开发商与物业公司违反管理人义务

　　本报讯（通讯员刘宁记者江跃中）年过七十的代老太太在居住的小区花园内锻炼身体时，竟从小区地下车库出口处顶部3米高的花园上摔落，不幸身亡。

　　去年6月30日，区法院对此案作出一审判决，代老太太、上海名仕房地产开发有限公司与上海恒茂物业管理有限公司对死亡后果均应承担同等的民事责任，开发商、物业公司承担死亡补偿费等11.8万余元。死者家属不服一审判决，提起上诉，二审法院认为一审法院认定事实无误，只是在确定双方当事人的责任上比例不当，开发商、物业公司应对代老太太坠落致死的损害后果承担80%的民事赔偿责任。近日，法院作出二审判决，开发商、物业公司应承担死亡补偿费等18.2万余元。

　　锻炼身体发生意外

　　2003年3月，代老太太的大女儿购买了一套紧临苏州河的高档住宅——位于汉中路的河滨花园4号楼某室房屋，让父母与自己共同居住。该住宅小区由名仕公司负责开发，并由恒茂公司实施物业管理。

　　2004年7月25日早晨5时许，代老太太在小区的花园做早锻炼时坠地身亡。目击者向闸北公安分局治安支队民警反映，当时其在自家阳台上，看见在锻炼身体的代老太太从绿地跌落到绿地下方的车库出口处就不动了。

　　死者家属要求赔偿

　　悲痛之余，死者的家属认为，代老太太之所以会在晨练时从3米高的花园一端坠地身亡，完全是由于开发商与小区物业的共同过失造成的。开发商在此处设置的防护栏杆高度过低，只有0.50米，根据《民用设计建筑通则》规定，凡阳台、外廊、室内回廊及室外楼梯等，栏杆高度不应少于1.05米。显然，事发地点的栏杆高度已经违反国家强制性标准的规定。而小区物业对该处存有安全隐患又未及时采取相应改进措施。代老太太的丈夫及2个女儿将开发商与小区物业一同告上法院，要求其承担死亡补偿费、丧葬费、误工费等37万余元，同时要求支付精神损失费15万元。

　　两被告称“没有责任”

　　法庭上，两被告共同辩称，他们“没有责任”。

　　首先，代被发现时已经死亡，没有目击证人看到事发过程，原告诉称的代老太太从车库顶部摔下仅是单方面的推测；其次，代身前曾身患多种慢性疾病，清晨独自一人在小区内锻炼而猝死的原因，显然可能是多种多样的。即使代老太太当时确实是从车库顶部花园摔下的，由于车库最高处离地面仅高3米，正常人摔下一般不会死亡。

　　两被告还说，即使确实因栏杆过低导致意外发生，代老太太作为一个具备完全民事行为能力的成年人，因其疏忽大意直接导致自身从高处摔下，显然有重大过错。

　　原告不服一审判决

　　一审法院审理后认为，原告提供的证据，足以表明代老太太是从住所小区花园摔至地下车库出口处致死的。而两被告认为代老太太是因其他原因而死亡，但又未提供相应证据予以佐证，法院不予采信。本案中，小区地下车库的上面是花园，地下车库的出口处的顶部即花园的一端，端口的栏杆高度约0.50米，开发商虽提供了地下车库竣工验收报告，但从现场来看花园栏杆的高度确实存在着安全隐患。

　　物业公司作为物业的管理者，对可能危及小区居民生命健康安全的设施应加强管理，必要时设置警示标志。由于两被告未尽充分注意义务，以致代老太太在晨练中不慎坠落至车库出口处死亡，两被告存有过错。代老太太是有完全民事行为能力的成年人，且长期在花园锻炼身体，应当预见到在花园栏杆边的危险而未充分注意，导致死亡后果的发生，代老太太本人也有过错。因此，代老太太与两被告对死亡后果均应承担同等的民事责任。

　　不过，3原告对一审判决不服，上诉至二审法院，认为开发商与物业公司的过错，是导致事故发生的全部原因，应对受害人的死亡承担全部赔偿责任。

　　被告违反注意义务

　　二审法院审理后认为，本案系因一般侵权行为所引起的人身损害赔偿案件，应当适用过错责任原则，即以过错作为价值判断标准，判断行为人对所造成的损害是否应承担侵权赔偿责任。而过错的形成，是以行为人在主观上有无不注意的心理状态来决定的。

　　本案中，开发商和物业公司作为河滨花园小区的建造者和管理者，显然违反了善良管理人的注意义务，对小区存在的安全隐患未采取措施予以防范或设置警示标志予以告知。因此，其对代老太太的死亡后果存有过错。代老太太也有过错，可两者过错相比较而言，开发商和物业公司的过错程度，显然远远高于代老太太，所以，开发商和物业公司应对代老太太坠落致死的损害后果承担80%的民事赔偿责任。