政府已决心扔掉房地产这根拐杖

　　文/赖伟民

　　赖伟民：著名经济学家，中国企业战略“四大天王”之一。某知名大学企业商学院研究中心主任、中国企业联合会特聘专家、清华大学客座教授。是国内新一代经济学家的代表人物。

　　从2009年房价飞涨，到2010年新政出台，他一直在走访楼盘，与投资客和开发商密切接触，以一名经济学家的眼光揭开房价涨跌的内幕。

　　2009：楼市之怪状

　　笼罩在金融危机阴影中的2009年，中国的经济形势一片萧条，而房地产却一枝独秀，商品房价格一路飞涨，高烧不退。

　　我经常在各地为总裁班、EMBA班授课，学员都是企业主、企业高管。授课之余，也会解答学员们的问题。按理说，企业主最应该关心的是怎么把企业做好，但是绝大多数学员问的都不是这个问题，而是关心楼市下一步会怎么样、怎么投资楼市能赚钱。

　　我们的企业家都怎么了？楼市真的这么赚钱吗？内心隐隐的不安使我决定到全国各地的楼盘现场实地看看，真实地了解“楼市高烧”的原因。

　　于是从2009年下半年开始，我在各地上课、考察时多了一项工作：到各个城市的楼市去转转，找第一手的资料。半年多下来，我跑了几十个城市的一百多个楼盘，以一名普通看房者的身份同几百名售楼小姐、几百名购房者进行了交流。

　　结果，我非常惊人地发现一个事实：这段时间真正掏钱购房者，80%以上都是以投资为目的，甚至有很多人是以投机为目的。很多到楼盘看房的人是有居住需求的，但看到高得离谱、涨得凶猛的房价，大多选择了放弃。

　　下面摘录两段我在楼盘现场和售楼小姐、购房者的对话。相关内容很有代表性——

　　对话一：2009年7月，武汉某大型楼盘。谈话对象：售楼小姐

　　问：你们楼盘很火暴嘛，每天都这么多人吗？答：是呀，天天都是这么多人，忙得很。问：前段时间武汉房价降了，对你们没有影响吗？

　　答：有影响，当时不少业主闹着要退房。现在好了，已经超过去年的最高价，不但没人闹退房，不少业主还抢着要多买几套。

　　问：你们公司很会做生意嘛，一定做了很多广告吧？

　　答：哪里，这一期我们公司根本没做广告。我们的客户大多数都是回头客，买了我们一期、二期后，觉得好，现在又来买我们的三期。还没开盘，老客户就把房都订得差不多了。

　　问：买了一期、二期又买三期？他们买这么多房子干什么？

　　答(很不屑地)：这个你都不知道？投资呗！现在有几个人买房子是自己住的，房价还要大涨，买房子比买什么都划算。可惜我没钱，要有钱我也要多买几套。

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　　对话二：2009年11月，杭州某楼盘。谈话对象：某购房者

　　问：你好，我看你一下子买了两套房，这里的房子真的这么好吗？

　　答：现在只要是房子都好，不管哪里的房子。

　　问：你为什么会这么说？

　　答：哈哈，我是专门从温州到杭州来买房的。现在只要买到房子就能赚钱，我这两套，过不了多久，就可以净赚至少几十万。

　　问：这么有信心，你是专业的炒房客吗？

　　答：不是，我没有炒房，只是做点投资而已。我原来是办厂的，现在生意太难做了，我已经把厂关了。前几年好不容易赚了点钱，总不能放到银行里贬值吧，所以就投资几套房子了。像我这种情况我们那里多得很。么？问：投资？除了房子你还投资什

　　答：其他什么投资也没有，没有什么可以投资的。投资股市，风险太大。国债回报太低，那点收益抵不上货币贬值。外币、期货什么的，一方面不懂，另一方面风险也大。

　　问：基金呢？

　　答：基金？算了吧，我有朋友就被基金经理忽悠过，亏得一塌糊涂。还是买房子最保险，看得见、摸得着，没有风险，回报又高。

　　问：你就不怕房价下跌吗？

　　答：下跌？绝对不可能！只会上涨！我仔细研究过，那些政策都是吓人的。增加交易成本也好、开征物业税也好，到我要卖房时，把这些全部打进成本就行了，大家都有这些成本，怕什么，水涨船高嘛。现在买房的，都是投资的，早晚要卖，谁会愿意房价下跌大家套进去。房开商更希望房价上涨，他能赚得更多。地方政府要靠房地产拉动经济，他不会放任房地产市场下滑，去年的情况大家都看得很清楚，房价一跌，地方政府就会出手救市。地方政府、房产商、买房者，都希望房价涨，所以房价只会涨不会跌。

　　问：如果现在大量供应土地，修大量的房子，房源多了，供应充足，你觉得房价还会涨吗？

　　答：那样更会上涨！现在的房子是供不应求，像我这样拿着钱想买房子投资的大有人在。一旦房源充足，不说别的，我身边肯定就会有不少朋友把工厂关了，投资房产。有钱找不到地方投资的人多得很，还有银行的资金、企业的投资等。一旦房源充足，投入的人就会更多，房价不被进一步炒高才怪。这是投资，不是商品销售，什么供求关系、市场规律那套东西不管用的。

