农业别墅，难维权

　　文/高哲

　　提要：看上去合算的农业别墅，在遇到纠纷时却面临无法可依的尴尬局面。在北京，这样的别墅有一万多套。

　　“为什么我的房子不受《物权法》的保护呢？”看着自己被遮挡三年阳光的房子，再看看法院的不予受理裁定书，六十多岁的王先生一脸茫然。

　　难缠的邻居

　　2003年，从机关退休的王先生与老伴买下了位于北京昌平家园小区的一处院子。院里有一处二层小楼，还有几处空地。平常王先生就和老伴在院子里种一些花草，享受着“采菊东篱下，悠然见南山”的田园生活。可是在2006年，这种田园生活被打破了。

　　2006年，一姓马的女士买下了位于王先生家南边的一处院子。没过几天，一个施工队进入了邻居家。王先生发现，施工队把院子里原有的二层建筑拆除，开始在原有的基础上重新盖房。起初，王先生没有在意，可是后来才发现不对劲，因为施工队将房子的地基向后延伸，而王先生与马女士两家是紧挨着的，新盖的房子肯定要影响自己的生活。王先生决定找邻居马女士商量一下。但马女士一直不露面，施工的民工则称业主让停才能停。张先生又找到当地的派出所和城管等执法部门，而且还咨询了律师。得到的结论却是同样的：只有等房子改好了，才能确定是不是涉及相邻关系。然而，随着工程的加快，最让王先生担心的事情发生了：马女士在原有的基础上盖起了一座三层楼房，正好将位于北面的王先生家挡住，导致王先生的卧室终日不见阳光，白天也需要点灯。而且更让王先生无法接受的是，马女士还在新建楼房北侧墙设计了16个窗户，严重影响到了自己的生活隐私。

　　王先生多次找马女士要求解决这个问题，而马女士依然采取躲避态度，并通过施工民工传话：我在自己家建房别人无权干涉。由于马女士新盖的三层楼房占用了小院三分之二的面积，并且整个楼的风格和色调与周围的建筑严重不符，加之周围全是二层小楼。这座楼放在家园小区里俨然是鹤立鸡群。由于盛传马女士盖这个楼是为了出租赚钱，小区里大部分是退休老人，如果传言是真的话，无疑会严重影响小区居民的安全，于是小区大部分业主对马女士的行为表示不满，要求物业出面干涉。物业在多次劝阻无效的情况下，将马女士家的水电掐断，要求马女士和业委会协商解决，随后业委会也通过一项决议禁止施工队进入小区。于是马女士与王先生的矛盾不断升级，并扩大到了整个小区。尽管物业公司和业委会多次找马女士，但马女士依然不买账，不接受业委会要求拆除多盖的楼层的要求，并且施工队多次因为进入的问题与小区保安发生冲突。而王先生的老伴在外出买菜时，也遭到了几个不明身份男子的袭击，身体受到伤害，案件至今未破。

　　本来想安稳过日子的王先生绝对没有想到自己会遇到这样一个邻居。王先生又找到执法部门，得到的答复是，是否是违章建筑无法认定，建议王先生去法院起诉。王先生还打算将自己的院子卖掉，可是只要来人一看到前面马女士家的三层楼，就打消了买房的念头。尽管王先生将房价一再降低，但依然是无人问津。万般无奈下，王先生一纸诉状将马女士起诉到法院，要求马女士将楼房恢复原状，或者是赔偿自己八十万元的阳光损失。

　　法院很快开庭审理了此案。法庭上，王先生拿出了小区的规划图纸，指出马女士所盖的三层楼房是违章建筑，要求法院支持自己的诉讼请求。作为另一方的马女士依然没有露面，而是委托了两名律师处理此事。委托律师表示不同意王先生的诉讼请求。后法庭因为涉及了鉴定问题，于是休庭，聘请有关机构对王先生的楼房进行评估。鉴定机构表示，对是否遮挡的情况进行鉴定需要在特定的日期，可能等待的时间比较长。尽管如此，王先生认为自己胜诉的可能性非常大，因为，马女士的楼房严重违章，这是小区共知的事情，而且有当初的图纸在，马女士是无法抵赖的。小区的业主们也对王先生打官司的事情给予了高度关注，经常到王先生家打听案件进展情况。因为在这段时间里，小区一些业主看到马女士的楼房没有被拆除，也开始打算自己重新盖楼，而周围的业主因为王先生的遭遇，表示强烈反对。已经开始有部分业主因为盖房被邻居告到了法院。于是王先生的阳光权官司也成了关注焦点，小区业主等待着法院的判决。

