昨日，《合肥市住宅小区物业综合服务等级标准(征求意见稿)》(下简称意见稿)“出炉”，记者比较发现，意见稿各项内容比讨论稿更加详细，也更加规范，仅具体服务要求就从13页纸增加到了31页纸。

　　服务细到洗几次垃圾桶

　　意见稿的内容比讨论稿的内容详细了不少，甲、乙、丙、丁四级的服务要求就从13页增加到了31页纸。

　　翻阅意见稿记者发现，其中四级的服务内容都做了更加明确的规定，对公共区域卫生保洁服务、停车管理、共用部位及共用设施设备维修养护管理等方面的服务要求，做了更加细致的划分，甚至细化到每周清洗几次垃圾桶，蚊蝇出没季节每天要喷洒药水消毒。

　　机动车有证才让进门

　　小区里的车辆停放问题可谓“老生常谈”，业主不交停车费、物业不让业主的车进小区的情况屡有发生。

　　意见稿对于停车管理也作出了相应的规定，物业部门要建立停车制度和停车档案管理；对定期存放车辆的，业主与物业还应当签订停车服务协议。万一出了问题，白纸黑字，是谁的责任就该谁负责。

　　机动车辆想要进小区，必须出示出入证；临时进入的机动车，也必须先登记，不能想进就进。

　　有害生物防治物业有责任

　　“物业要配合相关部门进行有害生物防治”，这是出现在意见稿中的甲级服务在公共区域卫生保洁方面的一项服务要求。不仅如此，发生公共卫生事件时，物业也要组织人员对物业共用部位公用设施设备进行通风、清洗和消毒。

　　意见稿对于公共区域卫生保洁方面的服务要求，进行了大范围的扩展，服务要求划分得更细致，生活垃圾、天台、水景等方面也都有了明确规定。

　　夜间降雪，主要道路的冰雪要在次日10时前清扫干净；每天都要清运一次生活垃圾；检查记录、清洁档案要齐全……这些具体细节都出现在了意见稿中。

　　甲乙丙级服务时间一样

　　意见稿中，对甲、乙、丙三级的服务时间做了调整，三级的服务都需要在周一至周日每天要在小区管理处提供不低于8个小时的业务接待，其余时间还要设置值班人员，以便及时处理突发事件。

　　而在之前的讨论稿中，只有甲级服务需要在周一至周日工作；乙级服务周六、周日只需要在指定地点进行业务接待即可；而丙级服务不需在周六、周日工作。

　　“外人”进小区，业主说了算

　　“我们小区经常发生东西被盗，怎么都解决不了。”家住三里街附近的王先生抱怨道。据小区的保安称，东西被盗的一个很大可能性就是经常有外来人员出入，难以管理。

　　意见稿中对此作出规定，外来人员能否进入小区，不光要登记，工作人员还要通过对讲系统联系相关住户，之后才能决定是否放行。通俗地说，让不让外来人员进入，要由业主说了算。

　　意见稿中还规定，小区要设有监控中心，监控的影像资料、报警记录等，应当至少保留30天，以便备查时需要。

　　■管理模式                               

　　四级网络怎么分工？

　　小区物业究竟该如何管理，近日终有定论。合肥市正式发布《关于明确市区物业管理工作职责的通知》，其中确定，市、区、街道、社居委四级网络层层展开，将合肥市物业管理工作“囊括”其中。昨天开始，合肥市房地产管理局对四级网络具体负责人进行培训，培训完成后，将按照新的物业管理方法进行管理。

　　四级网络，市、区、街道、社居委分工各不同，各自负责的范围也不同。

　　其中，街道、社居委两级部门负责的是物业管理工作中基层、细节性的工作。

　　社区居委会或是村民委员会，负责协调处理业主和业主之间、业主和业主委员会之间、业主和物业管理企业之间的纠纷，组织协调小区成立业主大会和业主委员会换届工作则由街道办事处、乡镇人民政府来负责。

　　选聘前期物业服务企业的审查批准工作，将交由区级的住房和城乡建设主管部门来负责。此外，区里负责的事情还包括协调物业服务解除或者终止时的物业管理移交工作。

　　市级物业管理部门的工作，主要包括全市物业管理活动的监督管理，以及制定和发布合肥市物业服务合同示范文本，制定、发布业主大会和业主委员会议事规则示范文本。

　　此外，合肥市还会在每个季度和年底对“四级网络”的工作分别 “考试”，层层把关，对物业工作进行考核。

　　■纠纷处理

　　物业“出了事” 业主投诉“有门”

　　建立联席会议制度，探索物业信访投诉处理办法

　　晨报讯  在昨日召开的合肥市物业管理工作培训班动员会上，合肥市房地产管理局局长张炜透露，新的《合肥市物业管理条例》正在制定。同时，张炜表示，合肥物业企业存在着资质低、规模小、实力弱的现象，全市500多家物业企业中，一级和二级资质的仅有20多家。

　　新条例参照“北京标准”

