我市房屋租赁均价小幅下滑

　　我市房屋租赁均价小幅下滑

　　由于我国对房贷市场的调控措施，诸多二手房转入租赁市场，西岗区和沙河口区租价下调幅度较大

　　■首席记者孔庆蕾

　　记者昨天从我市专业房地产研究机构“指南针市场部”获悉，根据其对我市10月份房屋租赁市场的调研发现，10月份我市租赁市场供应增量明显，各区域增幅环比均在20%以上。据分析，这是由于我国对房贷市场的调控措施使我市二手房销售增速放缓，诸多二手房转入租赁市场的原因，这也使10月份我市租赁市场的租赁均价有所下调。

　　◎租赁市场供应量增加

　　据“指南针市场部”统计，我市10月份租赁市场报盘量达44000套左右，比9月份的34000套左右增加了1万套左右，供应增量明显，各区域增幅环比均在20%以上。中山区增幅最高，环比增加26%。

　　据“指南针市场部”研究分析：供应量大幅提升，新增房源中二室及三室以上房源占比提高尤为明显，增幅的82%为高端租赁。“指南针市场部”认为，出现这种情况原因有三：一是房价的不断攀升和新房贷政策的出台，在一定程度上减缓了二手房的成交速度，尤其是二室及三室以上房源，因总房款额度较高，成交速度趋缓，导致一部分二手房“由售转租”。其次由于租赁进入淡季，二室以上房源消化速度趋缓，造成二室以上房源的积压。最后“物业持有税”由“空转”转为“实转”的消息也有一定的影响，部分投资者将手中闲置房源出租，以预防新税制带来的压力。

　　◎高端租赁价格小幅下滑

　　据不完全统计，10月份大连市普通租赁均价为每平方米每月18.19元，与9月份的18.25元相比微幅下降，但降幅不足0.5%；受放量增加的因素影响，高端租赁均价为38.65元/平/月，较9月下降2.7%。

　　在“租、售比”方面，10月份大连市内四区租赁均价为25.18元/平/月，租售比为1：254.19，较9月1：250.3略有下降，两月租赁价格虽有变动，但变动幅度不大，租售比下降的主要因素是二手房价涨速较快，8、9、10三月平均每月以100多元的速度在增长。这一租售比，介于1：300和1：200之间，说明目前二手房售价处于合理价位区间，结合前期数据看，租售比一直在下降，逐渐接近1：300的警戒线。随着秋交会的召开，部分万元楼盘的高调亮相，租售比将进一步接近警戒线。

　　◎供应量结构分析

　　据 “指南针市场部”统计，10月份我市租赁市场中一室供应占比达到39.8%，二室供应占比37.3%，三室及以上占比为22.9%。仍然是一室和两室为主，但和9月比较一室供量占比下降4个百分点，二室提高2.9个百分点，三室提高1.1个百分点。

　　从各区供应结构来看，中山、西岗两区租赁房源以一室为主，而沙河口区和甘井子区租赁房源则以二室为主。供应量方面甘区因为自住性需求比例较大，报盘量明显低于其它三区。另外从租赁档次结构来看，各区高端租赁均超出普通租赁，说明原先的那部分投资性购房目前正成为租赁市场新房源的主力，投资性购房者面对出手套现的难度增加，将“短线投资”变“长线投资”，将闲置房源出租。

　　◎大连市内四区月租金状况

　　据分析，从数据来看，普通租赁市场市内四区的租赁价格在9月的基础上微幅波动，二室和三室价格微幅下调，但浮动很小，基本处于稳定状态，各区域间价差无明显变化，普通租赁仍然比较稳定。高端租赁受本月放量提升影响价格普遍小幅下调，西岗区和沙河口区下调幅度相对较大，下调幅度在2%左右，这两个区域也是二室以上房源增幅较高的区域，分别比上月提高5.1%、5.5%，可见需求相对较小的高端租赁市场，对放量的增加比较敏感。

　　◎沙河口区放量超越中山区

　　据 “指南针市场部”统计，西安路、太原街、香炉礁、北京街、马栏、三八广场、辽师、星海、体育场、软件园等10个地区是我市10月份普通住宅租赁市场的前十名地区，其中，沙河口区占比在9月基础上继续扩大，有6个地区进入前十，并且10月份沙河口区普通租赁绝对量也超过中山区，西岗区有3个地区进入前十，中山区则只有1个地区进入前十，沙河口区放量潜力开始显现。

　　在高端住宅租赁市场进入前十的地区中和9月比，中山区友好广场的第二名被星海地区取代，尽管高端租赁中山区放量仍然超越沙河口区，但绝对量比较接近，沙河口区在高端租赁方面的潜力不可小视，价格方面普遍微幅下滑，但梯级分布仍然明显。

　　据悉，我国对房贷市场的调控使二、三级市场的变化对租赁市场的影响本月开始显现，主要体现在高端房源放量大幅度提升上，受此影响高端租赁价格小幅下滑，通过租赁房源供应结构来看，本月投资性购房“由售转租”现象比较明显，带动高端租赁放量提升，由此带来的高端租赁竞争加剧，可能会出现高端租赁降价或有价无市的状况，但此类房源放量潜力究竟有多大，此类房源是否会在“售”与“租”之间跳转等情况，只能看后续变化。

　　普通租赁方面，供需均比较稳定，报盘量稳步增长，价格受制于承租人的经济实力限制和托管结构资金周转的需要，一直在同一水平线微幅浮动，尽管本月高端租赁小幅降价，但目前普通租赁和高端租赁价格差距较大，高端租赁的价格调整目前还没有影响到普通租赁，短期内普通租赁不会有太大的变化。如果二、三级市场成交持续趋缓，观望气氛持续加重，不排除拥有先天优势的房屋中介机构会大举进入租赁市场，到时房源的争夺会更加激烈，普通租赁价格上涨将是必然趋势。