价格控制之争

　　上一次江宁区在网络上声名鹊起还是去年4月份。当区内一楼盘在2个小时内，将售价从3900元/平方米直线调升到5100元/平方米之后，立刻在那个全国楼市集体狂躁的敏感时期引发争论。之后，该楼盘传奇式涨价成为“导火索”，促进该市“一房一价”这一举措的迅速出炉——结果是南京市走过了约1年半政府“指导”每套楼房销售价格的特殊时期，一直伴随着的则是这段时期各界人士对此做法无休止的探讨。

　　事实上，南京市的商品住宅定价机制一直比较严格，根据南京市江宁区物价局今年8月11日所公布的关于该项目普通住宅商品房销售价格的批复，这一项目住宅商品房基准销售价格为7470元/平方米(按建筑面积计算)。按照南京物价部门“政府指导价”的相关规定，商品房作价办法的基准价格(元/平方米)＝成本＋利润＋税金。

　　其中，对于利润的要求是“经济适用住房的利润按照不超过基数的3%计算；普通住宅商品房的利润按不超过基数的8%计算”。同时，普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5%，经济适用住房价格的上浮幅度最高不超过3%。按照这一表述，可以推算出那一低价销售楼盘成本在7000元左右/平方米，较周久耕的成本估算还要高出1000多元。

　　然而，截至17日的统计数据显示，该楼盘目前住宅类均价为4924元/平方米。如果按照上述标准，这似乎是疯狂之举。但该开发商却对记者表示：“即使是按照现在的售价，我们也大体可以‘打平’。”原因就在于土地的价格并没有周久耕所预估的那么高。

　　江宁区的一家地产企业也对记者坦言：“我们延缓了开工速度，是因为之前工程进度太快了。这种放缓也是为了减少账期的压力。”对于房企来说，无论是“降价”还是“放缓施工”都已经成为关乎“生存”问题的无奈之举，甚至有全国知名房企开始大力“游说”炒房团，“接单”的心理已经十分迫切。

　　在南京其他板块里，虽然还没有出现大规模的退地潮，但开发商也纷纷加紧推出促销举措，以加速回款。比如近期宁南楼盘的买一送一，将当地的房价拉低到7000元/平方米以下；江北更是有楼盘以3000元/平方米低价销售。当地有开发商对本报记者称，目前的情况就是保本销售，利润多少并不是最重要的考虑因素。

　　这种背景下，地方政府的感受似乎被“忽略”了。根据12月初国家发改委网站发布的全国70个大中城市房价调查结果，11月份，随着全国性的整体房价、新住房、90平方米以下住房以及二手房首次全面进入下跌区间，南京市新住房成交价不仅连续七个月下降，而且更比去年同期大跌5.2个百分点，跌幅居全国第三。

　　在此之前，根据该市房管部门公布的数据，南京市商品房新开工面积今年1到7月份出现20%的负增长，土地出让成交下降五成以上。

　　当地政府开始作为，几易其稿后，最终于9月底抛出的20条房产“新政”内容丰富，其中甚至包括购房补贴的内容，为当时行动较早，且措施周全的地方政府之一。

　　如果从销售迟缓的持续时间和房价下降的可能性来判断，当地政府当前的举措可能会减轻楼市调整的深度，但同样可能会延长楼市调整的时间——这也同样带来新的风险，或者最终仍令购房者遭受永久性的损害。

　　“从11月份的市场来看，成交的回暖可以说明政府诸多举措的推进正在起效。但是成交的情况也没有那么好，更多的作用体现在对消费信心的提升上。”当地一家全国性营销机构分析师对本报记者表示。 郝倩