与楼市长久“放电”

　　撰稿·杨红旭

　　2008北京奥运会前，很多人曾对北京楼市的繁荣寄予厚望，部分房东还早早准备了客房，满心欢喜地等着掉下一个高租金的短租“馅饼”，结果让人大失所望。与奥运会的短期效应相比，世博会对楼市的影响则要长久、强大得多。

　　这届世博会主题“城市，让生活更美好”，直接与城市建设和人民生活有关。与历届世博会多选址在郊区不同，上海世博会锁定市区滨江老城区板块，以期通过旧城改造开创一个全新的城市生活空间。

　　世博会对房地产业的“先发效应”已经显现。一是动拆迁安置规模巨大。涉及1.8万户居民和272家企业，为了安置动迁居民，新建浦江世博家园和三林世博家园两个大型居住社区，总居住建筑面积约200万平方米，公建和商业配套超过35万平方米。二是“世博概念”成为近几年上海楼市中最大的一张“牌”。2002年申博成功后，该区域周边许多楼盘立即封盘，其后跳价出售，供需两旺。

　　而世博会结束后，上海楼市还将继续受益。首先，上海世博会的直接投资将达30亿美元，由此带动的交通、通信等城市基础设施，以及商业设施、旧区改造等延伸领域投资，将是直接投资的5-10倍。为了举办世博会，上海交通等基础设施建设提前了约10年，轨道交通规划和施工提前，全市有上千条道路新建或翻新。城市硬件的完善，对于全市尤其是世博周边区域的土地和房产价格的上涨，形成基础性的支撑。

　　其次，根据国际展览局的规定和历届世博会的惯例，所有的外国国家馆均为临时建筑，因此世博会建筑中的大部分都将拆除，取而代之的将是几百万平方米的新建筑。在市中心，有这么一大片可供开发的净地(不存在动拆迁问题)十分难得。这5平方公里左右的土地，必将被政府赋予非常高端的经济和产业定位，而非普通意义上的休闲、会展、商务、居住。

　　再者，世博会助推黄浦江两岸改造，房地产开发可提前布局。黄浦江蜿蜒穿过上海市中心，沿江进行城市发展，是必然趋势。2002年上海政府曾正式宣布进行黄浦江两岸地区的综合开发，按原计划，是上海继上世纪90年代浦东开发之后的又一项重大工程，规划面积2260公顷，岸线长20公里，静态投资额预计超过人民币1000亿元。后来由于种种原因，推进力度并不大，但这项工程早晚会推进下去。

　　世博会的建设为黄浦江两岸地区的综合开发开了一个好头，积累了宝贵经验，提供了一个范本。原规划区域依然是房地产开发投资的潜力板块。实际上，近两年，北外滩、南外滩改造和新建速度已经加快，甚至连卢湾和徐汇滨江亦成为高档楼盘的新秀舞台，2009年全国地王，就是绿地近73亿拿下的徐汇龙华路地块，而绿地在售中的另一个位于卢湾滨江的豪宅海珀日晖，价格已达10万元/平方米，直追小陆家嘴区域。

　　最后，世博会所在区域今后将是上海的一张名片。作为永久建筑的中国馆、世博中心、世博轴，建筑规模宏大，艺术价值很高，这一现代化的公共建筑群，将成为上海新地标，正如埃菲尔铁塔之于巴黎。另外，因为世博会，上海轨道交通将历史性地实现网络化。比如浦东上南三林区域，将有6、7、8、11、13号等五条轨道交通，将成内外环间最密集的区域，此处风传将成为上海第五个城市副中心，以及市政府办公地址搬迁于此，并非没有可能。(作者为上海易居房地产研究院综合研究部部长)

　　后世博效应更可观

　　撰稿·陈基强

　　2010年的上海世博会有如一场及时雨，浇融了冰雪厚积的金融寒冬，也灌溉了正在萌芽的投资信心。从2002 年12月上海赢得世博会主办权到现在，上海已经进行了整整7年基础设施建设，令整个大上海的城市形象改头换面。基础建设的改善和城市面貌的提升有效地推动了上海房地产市场的发展，2002年全年，上海房地产开发投资额为748.89亿元，到2008年开发投资总额达1366.87亿元，增长了82.5%。

　　2010年世博会举办期间，预计7000万名游客中5%-10%为境外人流，这将大大提升上海的知名度，把上海国际化的一面展示给全世界，并带动上海的餐饮、酒店住宿、零售百货等商业市场的发展，预计展会将带来796亿元至1 096亿元的直接消费收入。

　　总建筑面积80万平方米的世博展馆中，保留建筑约占园区总面积的20%到25%，再开发用地约占35%到40 %。世博会闭幕后，也许会有人担心投资和消费需求的回落，然而从各国历届世博会举办地区的发展经验来看，世博会的后发效应是对整个世博效应的一个升华：如1970年日本大阪世博会后，改善基建，打造生态宜居住宅区，大大推动了大阪的高档住宅、商业设施、旅游及文化交流场所的建设。世博会后原址被改建为一个大型的世博公园，其便捷的交通和完善的配套带动了周边房地产的发展，成为大阪一片幽静的近郊住宅区。2000年德国汉诺威世博会期间改善投资环境，挖掘商业潜力，大大提升的城市知名度，使得2001-2002期间有大量商业贸易建筑物在汉诺威拔地而起。

　　上海世博的先发效应已在全市范围内影响了7年有余，后发效应将主要体现在世博园区的周边辐射区域内：

　　1.土地市场：世博会的闭幕对上海土地市场是几个契机，园区中临时建筑拆除后所产生的土地供应将会使上海土地市场激起千层浪。上海近两年土地市场的供应已经非常紧张，并且主要以商业用地为主，住宅用地更加有限，因此地价也是节节攀升。例如2007年上海中外环间的新江湾城D3住宅地块出让后，时隔两年才重新推出住宅用地C6地块，且起拍楼板价高达1.5万元/平方米(新江湾城在售住宅成交均价约2.8万元/平方米)，却依然吸引了40余家知名开发商出现在推介会上。因此，位于中环内的世博园区二次开发区域将是众多开发商眼中的寸土寸金之地，从而极易在不久的将来引发新一轮的抢地风波。

　　2.区域规划：为世博而建的轨道交通、道路、绿化等市政配套设施将会造福于未来整个上海的城市发展，其中又以对三林地区的贡献作用最为显著。根据政府规划，以三林世博功能区为代表的浦东新区世博周边区域将在世博会闭幕后的10 年内逐步建成为一座融合高档生态居住的“世博新城”。

　　3.功能升级：世博会闭幕后，保留的会馆建筑将转型成为一流的会议中心和文化交流中心，同时，在世博会期间催生的生物医药、信息技术、物流服务等各类新兴产业将留在三林，优化现有的产业结构。新产业的注入将扩大三林地区对写字楼、酒店的需求量。另一方面，根据规划，世博会相关地区将结合世博园区场馆后续利用开发，依托城市公共文化活动中心规划建设新兴都市商业中心。因而商业地产的投资也将会成为一个热点。

　　焕然一新的上海借由世博会这条通道登上世界的舞台之后，必然会引来世界级投资者的青睐，就如同巴黎和纽约的世博会为区域发展带来的契机，上海也将在华丽转身之后成为一个国际投资家向往的国际城市。(作者为基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理)