“代经租”房主告状“赶”房客

　　“代经租”这一特有的社会现象，是上世纪60到70年代上海遗留的历史产物。被确认为“代经租”的为私有房屋，在“文革”后期虽然名义上归还给了业主，但考虑到国家一时无法拿出大量的房屋迁徙居住在“代经租”里的房客，所以仍由国家房地产部门实行“代经租”，收取房租再交还给房东。

　　随着房产买卖逐步市场化，房价一路“走高”，由“代经租”房屋引发的矛盾也越来越多。今年10月1日，我国《物权法》正式实施。日前，静安区法院首次根据《物权法》判决了“代经租”案，对拥有房屋产权的范先生的权益予以保护。

　　历史遗留房产问题

　　2007年7月2日，家住本市泰兴路的范先生以财产权属纠纷向静安法院起诉，要求徐女士一家3代3口人从泰兴路范家私房迁出，搬到本市金城绿苑某号。

　　范先生诉称，自己是该私房所有人，房屋属“文革”期间遗留下的“代经租”房产。1989年7月，房屋产权落实政策发还，但管理权暂不发还，仍实行“代经租”，徐女士一家居住在里面。1992年前后，徐女士从此地搬出后，在上海另有房屋居住至今。

　　房主要求房客搬迁

　　2006年1月28日，上海市房屋土地资源管理局、上海市财政局和上海市建设和交通委员会联合发文《关于处理落政代为经租房产租赁矛盾的实施意见》（以下简称：《实施意见》），以逐步解决这一历史遗留问题。2006年11月，静安区房地局下发《实施意见》，向范先生发出处理“代经租”意见征询单。

　　范先生选择了“政府、私房业主共同给予承租人货币补贴，承租人腾出私房归还业主”的处理方案。但是，徐女士等却不同意这一方案，双方在半年多时间内多次协商，但徐女士仍拒绝在协议书上签字。落实政策办公室在收到范先生支付业主承担10%货币补贴款4.3万余元后，于2007年6月1日起，撤销了徐女士居住的“代经租”房屋，由业主自管。

　　无法接受补贴标准

　　徐女士等人辩称，该房屋是通过原房管所公房调换所得，与房管部门建立了租赁关系，并按照公房标准支付租金到2007年6月，与范先生没有任何关系。上世纪90年代中期，因范先生阻挠，一家人才被迫在外借房居住至今，自己在该房屋内享有合法的居住权，现在房地部门按私房落政办法，仅补贴就让自家搬迁，让人无法接受。

　　在审理中，徐女士将金城绿苑的房屋出售给他人。但法院查明，徐女士的女儿名下仍留有本市多处产权房。

　　业主有权收回房屋

　　法院认为，范先生名下的房产是上辈私房，在“文革”中被没收归公。落实政策后，二层前间实际为徐女士一家使用，所以管理权暂未发还，由房管部门“代经租”，即二层前间的占有、使用和收益、处分权，由承租人和产权人分别享有。

　　《实施意见》颁布后，区房地局按处理原则，委托房地产机构对二层前间作市场价格评估，为每平方米单价14573元，据此提出用货币补贴办法安置徐女士一家3口，并撤销了二层前间的“代经租”，将使用权归还给范先生。

　　法院认为，范先生作为该房屋的所有权人，享有完整的占有、使用、收益和处分权。考虑到徐女士家人名下在本市拥有多套住房，完全可以自行解决住房实际问题，且徐女士等人离开该房屋在外居住长达十几年，于是法院判决徐女士等人撤空该二层前间，交还给范先生。涉及徐女士等人在诉讼期间，将金城绿苑房屋出售给他人的法律后果，则由其自行承担。

　　【法官说法】

　　承办法官姚青说，国家职能部门联合发文《关于处理落政代为经租房产租赁矛盾的实施意见》，这是为了配合我国《物权法》的颁布实施而实行的一种解决历史遗留“代经租”的办法。

　　《实施意见》出台，既兼顾了业主对所有财产的权益实现，也考虑到了“代经租”房客的利益。即业主同意房客搬迁，也须支付10%的货币补贴款，另外90%的货币补贴款，由房地产部门申请国家财政专项补贴解决。

　　但是，解决历史遗留的“代经租”房屋办法，毕竟不同于国家动迁的补偿办法。一些仍居住在“代经租”房屋的房客，不能过高要求“套用”国家动迁标准来解决“代经租”房。要知道《物权法》对私有财产的保护，迟早要涉及到“代经租”居住人的实际利益。

　　记者宋宁华特约通讯员李鸿光