业主不满物管服务拒交物业管理费被诉

　　“专业看房团”买房指南系列报道之二

　　⊙法制周报记者 姜丽丽

　　长沙市银力家园3栋业主张先生没有料到，自己会被小区开发商一纸诉状告上法庭。与他同时被起诉的还有小区的其他几位业主，缘由是他们拖欠了物业管理费。

　　“我又不是故意赖着不交，实在是他们提供的服务不符标准，我当然拒交。”张先生及其他的业主也有自己的道理。

　　不满服务拒交费

　　该案原告长沙银力房地产开发有限公司对张先生的起诉状中，请求法院判令张先生交付清拖欠的物业管理费及滞纳金，并请求判令张先生承担原告的的律师费及该案所有服务费。

　　张先生和其他被起诉业主都觉得好“冤”，事情还得从头说起。

　　2003年11月，张先生买下了银力家园3栋某户。2004年5月，张先生签了《入伙合约书》和《物业管理服务合同》，拿到了钥匙。

　　从拿房起至第二年1月，张先生一直按数交纳了物业管理费，但其后一年多时间里，张先生一直拒交物业管理费。对此，张先生解释说，物业管理服务不到位，小区的卫生状况很差，失窃常有发生。其他业主同张先生一样对物业管理颇为不满，拒绝交纳物业管理费。

　　选择物业无话语权

　　值得注意的是，银力家园的物业管理方并不是外聘的物业管理公司，而是小区开发公司的“物业管理部”，这是开发公司安排的“前期物业”，小区业主入住后也一直没有成立业主委员会来选聘新的物业管理公司。

　　“现在这个物业管理并不完全符合业主的意志，是开发商指派的。开发商也没有履行招标或者告知业主等程序，业主对选择物业管理没有一点发言权。”另一位受到起诉的业主刘女士表示。

　　这些业主同时表示，《入伙合约书》和《物业管理服务合同》上他们签了字是不假，但这个签名并非在完全自愿的情况下签的——据张先生称，不签就拿不到钥匙。当时大伙儿只想顺顺利利收房，并没有想到这个签名签不得。

　　认为选聘程序非合理

　　长沙市芙蓉区人民法院一审支持了原告的所有诉讼请求。张先生及其他业主自然不服，上诉至长沙市中级人民法院。

　　张先生及其他业主的代理律师认为，被上诉人利用其小区开发企业及物业管理方同为一家的便利，强制上诉人与其签订《物业管理服务合同》，违背了《合同法》的平等、协商原则，也违反物业管理的有关法律、法规规定。

　　同时，被上诉人既是小区的建设方又是管理方，这与《物业管理条例》的“建管分离”原则是违背的。由于该小区是“建管一体”，所以在程序上就没有招标、协商选聘、合同(合同必须由两方以上的主体才能达成)等。故上诉人代理律师认为，该物业服务合同违背公平、自愿原则，应视为无效合同。

　　二审判决强调“群体意志”

　　2007年6月29日，二审判决下达。长沙市中级人民法院认为，上诉方称合同不是真实意思表示，未能提供充分有效的证据，法院不予采信；对于物业管理服务质量问题，法院认为应由业主代表或业主委员会及时与物业管理方沟通，而不能单个拒交物业管理费。

　　“单个拒交，对已经交纳了物业管理费的业主不公平，这是二审法院的意见。”张先生说。

　　法院在二审判决书中特别强调：“只有当物业管理方服务不到位，并业委会要求其改善却仍无进步时，才能由业委会集体行使拒交管理费的抗辩权利。”

　　二审驳回了上诉人的所有请求，维持原判。二审为终审判决。

　　律师提醒

　　首先要程序公正

　　湖南海川律师事务所杨志高律师认为，个体意志未经过相应的程序无法上升为群体意志，这是法院不支持张先生等业主上诉请求的原因之一。不管判决是否完全合理，张先生的败诉算是给那些在愤怒之下试图拒交物管费的单个业主们的一个教训。

　　我们来给这个事件作两个假设：一是当张先生等业主在签《物业管理服务合同》之前，就提出物业管理方的确定不符合程序，拒绝接受，该事件也许根本不会发生。当然拒绝的后果有可能是拿不到新房钥匙。那么，他们可以为选择物业管理单位的权利及收房权利而诉诸法律渠道——尽管这条维权路可能是漫长的。

　　第二个假设是：张先生等业主在半强制半自愿的情况下签了《物业管理服务合同》，后发现物业管理公司服务不到位，但张先生等业主不是简单地拒交物业管理费，而是应成立业委会，选聘新的物管公司，那么这个服务无法令业主满意的“物业管理部”对小区的物管服务随即终止。

　　这两个假设能到达臻于理想的结果，是因为他们选择了他们认为正确的“程序”。以不公正的程序对抗不公正的程序，常常将业主带入被动的境地。

　　在现有的法律法规下，建议业主在收房之前集体监督开发商的选聘物业公司流程，以及在入住达60%以上后及时成立业主委员会，为捍卫自己的权利而努力。