　　问：房价越来越高，真正要居住的人买得起吗？你的房子最终卖给谁呢？

　　答：这不是问题。我也很清楚：廉租房和经济适用房是解决不完居住需求的，绝大多数有居住需求的人根本买不起房，我买房来也不是卖给他们的。我是卖给其他投资者的，现在还有不少人有闲钱，在观望，等他们醒悟过来，房价又涨了，等他们出手买房时，我的房子有的是人抢着买。问：房子总是要拿来住的吧？答：错了，房子不是拿来住的。这是投资品，不是消费品。就像黄金一样，你说黄金最后被做成金银首饰拿来用的有多少，为什么每天还是有这么多人买卖黄金，金价越炒越高。房子也是一样的。房子比黄金更好的是，房子还可以拿来出租。刚才不是说很多有居住需求的人买不起房吗？他们就可以租我的房嘛。你看投资房产多划算，又可以收租金、房价又会上涨，一举两得。

　　问：租金抵得上房价吗？这样涨下去，总有到头的时候呀？

　　答：我当然不指望租金可以抵得上房价，房价这么高，租金肯定抵不过房价。不过没关系，我真正赚的是房价上涨的差价，不是房租。放心，房价上涨不会到头的，大家不管从哪个渠道挣到了钱，最终都会到楼市上来，因为没有其他更好的投资渠道。其实以后慢慢的大家就清楚了：有居住需求的人是不会买房的，他们买不起，他们只能租。买房的人不是买来住的，是买来投资、买来保值、买来涨价的。反正没有其他投资渠道，钱放到银行里又会贬值，所以大家一定都会选择买房，一起把房价推高，区别只是谁先看清楚这一点。

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　　在国内不少媒体陆续刊载了我的上述观点后，有很多朋友来函和我交流，不少人认为土地供应减少、保障型住房建设滞后才是楼市价格上涨过快的原因，而投机性住房的大量形成则是结果，不是原因。关于这个问题，我认为，房地产市场与普通市场一样，也是供需关系相互博弈的场所，楼市泡沫也不例外。中国的城市化进程使得土地资源稀缺性愈发重要，供需失衡决定了房地产市场会长期向好。但是大量资金的涌入使得情况变得复杂，很多资产的价值被远远高估，很多楼盘的投资回报率很低，而房价却高得惊人。很多人都会发现炒什么都不如炒房地产赚钱，地产中介的店面比饭馆还要多。楼市过热的直接原因就是过度投资，之所以楼市过热，其深层原因是市场的大量现金流找不到合适的流向，于是在多方优势的推动下，纷纷涌入楼市。

　　近年来，随着经济的发展和生活的改善，广大居民手中积累了一定的财富，客观上确有保值增值的需要。而我国的投资渠道相对还比较有限，再加上国际金融危机的冲击导致一些传统出口型制造业遭遇困难，社会资金的投资渠道就更显不足。投资股市，风险太大。国债回报太低，收益抵不上货币贬值。外币、期货，一方面不懂，另一方面风险也大。受人多地少、城镇化进程提速、住房刚性需求等基本国情和外部因素的影响，投资楼市几乎等于稳赚不赔的代名词，导致资金进入楼市欲望强烈。

　　温州炒房团现象说明了这个投资热潮中的一大主体是中小企业家，当然，我们不能把中小企业家当作这次楼市泡沫形成的罪魁祸首，因为他们当中很多也是受害者。我们都知道房地产的流动性很差，交易成本很高，而且几乎没有做空机制，很多理性的投资人也仅仅是观望而已，这样的楼市注定是被多方所占据。再加上房地产商的惜售行为，更助推了价格上涨，泡沫越涨越大。如果房价下跌，投资者是不能及时止损的，他们唯一能做的只有压低房价，加大损失。一旦价格已经有下跌的迹象，而观望者仍没有进入这个市场，也就是说，击鼓传花没有人接下一棒的话，那么房价就已经见顶了，已经进入了崩溃期，这个泡沫不破都很难，投资者想要及时抽身更是难上加难。

　　2010：房价下降好处多多

　　目前政策强制打压已经开始。近期密集出台的楼市新政直指“炒房者”，如部分地区可停三套房贷款、对非本地居民暂停发放房贷、提高二套房首付比例和贷款利率、加快研究制定住房税收政策等。说明决策层已明确态度——抑制炒房者对调控楼市至关重要，楼市逐渐回归理性已是必然。

　　提到可能到来的房价大幅下降，很多人都谈虎色变。认为一旦房价大幅下降，会对房地产相关产业造成不利影响、房开商会出问题、已购房者会强烈不满乃至退房断供、银行会面临大量坏账、地方政府的利益会受到损害，最终将引发一系列社会问题。因此，房地产已经绑架了中国经济，房价是绝对不能降的！其实，这是一个伪命题。

