房子震坏了，谁来偿房贷

　　本刊记者/李云虹

　　提要：四川大地震使无数间房屋瞬间倾塌，面对尚未还清的商品房贷款，受灾的民众又该何去何从？

　　2008年5月25日上午，四川省广元一位普通市民陈丽艳来到中国银行广元支行，告知银行的工作人员，“自家 的三居室被震得无法居住了”。

　　据了解，陈丽艳在2001年购买了一套三居室，“在中国银行办理了五万元贷款”，至今“仍有两万元贷款没有归 还”。目前她一家三口还有双方老人、亲戚们都挤住在帐篷里，生活很艰难。

　　银行的工作人员当即让陈女士填写了一份《零售贷款地震受灾情况登记表》，受理了她的申请。这是地震发生后，中 国银行受理的首例灾区无力偿还住房贷款的申请。

　　政策出击

　　早在5月16日，中国人民银行副行长苏宁表示，央行对于地震震毁房屋的按揭贷款问题非常重视，目前正在积极采 取办法，并与有关方面协商，准备拿出一个既能够保护商业银行利益同时又能保护广大人民群众利益的解决方案。

　　三天后，中国人民银行、银监会下发了通知，对几个重灾区实施金融服务特殊政策，针对灾区不能按时偿还各类贷款 的单位和个人，提出了“四不”原则：不催收催缴，不罚息，不做不良记录，不影响其继续获得灾区其他救灾信贷支持。

　　几天后的5月23日，银监会再次下发紧急通知，要求银行业金融机构根据有关核销规定，对于借款人因本次地震造 成巨大损失且不能获得保险补偿，或者以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。

　　这是央行、银监会为减轻受灾地区债务负担实行的新的特殊金融政策。被业内人士认为，这意味着银行将独立承担地 震造成的不能偿还债务的损失。

　　尽管如此，但有不少网友也不禁发出置疑：对通知之外的众多商品房购房人的贷款债务，《通知》并没有给予豁免。 对于“巨大损失”、“不能偿还债务”的认定，还存在一定的不确定性，各家银行的具体细则还尚未出台。

　　中银国际分析师袁琳在最新一份评估报告中分析：受汶川地震影响，我国整个银行业净损失约在50～130亿元人 民币，今年银行业净利润将下滑0.7%～1.8%，而在近200亿元的损失中，估计不良贷款损失约在80～140亿人 民币。

　　该报告还指出，在各大银行中，农业银行将面临最为惨重的损失。

　　据统计，农行在四川省共有776家分行，在各商业银行中是数目最多的，在灾情严重的阿坝和绵阳两地共有108 家网点。报告认为，由于大部分中等规模银行只在四川省的大城市开设分行，在四川省的市场份额仅为10%左右，因此所受 损失自然有限。农业银行所受的负面影响最为严重。但是该行目前仍在重组当中，政府将承担大部分损失。此前，农行副行长 张云曾表示，地震将给农行带来60亿元以上新增不良贷款。

　　地震中逝去了很多生命，而这些人的房贷必然成了银行的坏账。据了解，地震前，建行都江堰支行的住房按揭贷款达 到8000万元。

　　争论与博弈

　　这一系列被称为“人性化”的特殊政策依旧无法平复家住都江堰的张华平(化名)的心。

　　在“志愿者”的QQ群中，从一名赶赴当地担当志愿者的网名为“KING”的口中，记者了解到，张华平已经在这 次地震中失去了四位亲人，与悲痛同生的还有他近三十万元的银行贷款未还。

　　据了解，在他家仅剩的为数不多的亲友中，至少有七八个家庭面临着同样的烦恼。

　　这位志愿者还告诉记者，在震灾波及的各个市县中，“楼在人不在，人在楼不在”的情况相当普遍。

　　5月24日，北京律师董正伟上书国务院，建议通过立法，豁免地震灾区商品房购房人80%的房贷还款责任，银行 自担20%，其他由开发商、地方政府、保险公司各向银行支付20%的购房人所欠银行房贷债务。

　　他认为，并非所有个人房贷债务都能作为呆账核销。贷款债务没有得到豁免的灾区群众，一方面面临灾后重建的财务 负担，同时还要面临巨额的银行房贷还款负担。“很不公平，执行起来也困难。”

　　董正伟详细解释，“第一，银行应当意识到可能存在房贷人无力偿还的风险；第二，地震房屋倒塌属于不可抗力，但 是如果商品房抗震性能好，就不会倒塌，开发商有一定责任；第三，房地产对地方的财政收入贡献很大，国家和地方政府在房 地产市场获取了大量的税收和收益，应当承担一点损失；第四，保险公司收了保险费，但索赔范围内的房贷险赔付很少，几乎 微乎其微，保险公司对此次特大地震灾害一点责任不担也很不公平。”

　　中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤端直指董正伟的建议过于理想化。他认为，如果因开发商设计不合 理或建筑质量不达标而造成房屋倒塌的财产损失，这就不仅是简单的民事赔偿问题，还要追究开发商的刑事责任。而在排除了 上述原因的前提下，要求开发商来承担责任，这样的想法显然过于理想了。

