办理预告登记 为期房上“保险”

　　四川新闻网-成都日报讯：

　　16年前，外地来蓉的李大明花15万元在棕北小区买了一套70平方米的商品房，因故没有办理产权证。由于长期住在外地，李大明很少回来。去年年底，李大明偶然回家，发现房子已有一名中年男子入住，该男子还出示了房产证。李大明找开发商问个究竟，开发商承认房子已经卖给了别人，愿意退还李大明买房子时的价钱。面对开发商存心的“一房二卖”行为，李大明坚持要得到27万元的赔偿，为此，他和开发商闹上了法庭。该案日前在青羊法院开庭审理。

　　原本买好的房子因没有办理产权证而变成了别人的房子，这样的事情在现实生活中不算少见。成都中院的有关人士介绍，目前我市多个基层法院都受理了因开发商“一房二卖”引起的诉讼。开发商“一房二卖”，为的是将房子的价钱卖得更高，赚取更高的利益，在房价处于上涨期的今天，侵害的是先购房者的利益。采访中，记者发现，在和开发商或者卖房者签订购房合同至领取产权证期间，确实存在一段非常危险的真空地带，在此期间，如果购房者没有采取任何措施，那么将无法约束开发商或者卖房者的“一房二卖”甚至“一房多卖”行为。购房者到底该如何保护自己的房子不被二卖呢？

　　据悉，10月1日起施行的《物权法》对此有一项全新的规定——预告登记制度。律师表示，从现在起，只要买房人在签订购房合同后到有关部门办理了预告登记，那么开发商“一房二卖”就不可能了。

　　故事

　　交了首付款办不到产权证

　　和李大明有相同遭遇的是成都张女士，前段时间，她看中某楼盘的一套房，便与开发商签订了购房协议，并交了20万元首付款。一段时间后，房价上涨，张女士觉得很值，然而就在她满心欢喜地等着收房时，却发现一位姓刘的先生搬进她买下的那套房并开始装修。更让她惊讶的是，刘先生还给她看了他名下的房产证。到有关部门一查，房屋产权确实已登记在刘先生名下。

　　张女士委屈地表示，遇到这种情况该怎么办呢？难道就没有一种方法来制约开发商一房二卖的行为吗？

　　调查

　　购房者不知道预告登记

　　张女士的遭遇提醒了刚“买”了房的小杨。“《购房合同》就是我买房的凭证，我按照合同约定交纳了首付，履行了义务，开发商也得根据合同按时交房，办理产权证，如果他延期交房，就要付滞纳金。怎么，有什么问题吗？这里面不都约定了吗？”和大多数购房者一样，小杨很迷信这份购房合同，以为有了这份合同，房子就会笃定地交到自己手上。

　　“你进行预告登记了吗？”面对这样的提问，小杨疑惑地摇了摇头，“什么是预告登记，我没有弄过，不知道。”

　　支招

　　购房之初就申请预告登记

　　出现“一房二卖”时，房子究竟属于谁？10月1日起施行的《物权法》作出规定，不动产物权的变动未经登记不发生效力，刘先生虽然订合同在后，却由于已办理产权登记，因而他现在是房子的合法主人。

　　四川合泰律师事务所的律师王章文表示，遇到这种情况，张女士和小杨也不是只能自认吃亏，他们可以依法维护自己基于合同产生的权利。根据合同法、消费者权益保护法和最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释，她可以要求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿。

　　为防止这种情况发生，让先买者也能先得，法律为买方设定了一个保护制度，即预告登记制度。《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。经预告登记后，开发商未经第一买房人同意将房屋卖给他人的就属无效行为了。不过，预告登记的有效期限并非无限长，《物权法》规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　案例

　　先办理预告登记再付房款

　　同样是买房，王先生就很有防范风险的意识。

　　王先生1999年在成都购买第一套房子的时候，在交纳房款之前，和妻子特地跑了趟房管部门，直到亲眼看到工作人员将自己看中的房子进行预告登记后，王先生方才放心地把钱交到开发商手里。

　　“这一步当然是不能少的。如果买房人自己不去申请预告登记，政府有关部门不可能知道开发商将房子卖给了谁，如果开发商要坑害消费者的权益，他也不去登记，那么我的房子就没有保障。”由于王先生是一名“法律人”，对相关的法律条文比较熟悉，所以在买房这样的重大民事行为方面，他比一般人更小心更谨慎。

　　现实

　　预告登记变成开发商备案

　　记者随后来到成都市房地产交易中心办证大厅，在100多个办证窗口中，记者没有发现“房产预告登记”的牌子。

　　“预告登记，不知道。没有办理过，不是开发商一手包办吗？会一房二卖吗？那该怎么办？”记者采访的数位市民均表示不清楚这个事情。

　　随即，记者来到成都市房产管理局进行采访。工作人员表示，现在，成都已经没有房产预告登记了。《商品房销售管理办法》施行以后，房管部门都要求开发商对商品房销售合同进行备案，开发商备案相当于以前的预告登记，只要备了案，开发商就不可能“一房二卖”。

　　工作人员表示，在商品房的购房合同中，有备案联，购房者可以催促开发商对你所购买的房子进行备案，一旦备案，网上就可以查到，非常方便。

　　“由于现在都是开发商前来备案，所以现在我们都不受理个人预告登记了。”工作人员表示。

　　 建议

　　成都应受理个人预告登记

　　对于房管局工作人员的说法，王先生表示了自己的看法：“如果开发商就是不去进行备案，那么购房者反复催促也不会有多大的作用。这种情况下，最好的办法是房管部门对于个人的预告登记也进行受理，这样就多了一条有效途径保障普通购房者的利益。”

　　据悉，现实中“一房二卖”的情况时常出现。记者在采访的过程中了解到，目前，我市一些基层法院受理了多起开发商“一房二卖”引起的纠纷。

　　业内人士表示，要彻底解决开发商“一房二卖或者多卖”的现象，必须是购房者自己去申请预告登记，因为《物权法》中明文规定“预告登记”制度，而不是开发商备案制度。如果只是开发商进行备案，那么出现“一房二卖”的情况闹到法院，法院根据法律规定，可能不承认开发商备案，毕竟备案不是预告登记。

　　本报记者 晨迪 杨永赤