一套房屋被分解成两套产生纠纷 解除合同谁说了算

　　广西新闻网-南国早报记者 王克础

　　在签订购房合同时，陈女士本来是向开发商购买一套两房两厅的期房，没料交房时，她才发现自己的房子变成了两套一房一厅的房子。11月14日，南宁市中级法院对这起离奇的房产买卖纠纷进行二审。

　　 一套房屋被分解成两套

　　陈女士是南宁市人。2003年间，她在南宁市东葛路华亿大厦看中了一套期房。当年8月13日，她与开发商南宁市晖华房地产公司签订了一份购房合同，买下该大厦1栋4单元402号房。合同中约定，402号房的房屋结构为两房两厅，建筑面积共为96多平方米，总价款是25万多元，陈女士在签订合同当天支付首付款5万多元，余款20.7万元办理银行按揭手续后付清，交房时间为2004年6月30日前。

　　2004年10月份，陈女士与开发商办理房屋交接手续时，才发现自己房子已不是原来的两房两厅，而是变成了两套独立的一房一厅，房号由原来的402号变成402号和418号，房屋总面积也比原来多了近1平方米。

　　户型结构发生了变更，陈女士当然不愿意，并拒绝收房。后来，经过协商，开发商同意将两套房子恢复成一套两房两厅的结构，并向陈女士支付结构改变费5000元，由陈女士负责将两套一房一厅房屋的隔墙打通，变成一套两房两厅房子使用。在对方这样的承诺下，陈女士才于2005年3月21日与开发商办理房屋交接手续。

　　然而，开发商接下来一直没能将这两套房子变回成一套房子，陈没能以“两房一厅”的名义向南宁市房产局申请登记备案，无法办理银行按揭、房产证等手续。双方为此发生了纠纷。

　　购房户被告上法庭

　　接收房屋后，陈女士对房子进行了改装和装修，并按时交纳了物业管理费。2005年9月6日，开发商给陈女士寄来一张关于“合同变更”的函。该函称，公司已按照陈女士的要求，向规划设计部门申请变更，欲将“两套房”变回一套房，但有关部门不同意变更。为此，请陈女士前来办理变更合同手续，否则视为陈女士放弃购房权，双方解除购房合同，公司将按合同约定退还陈女士5万多元首付款及支付利息。

　　陈女士不同意，并给对方复函，要求开发商继续履行合同，尽快办理合同备案、房屋所有权证，以及办理银行按揭等。但开发商一直没能按照合同约定办理。

　　今年3月份，开发商一纸诉状递上南宁市青秀区人民法院，要求与陈女士解除双方签订的购房合同。

　　法院审理后认为，双方签订的购房合同有效，但在合同履行过程中，因设计户型发生变更，导致双方原先签订的《商品房买卖合同》无法完成备案手续，只有双方协商变更合同，才能完成备案并继续履行合同。现因陈女士拒绝变更合同，履行合同已失去现实基础，开发商要求解除合同，法院予以准许。今年7月5日，法院一审判决解除双方原先签订的购房合同，陈女士将房屋退还给开发商。

　　 解除合同由谁说了算？

　　陈女士不服，上诉到南宁市中级人民法院。11月14日，此案在南宁市中级法院进行二审。

　　法庭上，陈女士的代理律师认为，对方将合同中的一套房改成两套房，是开发商违约在先，在无违约方陈女士不同意的情况下，对方没理由解除合同。另外，经他们到房产局查明，开发商将402号房分解成402号和418号房后，分别将这两套房子另外卖给了谢某和邱某，并分别于2004年10月22日和2006年1月1日向南宁市房产局备案，后来因各种原因注销了备案。开发商存在一房多卖的行为，严重地损害了陈女士的利益。

　　对此，开发商的代理律师反驳说，购房者没有按合同约定重新与开发商签订合同，导致开发商无法到房产局备案和办理银行按揭，因此过错在于陈女士。陈女士拒绝签订新的购房合同，那么可视为陈女士已经放弃购房权，开发商自然有权将402号和418号房另行出售。

　　升值差价该不该赔？

　　在采访中，陈女士告诉记者，开发商将她所购的房子一分为二，虽然面积差不多一样，但实际上变成了她要购买两套房子。这么做，对开发商来可能没什么，但对于购房者来说损失就大了。因为一个人购买两套一房一厅房子和购买一套两房两厅房子存在很大区别，比如在银行按揭上，购买第二套房子就享受不到贷款利率优惠等政策。

　　陈女士还说，开发商当然希望解除合同，因为当初的房价才2700多元/平方米，如今已经升到6000多元/平方米。那么，这笔损失由谁来承担呢？如果开发商能够将房子升值带来的利润赔偿给她，她可以考虑退房。

　　开发商代理律师林籽光告诉记者，其实开发商也不想更改户型，但由于在建设过程中，因政府实施亮化工程所需，使得该房产项目整体后移3米，导致开发商不得不更改户型。开发商也曾努力过，想将两套房子恢复成原来的一套房子，但规划设计部门答复说“该项目已完成竣工验收，不能恢复原设计的户型”，所以开发商也无能为力。

　　但按照合同约定，由于商品房结构变更，购房者要不退房，要不就与开发商重新签订购房合同。但问题就出于陈女士既不愿意办理合同变更手续，也不愿意退房。

　　陈女士则说，她曾经向房产局咨询过，有关工作人员告诉她，开发商完全可以恢复原来的设计，然后再到房产局备案，只不过手续麻烦一些而己。