　　法律探究

　　我国现行法律规定，贷款人与银行间的债务关系，不因为抵押物(房屋)的灭失而消失。也就是说，即使房屋全损， 贷款人还是需要继续还贷。但由于灾区群众损失巨大，很多人已无力偿付欠款，甚至有的贷款者已经遇难，偿付已成为不现实 的事情。

　　广东安格律师事务所向南律师表示，受地震破坏的借款人的房屋，客观上对于借款人的还款能力确实产生了负面影响 ，但并不意味借款人已完全丧失了还款能力，如果借款人尚持有银行存款、股票等其他财产，应当继续履行借款合同。而汶川 地震摧毁的多是乡镇的房屋，对于某些经济条件比较差的借款人来讲，房屋可能就是他的全部财产，没有或者几乎没有其他财 产，在生存都难以为继的情况下，要求其继续履行还贷显然非常不现实，哪怕诉诸法律都无法强制执行，这就不是需不需要、 应不应当还款了，而是能不能的问题。

　　基于我国目前尚无个人破产制度，穷困潦倒无法成为废除债务的法定理由。因此在此种情况下，银行提出延长还款期 限等解决方法对于贷款的有效清偿具有积极意义。

　　事实上，消费者买房贷款时，除了与银行签订借款合同外，还要签订房屋抵押合同。按照我国的《民法通则》和以往 的判例：如果抵押品受损，且抵押品已投保的情况下，则银行有权从保险金中优先受偿；如果没有投保，银行也能从追索贷款 者的其他财产中优先受偿。

　　投保？

　　人们对于房屋损毁的赔偿通常会想到保险公司是否应当承担赔偿责任，从而获得相应的保险救济。通常情况下，银行 都会建议贷款者购买相关的房屋意外事故方面的保险。遇到因地震等天灾而导致房屋倒塌等情况时，已购保险者可以向保险公 司申请由其承担大部分的还款责任。

　　基于地震险属于巨灾险，给保险机构带来的风险相当高，保监会对于附加地震险条款一直是严格控制审批的。

　　事实上，2003年后的贷款购房保险已不再强制要求购买，鉴于房贷险是购房者自愿购买，而不少购房者认为该险 种的赔付范围较小，只有爆炸、火灾、雷击等灾害发生时才予赔偿，而且不赔房内财产只赔房屋毁损带来的损失，因此愿意购 买房贷险的人已日渐减少。

　　所以，在这次地震中遭受财产损失的个人和企业通过保险途径弥补损失的几率会很低。

　　据了解，当年我国台湾地区发生“9·21大地震”后，同样面临着房贷还款问题。各方博弈的最终结果是政府方面 在5年内免除台湾各商业银行的营业税，而商业银行则将个人住房按揭贷款的本息还款期限一律推迟5年，同时用被免除的营 业税额来平抑呆账、坏账。

　　汶川大地震造成的物资毁损已经结束，但地震带来的其他问题，却正在越来越多地呈现出来。能否妥善解决个人按揭 房贷面临的困境，已经成为检验灾后重建勇气和智慧的试金石。

　　【链接】

　　美国：

　　在美国，绝大多数房主都购买了包括火灾和飓风在内的房屋保险，地震灾害则是一个分离的单项保险，也可以购买， 但是要另外交钱。美国西部的旧金山也是一个地震多发地带，那里的人们大多都会购买专门针对地震的房屋保险。

　　1994年1月，洛杉矶地区发生里氏6.7级地震。据美国保险信息研究学会的统计，当时造成经济损失约为20 0亿美元。美国的很多保险公司因巨额的损失和对潜在风险的担心，在1994年后停止或缩减了地震险的业务，因而促成加 州议会于1996年审核通过成立了加州地震局。其名称类似政府机构，但实为地震保险商业机构。

　　加州地震局既直接销售地震险给普通消费者，也给保险企业提供再保险业务。目前，该局在资料中称其拥有29亿美 元的储备资金，加上其与其他保险企业协议的地震后资金供给约37亿美元，加州地震局共有超过60亿美元储备资金总额。

　　日本：

　　1995年1月17日，日本兵库县发生里氏7.3级的强烈地震，死亡6432人，三万多人受伤，数十万人无家 可归。兵库县政府与神户市政府分别设置了“震灾复兴本部”与“生活再建本部”，专门负责灾后住宅重建和发放救济金。

　　在地震发生时，日本已制定了《灾害救助法》。根据这一法律，灾民的房屋全部倒塌或已经无法居住而其又无法取得 资金重建家园时，政府必须建造临时住宅给灾民使用。当时，阪神地区紧急建造了近四万所临时住宅。

　　德国：

　　在德国，房屋保险负责理赔的范围相当广泛，包括了火灾、水灾、飓风、地震、闪电、冰雹等常见的自然灾害。不过 ，德国房主为房屋保险所缴纳的保费并不算昂贵。总体上一般家庭住房每年的保费约为“再造房价”的千分之五左右。德国房 屋保险并不是强制性的，但德国房主大都选择购买保险。

　　(摘自《法律与生活》半月刊2008年6月下半月刊)