地产商缘何转告“自己”求违约

　　当楼盘建成并获得预售许可证后，开发商转告“自己”缺乏预售资格，要求判定这些预购协议无效

　　《瞭望东方周刊》记者傅天明 | 湖南报道

　　房子没了，还被告上了法院。范晖怎么也想不通，无奈之下，她也向湖南株洲市中院提起民事诉讼，要求株洲市汉华房地产开发有限公司(简称汉华公司)兑现原协议。

　　在此之前，2010年12月14日，汉华公司突然起诉购房者范晖等人，宣称签订协议时，自己尚不具备签订预约合同的法定条件，要求法院判定合同无效，并由购房者承担因无效合同产生的法律后果。

　　开发商转告“自己”求违约

　　范晖是在老乡的介绍下结识汉华公司负责人赵翰的。当时，赵正在株洲市芦淞区中心地带开发楼盘---“汉华国际商业城”。

　　范晖看了规划图纸后，和妹妹拿定主意，买下两套门面作为企业发展之用。

　　2008年1月16日，汉华公司与范签订了一份VIP客户认购书，同年9月12日，双方签订协议，范氏姐妹预订门面面积约111~115平方米。范提前预付门面款350万元，商铺门面单价为套内面积81680元/平方米。

　　范晖说，当时，她连证都没有看，只觉得这是黄金地段、政府的重点招商引资项目，可靠。范签协议时得到回复，预计一年左右房子即可竣工，并不会受到房价涨跌影响，均以协议上的价格成交。

　　2010年10月20日，范得知该处楼盘预售许可证批下，就找到公司要求签订正式合同。对方直接摊牌：门面不可能交付了，只能还钱再给一点分红。

　　由此引发文头一幕。

　　更多的同样遭遇者先后走上了法庭。南京生意人丁玉赤于2007年11月9日与汉华公司签订《门面内部定购合同》，约定门面宽度为10米，套内面积100平方米。

　　合同约定，门面单价在项目开始销售时再定，丁可按最低优惠标准再优惠10%，并提前确定门面位置，如对方逾期不能交房，丁所交定金超过期限按2.5分计息。丁玉赤的妻子赵红丽与汉华公司也签订同样的一份合同。

　　丁玉赤说，他与妻子分别向汉华公司预付了定金200万元，并约定18个月后交付铺面。

　　遭遇如出一辙。等汉华公司拿到预售许可证以后，当初的约定失效了。

　　丁说，时至今日，“汉华国际商业城”一楼门面早已建好，并对外销售，已售门面最低单价为每平方米7.8万元。当他要求交付门面时，汉华公司却要求两人按远高于该单价的价格支付房款，并明确表示不会再向丁玉赤、赵红丽交付门面。

　　购房者群诉地产商

　　据《瞭望东方周刊》了解，“汉华国际商业城”的购房者中，同样遭遇的并不少见。

　　在株洲办企业的李志华通过朋友关系，与汉华公司董事长赵翰结识。他说，在汉华公司资金最为紧张的时候，以总价1424.3万元的价格购买“汉华国际商业城”178平方米的店铺一套。该单价高于当年的铺面价格，套内建筑面积达到80018元/平方米。

　　合同签订后，李志华付给赵翰1000万元。2009年9月8日，李志华与赵翰签订补充协议---增购外铺，李志华以每平方米12.8万元、总价825.6万元购买“汉华国际商业城”铺面64.5平方米。李志华一次性付款500万元，其中300万元作为定金，200万元作为给赵翰的借款。

　　2010年10月，汉华公司获得了预售证。按照约定，双方应当签订正式购买合同，但是汉华公司提出了另外要求，“他们提出利息和推迟交房的违约金不计，每平方米还要加价4万元。按他的说法，我还要再付1691.9万元。”李志华说。

　　2011年1月5日，李志华也向株洲市中级法院起诉开发商违约。

　　对于众多购买商铺者起诉汉华公司一事，汉华公司法律顾问陈小平在接受湖南本地媒体采访时表示，购铺者与汉华公司签订的合同实际上是一种预售合同，属无效合同，“双方是一个预定合同，销售形势发生了变化，然后产生了分歧。”最后法院怎么裁决，汉华公司会按法院的裁决执行。

　　株洲市房产局执法监督大队负责人陈琪告诉《瞭望东方周刊》，自2010年7月起他们就接到了购房者的举报：汉华国际商业城存在违规发放VIP卡的销售行为。因为涉及人数众多，他们在外围调查后，发现100多户购房者办理了VIP卡手续，当即要求公司停止该类行为，并建议局里其他部门暂缓批准该楼盘的预售。

　　他表示，该楼盘办卡购房者有半数的问题已解决。在他们调查时，汉华公司只承认在2010年4月发放了VIP卡给购房者，隐瞒了一些商铺销售中也存在这类问题，因此，对于这一块，他们没有顾及到。

　　“纯属误解”的“毁约”罚款

　　“汉华国际商业城”位于株洲市的中心广场商圈，2009年10月15日开工，2010年10月20日获得预售许可证。按照法律规定，在获得预售许可证之前，开发商不得以任何形式销售房产。

