老式小区管理遭遇“无米之炊”

　　据警方透露，10月22日至11月4日，本市入民宅盗窃案数量上升近两成。而据检察机关透露，近来提起公诉的本市入室盗窃案中，大部分犯罪嫌疑人选择老式新村多层楼房作案。

　　记者近日走访发现，许多老式小区保安设施不全、物业管理不到位，留下种种安全隐患，给小偷可乘之机。

　　老式小区防范薄弱

　　一个由6名犯罪嫌疑人组成的入室盗窃团伙，疯狂流窜于浦东、闸北、闵行等老式小区行窃，竟得手近百次。日前，这伙人已被浦东新区检察院提起公诉。

　　据犯罪嫌疑人金某、黄某等交代，他们多次踩点后发现，许多老式居民小区管理不严，尤其在傍晚下班高峰时间，小区对进出人员的管理最松懈，因此他们从去年9月起，选定几个老式小区频频作案。

　　老式小区果真那么好偷？记者实地走访。东方路一老式新村的两个出入口，人来人往，一名保安正和居民侃大山，另一名保安坐在室内听广播，对进出人员视而不见。记者发现，进出人口者中多半不是本小区居民，很多人进小区只为抄近路到旁边小菜场买菜，或到附近学校接孩子。小区里20多幢居民楼都设有电子门禁，但好几幢楼的铁门或被砖块抵住，或用绳子牵引拉开，电子门禁形同虚设。

　　物业难为“无米之炊”

　　日前，长宁区部分市、区人大代表进行了一项以售后公房为主体的普通居民小区的专题调研。调研显示，本市现有住宅小区8486个，公房和售后公房住宅小区3966个，由于售后公房建造年代较早、成套率低，硬件设施普遍存在问题，同时人员流动性大，安全隐患较多。

　　不少老房子居民抱怨：“小区住宅频频遭窃，关键是物业公司管理水平差，不负责任，让我们没有安全感。”

　　居民的反映与人大的调研结果不谋而合。调研报告指出，2005年底，全区三级资质以下企业承担了74%老式小区的管理业务，这些企业普遍规模小、人员专业素质差。

　　然而，这些物业管理企业也有一肚子苦水。一名物业负责人算了一笔账：全市售后公房物业管理平均费用为每套房5元至7元，以一个4万平方米、只有一个出入口的小区为例，至少应配置1名管理员、1名协助员、2名保洁人员和5名保安，物业企业每月亏损近7100元，年亏损8.5万元。

　　另外，部分老式小区物业管理费收缴率低，业主无正当理由拒付物业管理费的现象比较普遍。新长宁集团管辖多个老式住宅小区，据称每年物业管理费收缴率只有70%—80%，每年被拖欠的物业管理费达700万元。有关负责人称：“在这种情况下，我们很难提高管理水平，也很难及时调换老化的保安设施。”

　　建议提供资金支撑

　　如何看准老式小区安全防范的“软肋”，改善小区安全环境、提高物管水平？一些人大代表认为，最关键的和根本性的保障是资金支撑。

　　刘正东等代表建议，一方面有关部门要安排好对普通居住小区综合整治的资金，大力扶持物管工作，特别是应对无人管理小区的物业管理成本进行评估测算，除去居民能承担的自负资金，缺额费用由政府给予适当补贴。 另一方面，通过物价部门对售后公房的收费标准进行重新核价，在合理区间内适当上调物业费，

　　代表还建议，针对售后公房物业管理企业普遍亏损情况，可以实行营业税返还的政策来使其做到微利保本，以利于其补平缺口，保证管理质量。