原标题：买房两年后遭房主儿子起诉 称母亲有精神病要求毁约

　　（北京时间记者 杨凤临 报道）北京市民李先生购买房屋2年后，突然被原房主林女士（化名）的儿子陈某起诉，陈某称母亲患有精神病30余年，属于限制行为能力人。陈某请求法院确认房屋买卖合同无效，判令李先生腾房过户。被告李先生提出诸多疑点：林女士在卖房过程中从未表现出异常，陪同其卖房的外甥覃某也没有透露老人患有精神疾病。对此，著名法学学者、中国民法学研究会副会长杨立新教授接受北京时间记者采访时认为，如果订立合同时林女士处在发病期，该交易行为没有得到其监护人的追认，则合同无效；反之，合同有效。

　　买房两年后得知卖家患有精神病

　　2016年9月，李先生通过中介公司，在房山加州水郡小区购买了77岁老人林女士名下的一套住房。这套房屋建筑面积为86.66平方米，最后确定交易价格为175万元。两年快过去了，已拿到房本且入住、还贷的李先生，突然接到老人的儿子陈某的诉状。

　　陈某称母亲林女士患精神疾病30多年，卖房时是限制民事行为能力人。“卖房这事，作为母亲监护人的我并不知情，卖房时我也不在场。”因此，陈某请求法院确认房屋买卖合同无效，判令李先生腾房过户。

　　陈某还向法庭提交了一份由首都医科大学附属北京安定医院于2015年作出的《精神疾病鉴定司法意见书》，鉴定书上的结论显示：林女士患有精神分裂症，属限制民事行为能力人。

陈某提供的《精神疾病鉴定司法意见书》称母亲患有精神病。

　　“我母亲有精神类疾病，对事物无法做出正常的判断，因此卖房的行为属于无效。”陈某表示，母亲患精神病30多年，一直靠药物维持。母亲在出售上述房屋时未有其子女陪同，未得到其监护人的追认。陈某称，他最近才得知母亲将房屋出售，并办理了相关过户手续，但母亲至今未能说出房款的去向以及是否给清等房款等相关事宜。

　　被告：“老人卖房过程表现很正常”

　　“从2016年8月14日到2016年11月15日长达三个月的交易过程中，我们和林女士的交流有四五次，她商议价格、签字等都很正常，丝毫没看出精神异常。”被告李先生说，“没人告知我林女士有精神疾病，老人也没说自己还有个儿子。”

　　李先生询问了和林女士相处多年的邻居，邻居称林女士平时行为举止正常，不知道其患有神经病，更不知道她还有儿子。

　　无奈，李先生又找到当初陪同林女士卖房的外甥覃某（2018年1月去世），覃某的妻子称，林女士在儿子3岁的时候与丈夫离婚，儿子一直随父亲生活，长大后也没有赡养过母亲，不是她的监护人，林女士与侄子覃某共同生活二三十年。“你让他（陈某）告去吧，林女士有行为能力，可以处理自己的财产。”覃某的妻子说。

　　为李先生提供服务的某房屋中介公司称，在购房的整个过程中，林女士都在，在整个交易过程中没有表现出任何问题，也没有看出来有病，说话很正常，而且在交易过程中，林女士的外甥都陪同，因此中介公司认为购房合同有效。

李先生交付5万元购房定金后，林女士写下的收条，并亲笔签名。

　　原告：“母亲卖房我不在场”

　　今年6月7日，房山法院长阳法庭曾开庭审理此案。林女士没有出庭，她的儿子陈某和代理人出席庭审，被告李先生亲自出庭。

　　“如果原告陈某是林女士的合格监护人的话，为何在近三十年的时间里，他没有照顾其母亲的起居生活？”法庭上，被告李先生对陈某作为代理人的资格提出了异议。李先生的代理人称，没有证据证明陈某是林女士的监护人，并要求原告林女士本人出庭， 但这一要求被法官当庭驳回。

　　“我3岁时母亲就跟父亲离婚，我一直跟着父亲生活。我小不记事，我21岁的时候，母亲单位领导找到我说，母亲得了精神病。”陈某说，后来他把户口迁到了母亲处，母亲单位分了一套两居室。因为得病，母亲一直赶他走，他只能出去租房子住。

　　陈某说，1998年房改，他借了3万元给母亲买了房子，后来这套房子被母亲卖掉买了房山的涉案房屋，之后又将该房屋卖给李先生。“我调查得知房子被卖后，我找到母亲和覃某，要求给我属于我的份额，但是母亲不给，于是我就将母亲起诉到法院，要求卖房协议无效，但是后来我撤诉了。”

　　“覃某怎么跟你母亲一起生活在一起的？”法官问，“我也不知道，应该是覃某将我母亲控制了。”陈某说。

　　合同是否有效成庭审辩论焦点

　　“这个价格并没有低于当时的市场价格。”李先生说，2016年8月14日，他是在中介公司和林女士及其侄子覃某夫妻俩的见证下，和房主林女士签订合同。目前其已经取得涉案房屋的房本，并且已经入住和还贷。