　　2007年，在“汉华国际商业城”征地拆迁阶段，汉华公司就凭借优越的区位优势、以高于当时市场价格几倍的售价开始办理“预售”，一直没有任何管理部门“干预”。

　　在“汉华国际商业城”的预售许可证下发后，范晖和其他购房者与汉华公司为交付商铺争执期间，2010年11月，株洲市房产局向汉华公司下发的一份行政处罚决定书认定：“汉华国际商业城”项目在未取得商品房预售许可证的情况下，违规收取买受人预订款性质费用，严重违反了《城市房地产管理办法》。”对汉华公司处以警告，责令其7日内改正且退回违规收取的待售商铺与住宅的预订款，罚款2万元。

　　这一处罚，引发购房者的普遍质疑。

　　“对于坐地起价的楼盘来说，2万元罚款只是九牛一毛。”购房者李志华感到愤慨，“光是我一个人预购的门面，就可以多卖一千多万元，这点罚款算什么。当时那么多人，几千万的钱都出了，主管部门在哪里执法呢？现在开发商要过河拆桥，房产部门就来执法，与其说是要求开发商退款，还不如说是帮开发商毁约！”

　　株洲市房产局副局长杨晓斌接受《望东方周刊》采访时表示，他们已经获悉此事，具体情况正在调查。

　　株洲市房产局执法监督大队负责人陈琪说，对于当事人指责的房产局帮开发商毁约炒房之事“纯属误解”。 陈琪介绍，在这类纠纷中，房产局的立场一是要查出违规行为进行处罚，同时也不能让这个楼盘无法销售，成为烂尾楼。

　　汉华公司与买受人订立的商品房预售合同中，还约定了高额的利息问题，如果从单个合同看，可以认定为违约金，但如果涉及面比较广，涉及资金比较大，汉华公司就涉嫌非法集资构成刑事犯罪。

　　陈琪介绍，事后，株洲市房产局经过研究，决定撤销原来的处罚决定，并就现在发现的新问题，对汉华公司进行重新调查和处罚。

　　尽管株洲市房产局开始对当初的行政处罚予以纠正，但是购房者的命运并没有随之改变。

　　购房者丁玉赤告诉本刊记者，他在诉讼期间曾依法申请法院对争议门面予以查封冻结。2010年9月19日，株洲市中级法院裁定对汉华国际商业城一楼临街建设路北起第6、7号门面予以查封。2个月后，株洲市法院在未告知当事人和没有经过听证、开庭审理等程序的情况下，擅自解除对门面的查封，变成了“以地下车库取代”。法院的这一举动，事实上为开发商完成解约提供了条件。

　　在多方反映之后，2011年1月24日，株洲市中院再次查封了汉华国际商业城的两个门面，查封期限为1年。目前，湖南省建设厅已经介入调查此事。

　　竞拍炒房内幕

　　本刊记者在汉华国际商业城的售楼处看到，该楼盘位于株洲市芦淞区商圈的核心地段，人口稠密。该楼盘有5层商铺、29层住房。

　　一名销售人员告知记者，临街的门面价格在20万元/平方米左右，内侧的门面为13万~14万元/平方米不等。现在只有少许几个门面没有售出。上层住房为7000元/平方米，小户型房源已经大多售出。

　　丁玉赤称，当初签订协议，同一街道对面楼盘家润多的门面价格为5万元/平方米左右，他们签订购买“汉华国际商业城”的门面价格已经超过8万元/平方米。远高于周边楼盘的均价。而汉华公司毁约的一个重要理由是“汉华国际商业城”门面价格已飙升至20万元/平方米。

　　值得注意的是，购房者李志华也曾经参与了以此炒房。李告诉本刊记者，2009年9月，他曾在株洲市中心广场附近，购买一处110多平方米的商业门面。签订协议以12万多元/平方米成交，但是，签约需要附带条件---必须配合开发商将楼盘价格炒上去。

　　开发商拿出含李志华购买的商铺在内的多个门面拍卖，从12万多元/平方米开始起价，经过10多轮竞拍，最终拍出了15万多元/平方米的高价。可是，事成后开发商却以他交付的定金太少而拒付门面。

　　“因为当时我很想买这个门面，也没想那么多，就同意了。”李志华说，结果才知道，开发商因此不仅赚到了更多利润，也提高了其他未售门面价格，其他楼层的门面也随之水涨船高，“他把2、3楼的门面拿出来到银行抵押套现，反手做起了高利贷了。”

　　本刊记者了解到，汉华国际商业城原址还曾发生恶性暴力拆迁事件。据当地媒体报道，2009年4月11日凌晨1时许，400多名手执砍刀、开着推土机的人员，将一栋2层楼房以及地下室仓库摧毁。6户门面共有价值大约700多万元的货物全部掩埋。事发至今，相关政府部门的调查和处理结果仍未公布。

　　一名长期关注湖南地产的业内人士说，这种通过内部认购、办理VIP卡等方式与购房者签订预购协议的现象，在房地产界大量存在。有势力的开发商，以此圈笼人气，以人气推定项目的开盘时间和开盘价格；没有势力的开发商，除了有以上想法外，最重要的是通过这些预售协议，聚拢资金。■