房产合同“霸”气足 专家：细节的具体约定

　　一套带阁楼的房子预测面积为142．06平方米，交房时却成了153．8平方米，开发商手指合同要求业主补足房款才能拿钥匙，消费者感叹：房产合同“霸”气足!

　　昨从专职处理房地产消费纠纷的市房地产市场维权监督站了解到，该站“开张”仅一个月，就受理了各类消费者投诉、咨询40多起。其中，开发商利用“霸王合同”侵害消费者权益的问题成为投诉焦点。

　　贾先生购买了一套带阁楼的房子，预测面积为142．06平方米，交房时发现房子“长胖”到了153．8平方米。开发商要求业主补足房款才能拿钥匙。对于多出来的几万元房款，开发商理由很“充足”：合同书上写明了“房屋面积以实测为准”，购房者签字就表明是默认了。贾先生不禁感叹:这份合同真是“霸”气十足。对于这份合同，监督站工作人员也认为，这分明就是一份有“霸”气的合同。这位人士指出，根据有关法律，开发商交付使用的房屋面积与商品房买卖合同约定面积不符的，如面积误差比在3％以内，按合同约定的价格据实结算。如面积误差比超出3％，若房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。但开发商却用格式合同逃避了这些责任，以达到变相增加房屋面积的目的。

　　还有一些开发商在合同的选择项中玩花样，选择有利于自身的条款，损害消费者的权益。如关于商品房竣工交付使用的条件，江苏省《商品房买卖合同》中，开发商可以选择“商品房经验收合格”或“商品房经综合验收合格”，多数开发商选择的都是“验收合格”。“多了‘综合’两字，意义大不一样。”监督站人士指出，“综合验收”比普通验收对开发商的要求严格得多，涉及到是否有用地批准书、土地使用证，小区道路是否整洁，房间的装修或配置是否符合居住标准，消防、绿化、煤、电、水等是否到位等数项条件。而开发商降低了房屋验收标准后，就出现了部分楼盘的业主入住多年，仍然被迫使用高价临时水、临时电，有的还不能通邮、通气，甚至还被电信部门拒绝安装电话等问题。类似的霸王条款还有关于延期交房、办证的约定。有关法律明确，由于开发商的原因，延期交房，或购房者在一定期限届满未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担违约责任。可有些开发商却在违约金额一栏中填写为“0”，以免除违约后的责任。

　　由于这些房产“霸王合同”目前还没有法律作出明确规定，因此一旦消费者签字后，就很难维权。对此，监督站人士提醒购房者，签订购房协议、合同时，一定要慎之又慎，事先要仔细阅读其中内容，注意条款细节的具体约定，如对其中条款有疑义，应事先与开发商交涉，千万不能轻易放弃自己应得的权利。如有可能，最好使用有关职能部门统一印刷的商品房预售示范合同文本，不要使用开发商提供的自己印制的合同，以免落入陷阱。

　　此外，开发商宣传时的口头承诺，到实际交房时却不兑现，也是房产消费投诉中的老问题。消费者陆先生投诉说，他在市中心某商住楼里买了一套房子，开发商当时宣传说“门外是一个花园，闹中取静，环境非常好”。可没想到，现在“花园”成了该商住楼的商场空调外机的摆放处，空调的噪音严重影响生活。对此，监督站工作人员建议消费者买房时，要把开发商的口头承诺写进商品房买卖合同的补充协议中，并针对任何违约情况在补充协议中设定赔偿条款。

　　专家：购房者注意条款细节的具体约定，有疑义事先交涉