6月1日，上海建设部颁布的《商品房销售管理办法》将正式实施，市民普遍关心的是：该如何面对这一部颁法规和上海原有的法规业内人士提醒，对市民最有利的是从6月1日起将两个法规结合起来，既要看建设部的新内容，也要看上海地方规定中更严格的部分，在操作中择优而用，并尽量在合同中注明。

　　建设部四大新招最有用

　　通读建设部的管理办法，与上海现行的实施方案比，它有四大新招。

　　样板房视作交房标准。目前，上海的售楼处基本都有样板房，建设部的新规定为，未对样板房作出说明即视作交房标准。因此，市民以后要特别留意交房标准中哪些是样板房有的，哪些是样板房中没有的，尤其门、窗的交房标准更不能忽视。

　　套内面积误差要处置。上海的合同中，从未提出过使用面积不变，但套内面积误差的问题，这次建设部办法的总则二十一条已提出这问题，并要求合同中有说明。另外，这个规定中提到的按套计价方式，对以后市民的购买别墅大有好处。

　　还本与包租遭“封杀”。还本销售与包租销售前几年在上海时有出现，这次，建设部的总则第十二条明确禁止上述行为。

　　建设面积“玩花样”者重罚。对建筑面积“玩花样”者重罚是这次建设部新办法的重点部分。误差在±3％以内多退少补的方式与上海目前一致；但超出3％部分，建设部规定可退房、退利息、不选择退房的，多出部分由发展商承担；不足3％部分，则由发展商按房价双倍返回。

　　上海三大细节更严格

　　上海房地产法规的制定在全国处于领先地位，在出行相关法规中，有三大细节的规定更严格。

　　现房销售条件更苛刻。现房销售建设部规定了七道门槛；企业法人执照和资质证书；土地使用证；规划许可证和施工许可证；通过竣工验收，拆迁安置落实，配套设施具备交付条件，物业管理方案落实，但上海规定还需要具备交付使用许可证才行。

　　保修规定更仔细。上海在2000版合同中规定，防水及结构部分保修5年，给排水安装及电器部分保修2年。

　　工程变更更严格。上海要求变更发生30天内得到客户书面同意，如果没有得到书面同意，则视为客户要求退房，并返回利息。

　　最后，这次建设部新办法的另一大特点是规定了各种违规发展商的罚款，金额基本在3万以内，虽然这个数字对发展商实在太少，不足以起到很大威慑作用，但这毕竟是专业法规在这方面的起步，相信会在未来逐步调整到位。周小丽

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