　　难打的官司

　　就在王先生为自己的采光问题到处反映的同时，审理此案的法官也遇到了一个难题。因为在鉴定过程中，法官发现一个最重要的地方被忽视了，就是王先生和马女士的房子存在问题，进一步讲，王先生所在的整个小区的房子全部都有问题！

　　法官发现，王先生被遮挡阳光的房屋没有房产证，而且在王先生提交的规划图纸上，王先生的房屋和马女士拆除的房屋赫然标明是：实验用房！

　　原来前几年北京市提出在全市兴建现代都市农业，于是一些地方开始打造集游览、休闲、高产于一体的高科技农业生态园。王先生所住的家园小区就是在这样的背景下拔地而起，根据某媒体调查显示，全北京市这样的农业别墅有一万多家。

　　与前几年的小产权房不同，王先生的房屋不是买来的，而是租来的。我国对耕地实行严格保护，对将耕地转为建设用地有着严格的审批手续。在建设农业生态园的过程中，一些地方开始利用政策漏洞，实行以租代买。以王先生为例，他所在的家园小区是由一家当地的农业公司将农民用地分割，修建成独立小院，并在院子里盖有配套的用房。尽管在规划图纸上，这些用房的用途被标明是实验用房或者是大棚，但实际上质量不亚于商品房。王先生等买者与农业公司签订三十年的租赁协议，承租该院。一些买家在办好手续后，将配套用房装修成住宅，有的甚至是拆除重盖。于是本来是农业用地，最后却变成了居住区。这种房子被媒体称为农业别墅。

　　农业别墅之所以能够吸引很多人购买，是因为它有几点优势：首先，价钱便宜。因为不是建设用地，因此成本低。王先生等众多购房者就是看中这一点。几十万元在北京二环以内，只可能买到一个一居的二手房，但在这里可以买到一个五百多平方米的别墅。在房价不稳定的背景下，这无疑是有很大的诱惑的。其次是，双方签订的是租地合同，不是买卖，不怕合同被法院宣告无效。

　　而法院在处理王先生的采光权的官司时，遇到的难题就是，王先生的房子是实验用房，而关于阳光补偿的标准是针对住宅的。如果认定属于住宅的话，就等于承认了这种变相改变土地用途的行为的合法性。于是，2009年4月，法院做出裁定，认为王先生所住小区项目建成后，实际功能与审批的“北京现代农业示范基地项目”功能根本不符，实质为借现代农业大棚等设施项目之名，违规开发土地进行建房行为，故法院不应当受理。同时家园小区内其他几个因为同样采光权问题起诉的业主也被告知不予受理。

　　难维护的权利

　　“法院的裁定也是出于无奈”，一位司法界人士指出，“这种农业别墅是不能推广的，从法律上看，它会带来很多问题”。

　　首先，《物权法》上规定的很多法律救济手段，购房人是享受不到的。因为《物权法》保护的是合法的物权。由于农业别墅这种建筑物性质不明确，导致一般发生纠纷，购买人的权利得不到法律保护。

　　其次，购房人实际上签订的是租地合同。在我国，耕地属于农村集体组织所有。如果国家在承租期间，对耕地进行征收时，在被征收土地上租房的人能否得到相应的补偿，权益得到保护将是一个很大的难题。我国法律规定，国家征地时支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，这些补偿主要是针对地上物。而很多农业别墅的购买者对农业别墅的装修投入是非常大的，比如该案中的马女士，她是在土地上重新盖房，像这部分投入能否得到国家补偿是很有争议的。

　　而且，由于这些租房合同全部是由购买者与农业开发公司签订。在租地合同发生纠纷时，如果法院认定该租地合同属于以合法形式掩盖非法目的，损害国家利益，确认租地合同无效后，农业公司无法退还购买人的前期投入，势必造成不稳定因素。

　　最主要的是，我国耕地面积有限。国家非常重视耕地的保护。这种以租代买的做法导致大批耕地被占用。耕地一旦受到破坏，无法恢复，势必影响农业粮食生产。因此，这种农业别墅是绝对被禁止的。

　　上诉期间，王先生提交了上诉状，希望二审法院能够支持自己的诉讼请求。

　　今年4月份，北京市国土资源局下达封杀令，要求各区县政府全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，对于变相搞房地产开发的单位和个人将追究刑责。5月，京郊各区县政府纷纷酝酿大面积的强拆对策。☂

　　(本文涉及的当事人姓名与小区名称均为化名)

　　编后语：一栋房，一块菜地，一个池塘……开发商描绘的田园生活，尤其是极其低廉的价格，吸引了大批的购房者。买房之前，一定三思而后行：天上会掉馅饼吗？没有法律保障的违法建筑可能面临的风险，你能承担吗？

　　(摘自《法律与生活》半月刊2009年6月下半月刊)