面对开放商强制交房 业主将如何维护自身权益

　　【龙虎网报道】“限你这几日之内把钥匙拿了，有什么质量问题，收房后我们保修。另外，把延迟收房这几个月的物业管理费给补上，否则我们就把房屋收回。”近日，开发商的强势态度让江宁某楼盘业主罗女士忧心忡忡：房间内几处渗水前后修了几次，是否修好，自己还不知道，怎么能就这样糊里糊涂收下房子呢?但是，这套房子从去年买下到如今，已经涨了不少，哪舍得让开发商收回去呢?罗女士的心里乱作一团。

　　据了解，业主从签订合同买房到收房这期间，房子普遍有较大幅度的升值。于是，某些开发商在交房中和业主产生分歧时，不仅对房屋所存在的质量问题不予以解决，反而常常以“再不收房就把房子收回”来要挟，强制业主收房。对此，业主真的无计可施?开发商真的可以随意把房屋收回吗?

　　典型案例业主接到收房“最后通牒”

　　10月5日，罗女士在邮箱里收到了开发商发来的一份通知书，称如果再不去收钥匙，就把房屋收回了。“房子渗水和裂缝还没修复好，就要逼着我收房?”开发商这份如同“最后通牒”的通知书，让罗女士顿时陷入一阵茫然和恐慌中。

　　罗女士告诉记者，2006年签订了商品房买卖契约。根据双方合同第四条的约定，乙方付清房款之日起视为交房日，如乙方在30日之内未收房，甲方退还房款，定金不返还，同时乙方要按照总房款2％向甲方支付赔偿金。2007年1月，罗女士通过办理贷款向开发商付清了全部房款，但在收房时发现顶层北墙面两个窗户之间的墙体有多处明显的渗水痕迹。于是，罗女士当时拒绝收房，开发公司也答应予以修复。

　　今年4月，罗女士接到开发公司发来的第一份正式的入住通知书，称房屋内的问题已修好，要求其去收房。“但我在现场看到，那几个地方墙面仍然很潮湿，渗水问题比原来更严重了。”就这样，双方因为房屋质量问题纠缠了半年多。后来，便有了那份“最后通牒”。

　　更让罗女士不能接受的，开发商不仅要她限定日期内拿钥匙，还要补交延迟收房期间的物业管理费。否则，就按双方合同补充协议第17条载明的“乙方不得以任何质量问题拒收房屋，否则按合同第四条执行”的约定处理。

　　律师解析开发商定的“免责条款”可能无效

　　“尽管罗女士已在‘霸王条款’上签了字，但相关的条款并不一定生效。”南京圣典律师事务所主任律师王宏认为，本案的关键是对罗女士拒收房屋的理由的认定。

　　他分析说，开发商和罗女士签订的补充协议的第17条是明显的霸王条款，属于格式条款中的免责条款。而《合同法》第53条规定：因故意或者重大过失给对方造成财产损失的免责条款视为无效。“合同中的免责条款，是指合同中的双方当事人在合同中约定的，为免除或者限制一方或者双方当事人未来责任的条款。”他解释说，之所以规定这些免责条款无效，是因为它违背了民法和合同法的基本精神，即公平、公正和诚实信用的精神。据此，如果罗女士家的房屋渗水或其他质量问题是由开发公司的重大过失造成的，双方合同中的相关免责条款便视为无效。此种情况下，罗女士不仅不需要承担开发商提出的延期收房的物业管理费用，还可以要求开发公司承担延期交房的违约责任。

　　另外，王律师介绍说，法院在认定免责条款是否生效时还有可能会考虑到，该条款是不是排除了对方的主要权利。如果某项权利是对方合法的权利，而合同的某项条款却排除了对方的这项权利，则认定该条款无效。“在房屋没有重大质量问题或影响到入住的问题的前提下收房”，这应该是商品房买卖中的一项主要权利，通过格式合同剥夺了业主的这项权利，相关条款也是无效的。

　　因此，开发商通过格式合同订立的霸王条款本身确实对业主不利，但如果通过法律途径处理，法院基本会通过对以上两个要点的认定去处理。只要业主拒收房屋的理由站得住脚，开发商抓住的那些“利己条款”并不可怕。

　　专家提醒业主要学会保留现场利己证据

　　记者了解到，和罗女士有着类似遭遇的业主当前并不在少数。由于房产短期内升值很快，开发商往往以不收房就把房屋收回来强制交房。面对这种问题，处于弱势地位的业主应当如何应对呢?

　　验房师丁渤认为，购房者从签订合同之初就应该提高警惕，看清合同中的各项主要条款，小心其中的一些霸王条款。一旦出现纠纷，业主也不能示弱，要有意识地记录和保留现场的证据，并邀请专业人士对存在的问题予以认证。“最高法院有司法解释称，如果房屋存在的质量问题影响到业主的使用居住，业主可以拒绝收房，由此导致不能按期交房，开发商还要承担延期交付的违约责任。”他提醒说。

　　至于开发商动辄搬出的“不收房就收回房屋”的说法，王宏律师也提醒说，开发商收回房屋并不像他们说的那样简单。从法律角度讲，收回房屋就是解除购房合同，而解除合同是要通过法院的。开发商如果要解除合同，必须向法院提出申诉，在法院认定开发商解除合同的条件和事实成立的前提下才能生效。而如果开发商以业主合理的延期收房要求为由，要求解除合同的话，其实是无效的。

　　就罗女士目前的问题，他认为，如果不想纠缠下去，也要在和开发商协商后才能拿钥匙收房。协商中至少要明确以下三个方面：首先，收房后要求开发商承担现有质量问题的维修责任，而不仅是保修责任；其次，明确什么时候可以把问题解决，在修复之前承担违约责任；最后，还要约定如果在这期间仍然没有修复，如何给予赔偿。【收藏此页 | 打印此稿 | 关闭窗口】

　　【来源：现代快报 作者：刘果 编辑：李元 】