　　降房价，并不是停止发展楼市。其实，一旦房价大幅下降，买得起房子的人多了，楼市更健康了，相关产业不但不会受影响，反而会受益。

　　房价下跌，普通老百姓购房后，必然会带动装潢、建材、家具、电器等行业的发展，从而拉动了相关行业的GDP。而税收也只有房子售出才能产生，只有房价下跌了，老百姓有能力买房了，真正的销售产生了，才能有税收产生。

　　地方经济应均衡发展。过度依赖卖地收入，就会制约当地实体经济的发展。一旦房地产泡沫破灭，将对地方经济产生巨大影响。而在泡沫破灭之前如果能主动挤出泡沫，降低当地居民的购房开支，能提高居民的消费能力。同时，将能为当地企业营造一个较好的投资运营环境，企业效益好了，税收自然就上来了，财政收入也会增加，从而形成良性循环。

　　有人会说，如果房价大幅下降，让开发商大幅让利，这是与虎谋皮，开发商肯定不会答应，你要他让利，他宁愿不做了。其实，他不做更好，如果没有开发商，让老百姓在城市规划的框架下自建房，相信情况比现在好多了。况且，我们说让房价大幅下降，不是说不让开发商有合理的利润，而是要降低暴利。即使现在的开发商不愿做，只要有合理利润，有的是人做，现在不赚钱的行业多得很！

　　已经购买房屋的人不外乎三类：自住、投资、投机。

　　对于自住者，房价的涨跌对于他们是没有影响的，房价涨得再高，对他没意义，因为他如果卖了房就没地方住了，他不能卖。房价跌了对他也不会有任何影响，付出的还是这么多钱，房子的使用功能也并没有发生任何变化。

　　对于投资者，他们在投资的时候应该就清楚，任何投资都是有风险的，如投资股票的人，涨的时候心安理得，跌的时候也不会怨天尤人。

　　对于投机者，既然已经享受了房价暴涨时的暴利，现在承受房价大跌的亏损也是自食其果，完全是咎由自取。既然来玩这个游戏，就得有这个心理准备。

　　有人认为，一旦房价大幅下降，会有大量的人断供，造成银行风险增加，从而影响我们的银行体系。其实，这大可不必担心！

　　对于贷款买楼自住者，房价涨跌都不会影响其使用功能，不会由三室一厅变成两室一厅。就像贷款买汽车、电脑、冰箱一样，我按照预期的支出在我预计的时间购买了我需要的商品。无论该商品价格如何变化，消费者支付的资金和获得的商品是没有变化的。一个理智的消费者不会因为商品价格的涨跌而断供。

　　对于投资者和投机者，的确有可能因为房价大幅下跌而断供，出现坏账，但这是银行正常的经营风险。作为一个商业银行，风险管理是必修课。银行不可能因为这一点坏账和风险出现大的问题。退一步说，就算因为这些坏账垮掉一两家城市商业银行，我们的银行体系也不会受到太大的影响。想当初海南发展银行不就是因为房地产问题垮了，垮了就垮了，有什么大不了的呢？毕竟中国不像美国有大量的杠杆投资，我们不会因为房价大幅下跌出现次贷危机。

　　所以，房价大幅下跌有太多太多的好处。

　　未来：小心魔高一尺

　　前几天，在某楼盘看房，该公司销售经理谈到，针对二套房首付5成的新政，他们自有应对“妙招”——

　　妙招一：签高合同价格。房屋实际价格100万元，对外合同签140万元，贷款50%，可拿到银行贷款70万，买房人只需首付30万元，相当于还是3成首付。

　　妙招二：由房开商代垫部分首付。由房开商代垫20%首付，买房人分期还款。

　　二套房首付5成新政的目的，在于打击过度投机、减少房地产领域的风险。可是上有政策、下有对策，开发商应对此类“新政”可谓游刃有余。如果任其发展，估计“妙招”还会层出不穷，新政将变成一纸空文。

　　大量楼市房贷政策虽然有力地打击了炒作之风，在政策威慑力的影响下，一部分短线投机资金将撤离楼市。但如果从楼市撤出的大量民间资本的去向不解决好，它们有可能转了一圈后发现还是投资房地产风险最小、最赚钱，就又会流回楼市，甚至会带动更多资金流向楼市，使楼市开始又一轮报复性上涨，背离政策调控的初衷。

　　值得欣喜的是，政府最近颁布的诸多区域经济振兴计划和新兴产业振兴计划，这将有助于引导资金流出部分房价过快上涨的城市，甚至流出房地产行业。

　　政府已经下定决心扔掉房地产这根拐杖了。推进企业自主创新，推进战略性新兴产业的发展，发展资本市场，扩展投资渠道，让有钱的人有好项目可投，让资本和项目有效对接，我国的经济将会进入新一轮的发展。

　　(摘自《法律与生活》半月刊2010年6月下半月期)