均未有细则出台。而对于第二套房屋的认定方法，也成为该政策是否能够有效打击投资性需求的关键所在。从目前各地已公布的银行细则来看，还未有银行以家庭名义认定第二套房产，而这一条也给投资型客户留下了较大的变通空间。目前银行业竞争激烈，之所以众多银行未定细则，也多是在关注竞争对手动向。既要保证政策的执行，还想着在房贷市场上抢占一定的份额，这就使得该政策的“宽松”执行成为最大可能。

　　大连市场

　　反应冷热不均

　　“指南针”市场部对目前大连在售53个楼盘进行了调研。因目前各银行尚未制订细则，除一家楼盘出现客户要求协商退房外，并未出现退房的热潮。而咨询类客户也出现了明显的区分。对于高端楼盘，未有咨询类客户。咨询类客户居多的项目，主要集中在甘井子区和旅顺口区。由此可见，目前价位偏低但未来发展潜力较大的区域，吸引了一些中等收入的投资型客户，而政策恰恰影响的就是这部分业余炒家。依照目前已公布的部分细则来看，这部分客户也都做好了充分的应对准备，如变更亲属名称等。

　　最终到底是否会出现退房热潮，还取决于银行是否以家庭来认定第二套房产。

　　二手房市场

　　心理影响大于现实影响

　　“指南针”市场部对300名欲购房客户进行了电话采访。通过这次调查，发现此前因房价上涨而被吸引进入房市的投资类客户比例提升较大，占本次调研样本的37%，他们基本投资的房子在10余套以上，地点也都较好；而投资一两套房子的小投资类客户逃脱不了“追涨杀跌”的迷局。在投资类客户中，认为该政策对其有影响的占41%。他们纷纷表示，如此密集地政策调整，使得他们对于未来房市充满了忧虑。一方面担心政府会持续加息，另一方面认为目前购房风险较大。在这四成客户中，暂缓购房的占比50%；不购房的占比32%；调低购房款的占比18%。

　　总体来看，无论是一手房还是二手房市场，职业炒家往往青睐于那些位处城市中心区域绝版地段、开发商品牌信誉较高的项目，而这些项目的特点往往是高投入、高回报，对于这部分炒家来说政策没有影响。受影响最大的是那些中等收入，偏爱于目前价值较低但未来发展潜力较大项目的业余炒家。投资性需求因此受到一定的抑制，市场交易量会出现一定的回落，但是仍以自住为主的大连房市并不会因此出现大幅震荡。