　　李先生认为自己是善意取得涉案房屋的，在整个过程中，陈某都没有出现过，自己至始至终都不知道林女士还有一个儿子。“我从看房到付款、过户，办理房本，前前后后经历了3个多月，林女士都亲自去，而且在过户等过程中，林女士都没有表现出任何异议，所有收据也是她自己亲自签字，没有任何人提出过异议，我认为在这个过程中，我没有任何过错”李先生表示。

李先生提供的购房发票、完税证明等。

　　“长达三个月的交易过程中，在中介签合同、网签、银行面签、房屋过户至少四个环节，被告和原告林女士都见了面，并在相关人的见证下，由她本人顺利完成了所有的签字手续，期间还需要房山区住建委、房山区不动产登记中心、建设银行等政府机关、金融机构，去办理相关手续，其中涉及复杂的程序问题，不但需要签署大量的法律文件，而且相关政府机关还要询问审核买房者的身份资料等相关信息。即使精神状态正常的成年人也许要在专业房产中介机构的指导下才能顺利完成。一个精神病人是不可能这样程序复杂的交易流程的。”李先生的代理人请求法庭驳回陈某的起诉。

　　代理人还表示，原告李先生签定买卖合同是经过正规的中介公司，并且已支付了合理的价格，是正常的市场价格，并未侵害原告人的利益。虽然原告有林女士是限制民事行为能力人，但被告自身无过错，系法律上的规定善意第三人。所以本案中的买卖合同合法有效。

　　李先生提交了林女士的邻居、覃某妻子的对话录音，来证明对林女士平时行为举止正常，身边的人对她患有神经病一事不知情。

　　某房屋中介也作为第三人出庭作证，认为购房合同有效。

　　对此，陈某一方则表示，李先生说其无过错，我方不认可，不能排除其与覃先生有其他目的。李先生称用正常的价格购买了房屋没有过错，我方也不予认可。“李先生购房时没有识别出来我母亲是精神病，以及覃先生不是我母亲的监护人，就进行房屋买卖，这是李先生自己的责任。”陈某表示，目前，他已经把母亲送到了养老院。

　　此案未当庭宣判，目前仍在进一步审理中。

　　“如果法院真的判合同无效，算上房屋升值、贷款利息等，我至少要损失300万。现在房屋价格涨了那么多，小区同户型的房子我已经买不起了。”李先生说，他是普通的工薪阶层，买这套房屋倾尽了父母和岳父母几家人的财力，买房时已经非常谨慎，却不料遇到这样的事情。

　　“我刚得成知被告时，整个人都懵了，犹如五雷轰顶。我现在有了孩子，经不起折腾，没有这套房子就意味着无家可归了。”李先生陷入深深的焦虑中。

　　专家说法：林女士签约时状态决定合同法律效力

　　6月12日，我国著名法学学者、中国民法学研究会副会长杨立新教授接受北京时间记者采访时表示，根据《民法总则》的规定，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。

　　“也就是说，如果订立房屋买卖合同时林女士精神状况正常，有独立辨别能力，房屋的售价合理，那么交易是合法有效的；如果订立合同时林女士处在发病期，该交易行为没有得到其监护人的追认，则合同无效。”杨立新称，至于林女士是否处于发病期需要一系列复杂的鉴定程序。

　　北京市中闻律师事务所律师陈飞也赞同该观点，他认为应该由原告承担林女士是否发病的举证责任。“民法总则中有一个公平原则，如果不能够结合实际，审判机关不能公平的分配举证责任，容易在社会上产生不良的示范作用。”陈飞说。

　　“在该案中，林女士多年的邻居都不知道其患有精神病，而且又是在中介部门的全程参与下签约交易，价格不低于市场价。我认为买家已经尽到了通常意义上一般人的注意义务，该购房合同应受到保护。”陈飞认为，房屋合同应认定为有效合同。

　　在陈飞看来，假如认定合同无效，就应该恢复原状，林女士的儿子陈某需要向李先生返还购房款及因他的过错行为（如果被法院认定的话）赔偿对方的损失。“根据目前已有的信息，林女士的儿子陈某已经不是过错的问题，而是是否尽到了监护义务都是需要厘清的。”陈飞说。

　　陈飞还认为，法院应该追加中介为第三人。如果中介被判定承担责任，中介可以根据法院判决中的具体理由，确定一个合理的诉求来维护自己的权益。杨立新也认为中介应该承担一定的责任。

　　也有法律人士表达不同观点。北京市康达律师事务所律师韩骁认为， “如果林女士订立合同时其完全能够辨认自己的行为，则合同当然有效；如果订立时不能够完全辨认，则需看其法定代理人是否对其实施的法律行为进行追认，追认则有效，不追认则无效。对于无效之后的结果及经济损失，需由购房人承担。对于购房人的损失，可以通过其他法律途径解决。”韩骁说。

　　相关案例：

　　精神病患者低价卖房 监护人起诉要房败诉

　　患精神分裂症的儿子擅自低价转让房屋，母亲发现后要求退房未果，代儿子提起民事诉讼，要求法院确认房屋买卖无效。2015年11月，柳州市柳北区人民法院审理后，判决购房者胜诉。

　　据了解，柳州市的孙某1997年患上精神分裂症，被送到医院治疗，但病情一直未好转。2011年3月25日，孙某在柳北区残疾人联合会领取了残疾人证，残疾类别为精神残疾，等级为三级，有效期为10年。

责任编辑：余鹏飞