　　据了解，北京物业管理办法将于今年10月1日起执行，此前，合肥市房产部门曾到北京、福州学习物业管理经验。张炜透露，新的物业管理规定正在制定，将按照北京的标准修改，新规定可能有诸多新变化。

　　以前，物业公司与业主的协议中，业主往往因为对政策吃不透，签了字，吃了闷亏。为防范这类损害业主利益的事，房产局还另外草拟了7份规范性文件，包括业主临时管理规约、业主管理规约、前期物业合同、业主大会议事规则等等。

　　物业管理问题纠纷不少

　　合肥市物业管理工作起步于1995年，只有十来年时间，但因物业服务引发的纠纷却是多种多样，十分复杂。合肥市现有物业服务企业572家，其中，本地注册的物业企业545家，外地备案物业企业27家，全市物业服务从业人员5万多人。物业企业存在着资质低、规模小、实力弱的现象。

　　张炜分析，出现的原因主要是立法上不够完善，尽管出台了相关条例，但在小区管理中缺乏明确的责任界定和具体操作细则，难以规范和解决当前物业管理中的一些矛盾纠纷，致使许多亟待解决的问题无法在立法上找到相应依据。

　　此外，有部分业主习惯了过去那种住房不缴费的日子，缺乏主动交纳物业费的意识，业主委员会也未发挥应有职责，对物业公司违约行为制止不力。

　　信访工作实行责任追究

　　为了从源头上防止和纠正物业矛盾和纠纷的发生，房产部门将按照“属地管理、分级负责”，“谁主管、谁负责”的原则，探索建立物业信访工作联席会议制度，定期召开联席会议，通报物业服务方面信访投诉情况，排查物业服务苗头性和倾向性问题，研究处理重大信访问题。届时，不会再出现有矛盾却找不到相关部门解决的情况。

　　此外，合肥市还会建立物业管理信访工作责任追究制度。凡是上级批转的信访件，各级物业管理监管部门都必须尽职尽责地认真办理，并在规定的期限内上报办理结果。互相推诿、久拖不决导致重复上访和越级上访的，将追究部门领导和承办人员的责任。

　　■业主职权

　　业主业主，小区内咱才是主人

　　■选聘或解聘物业公司都得业主大会说了算 

    ■业主委员会应当“桥”连接业主与物业

　　晨报讯  《合肥市业主大会和业主委员会指导规则》(征求意见稿)近日出炉，小区如何成立业主大会？业主大会、业主委员会有哪些权利和义务？业主委员会做错事怎么办？所有这些在《指导规则》里都有答案。

　　房子没盖好 业主可“上岗”

　　按照《指导规则》(征求意见稿)，每个物业管理区域都将成立一个业主大会，物业所在地的县区物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府对于业主大会、业主委员会的成立及活动都将提供协助和指导，并进行监督。

　　如果是物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的话，就可以成立业主大会，不成立业主大会的将由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

　　首次业主大会很重要

　　指导规则中提及，在物业管理区域内，已经交付给业主的专有部分面积达到建筑总面积一半以上的，建筑单位就应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的材料，并且同时推荐业主代表作为临时召集人。

　　筹备组开始准备首次业主大会的60天内，要将首次业主大会召开的方案、时间、地点、形式等相关的会议内容流程在小区内显著位置公示7天，这段时间，小区的业主可以提出自己的建议和意见，并且会议召开前，首次业主大会的议题和需要业主表决的内容都要以书面的形式在小区显著位置内进行15天的公告。

　　据悉，首次业主大会上，将会对小区内的管理规约(草案)，业主大会议事规则(草案)进行表决，并选举出业主委员会委员。

　　这样开会还不算结束，会议结束后的3天以内，筹备组要将首次业主大会表决的结果公告在显著位置，这个公告不能少于7天。

　　物业谁来干？业主说了算

　　业主大会并不是一个“空壳子”。业主大会的定期会议每年至少得召开一次，这个业主大会可以决定选举或是更换小区内业主委员会的委员，选聘或是解聘物业服务企业，变更物业的服务事项、服务标准和收费方案都是由业主大会决定的，包括筹集和使用专项维修资金等这些内容，只要在业主大会上有占总人数三分之二的业主同意的决定就可以实施。

　　召开业主大会可以是集体讨论或者是书面征求意见的形式，如果是采用书面征求意见的话，征求意见书要送交到每一位业主的手上，需要投票表决的内容，表决的意见应当由业主本人签名。

　　业主委员会应是一座“桥”

　　业主大会并不能常常召开，这个时候，就靠业主委员会来承担职责了。业主委员会将成为业主和物业之间的“桥”，既对物业服务进行监督，也将督促业主按照约定缴纳费用，调解业主间因物业产生的各种纠纷。

　　小区内业主委员会每次召开会议的前7天，都要将业主委员会会议的内容和议程进行公告。业主委员会擅自做决定怎么办？如果造成他人损失的，将由签字同意这项决定的委员承担赔偿责任，业主委员会经业主大会授权或同意并公告的决定、办理事项，造成他人损失的，将由全体业主来共同承担赔偿责任。

　　本组稿件由 实习生 史丽 宋菊芳 本报记者 余佼佼 采写