开发商“私卖”车库二审败诉 退还业主100多万

　　【龙虎网报道】随着二审的判决结果出来，一场车库争夺战落下帷幕，南京某小区的居民欢呼雀跃，而开发商则遇到了没有料到的惨败。5年多前，这个小区的几十户业主，向开发商买下了非机动车库，他们直到去年才知道，车库根本不属于开发商，也办不下产权证。于是业主和开发商之间打起了官司，最终开发商退还了所有“车库款”100多万，车库归全体业主所有。

　　 [缘由]买了车库办不了产权证

　　2001年12月21日，徐先生与某开发商签订合同，购买了中央门附近某小区1单元101室的房屋。2002年7月，开发商通知徐先生，让他补缴15000多元，并告知这笔钱是用来购买15平米的半地下室车库。

　　徐先生在购房时，没有考虑到车库的问题，也没有在合同中对车库的情况进行明确约定，徐先生觉得这笔买卖有赚不亏，于是掏钱买了下来。小区内与徐先生情况相同的还有几十户人家，他们都花钱买下了车库，得到了一张收据，还有就是开发商所说不久就能办下产权证的承诺。

　　“车库的产权证办好了吗？”“还在办理过程中。”这是2006年5月之前，徐先生向开发商就车库办理产权证事宜进行咨询时的对话，类似这样的对话持续了近4年。

　　2006年5月，徐先生到南京市房产局进行查询，发现自己被开发商骗了，因为他向开发商购买的车库，根本不可能办理产权证。徐先生了解到，他家小区的半地下车库，在小区房屋销售时，未计入分摊公用面积。根据南京市房产管理局等五部门所印发的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》的第二条：“未分摊入共用面积的下列共用附属房屋，其产权归全体业主所有。其中（二）非机动车库……（七）层高2.2米以下的房屋。”

　　徐先生所买的车库是非机动车库，而且层高低于2.2米。这就足以证明，车库根本不归开发商所有，而是归全体业主所有。

　　[起诉]法庭上：开发商VS业主

　　当初买了车库的几十户业主，明白了事情的真相，一起找到开发商要求退款。

　　开发商的态度很强硬，认为业主这样的要求属于“无理取闹”。于是，徐先生委托了南京三法律师事务所的王建和朱军两位律师，为自己打这场官司。今年年初，官司打到南京市下关区法院，一审判决徐先生胜诉。开发商又上诉至南京市中级人民法院，今年8月份，二审进入白热化。

　　在一审和二审的法庭上，业主和开发商之间唇枪舌剑，围绕车库的归属问题，展开了激烈的辩论。对于开发商提出的种种“狡辩”，业主及其律师都一一进行了驳斥。

　　焦点一：“我是出租，不是卖”

　　针对徐先生所发现的车库不能办下产权证的问题，开发商辩称：“其实车库并不是出售，而是出租，租期为70年，我们给业主的收据上也没有说是出售，我们只是收取一定的租金而已。”

　　徐先生的律师驳斥说，收据上是没有明确约定，如果按照开发商所说，15000多元是半地下车库70年的租金，那么，根据该小区所处的南京市中央门这样的黄金地段，面积15平米的半地下室，每月租金18元也太少了吧。而且，一次性收取70年的租金，显然不符合租赁交易习惯，根据合同法的有关规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效，所以，开发商根本不是出租，而是销售。

　　焦点二：“我建的我有权处理”

　　开发商“出租”车库的借口被驳斥后，又提出了更加直接的观点：“我建的，我有权处理！”因为车库未计入公摊面积是一个事实，开发商就搬出建设部《城市地下空间开发利用管理规定》中“地下工程应本着谁投资、谁收益、谁维护的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁”的有关规定，来证明自己对车库享有所有权。

　　徐先生的律师指出，车库未计入地下车库是事实，但是开发商在开发楼盘时，没有进行价格核准和建筑成本核算，不能证明车库的建设成本没有列入住宅开发成本之中。也就是说，建设车库的成本，已经分摊在业主买房的价格之中了。

　　律师接着说，根据南京市房产管理局等五部门印发的《商品房附属房屋转让等问题的若干规定》，“未分摊入共用面积的非机动车库、层高2.2米以下的房屋其权属归全体业主”，所以，车库应该归全体业主所有，开发商无权处理。

　　焦点三：“我也是业主”

　　开发商被驳得无言以对，眼见大势已去，竟然又抛出一个“谬论”，开发商提出证据证明，自己在小区内拥有17套房子的产权，所以，开发商也是小区的业主，有权对小区车库进行出售、出租等处理。

　　徐先生的律师应答说，开发商证明自己拥有17套房屋，只能证明自己也是小区的业主，或者是“大业主”。但是，车库归全体业主所有，只有全体业主或者得到其授权的业主委员会才能行使处分权。开发商只是拥有17套房屋，比其他个体业主要“大”，但是怎么能大过全体业主，怎么能对地下车库进行处分呢？

　　[判决]开发商败诉退还车库款

　　法院认为，开发商不能证明车库建设成本未纳入小区开发成本之内，所以开发商无权处分小区车库，将其中一间出售给徐先生的行为没有法律依据。一审法院的判决结果为：开发商返还徐先生15000多元。二审法院判决，驳回开发商的上诉，维持原判。

　　徐先生胜诉了，但是意义不止在于徐先生个人的胜诉。据了解，从今年8月份二审判决之后，该小区的其他业主也同样尝到了胜诉的喜悦。开发商不得不返还了所有购买车库的业主的车库款，一共一百多万元。【收藏此页 | 打印此稿 | 关闭窗口】

　　【来源：现代快报 作者：吴杰 编辑：邵妤 】