文◎本刊记者    彭 斐

　　“开门就是床，伸手就碰墙”，这是大城市群租房的真实写照，随着群租房日益增多，它在消防、治安等方面引发的问题越来越受到人们的关注。

　　群租引起的纠纷并不少见。2006年7月，上海市松江区的一个群租房，由于私接电线发生火灾，导致6个人死亡。之后上海市政府立即出台了相关规定，明确禁止群租房。在北京，这几年群租引发的问题也越来越多，但目前对群租房的监管仍是一片空白。

　　群租第一案：群租户惹祸房东当被告

　　从今年4月5日到现在，已经过了4个多月，北京市海淀区世纪城小区业主许女士没有想到，一场邻里纠纷持续了如此长的时间。

　　事情的起因是许女士楼上的邻居将房子租出去了，租给了20多名群租户。

　　许女士介绍说：“我们是2006年搬进来的。我们住的世纪城时雨园是中国人民大学老师的团购房，拿到房子后，楼上的楼主王女士就将房子租了出去。”

　　“一个160平方米的三居室被分割成12个房间，甚至厨房都被改成了单间，住进了20多名租住者。”自这些人住进去后，许女士就不胜其扰，“其中有好几个人每天凌晨三四点才回来，有的夜出昼归。”许女士总感觉“头顶上有个炸弹”要随时爆炸。

　　不幸的一天还是来了。2009年4月5日，许女士一家外出，中午接到物业电话，称在抄电表时，听到水流声，怀疑她家漏水了。等许女士赶回家中，房间内的积水已经有四五厘米深，并有污物。经检查发现，是楼上卫生间水管脱落造成污水外泄。

　　因为长时间浸泡，许女士家收藏的字画、书籍、著作手稿等物品被悉数损坏，经过估算，许女士的损失有11万元。

　　但是，这时许女士却找不到索赔对象。楼上房主王女士认为责任在房屋的承租者，应该由承租者承担；而由于房屋租赁者有20多人，也搞不清楚到底是谁堵塞了下水道水管。

　　家里被淹后，许女士一家三口只能在附近租房子住。

　　后来，在物业协调下，出租人王女士承认许女士的房屋被淹是因为群租户超负荷使用卫生间造成下水道堵塞，因疏通不当造成下水道水管脱落。由此，王女士、许女士、物业和中介共同签订了书面协议。但是，因为赔偿金额的问题，王女士并未与许女士达成一致，协调失败。

　　5月5日，多次交涉无果后，忍无可忍的许女士把楼上的业主同时也是自己同事的王女士告上法庭，要求赔偿11万元，并要求法院判决王女士立即拆除其房屋内的隔断房间，恢复房屋原有结构，停止将住宅改为经营性住房，消除治安、消防等安全隐患。

　　7月3日，此案公开审理。在过去的近3个月时间里，许女士有家不能回，只能租住在外面。鉴于此，开庭当日，许女士将索赔金额提升到了16万元。

　　“这并不是一个固定索赔金额。”许女士的律师侯玉红在接受采访时表示，16万元的索赔金额包括两部分，“一部分是固定的，如被损毁的书画、家具装修等，一部分是不固定的，包括房屋在侵害发生时到再次入住期间的物业管理费和许女士一家这期间在外的租房费用。”

　　一场群租引发的案件，不仅让房屋出租者面临高额的赔偿款，而且原本和谐的同事、邻里关系也荡然无存。

　　7月3日上午，北京市海淀区人民法院审理了此案。王女士申请延长举证期，当天庭审并未进入实质审理阶段，但这起被称为“北京群租房第一案”的民事纠纷，引起社会各界高度关注。

　　高房价、高利润刺激房屋群租市场

　　据北京天通苑西三区中介链家地产的郭女士透露，小区内的群租房约占全部出租房的25%。除了个别房屋业主出租时已经隔成多个单间外，其余都是由承租的二房东及一些尚未取消全程业务的中介公司来操作。

　　在“北京群租第一案”发生的世纪城小区，记者看到，出租房屋的广告随处可见，一些“二房东”从业主手中收来房源后，为获取更多利益，将原来的房屋用木板隔成了多间小屋，有的甚至连厨房和卫生间都被改成了卧室，租给多人居住。

　　在天通苑小区，一套普通三居整租的价格在每月2500元左右，隔成多间分租后，每月租金至少能多出1500元。加上中介费是按成交次数来收取，因此，较之整租，承接群租业务也能提升中介人员的业绩。

　　为获取更大收益，中介和二房东往往建议房主把客厅、阳台、厨房等空间充分利用起来，以天通苑为例，如果仅出租原卧室，三居室每月租金仅为3000多元，而加上隔出来的单间，每月约为5000元。而海淀区世纪城等小区，群租三居室每月租金高达8000多元。“我们的利润率会大大提升，而房主也因得到更多租金而欣然同意。”一位“二房东”告诉记者。

　　调查结果显示，目前北京房屋租金水平仍居高不下，一般的一居室月租金要2000元左右，四环以内最低2200元，两居室四环以内要2600元至2800元，交通好、设施好、地段好的就更贵了。经过多次搬家的“北漂”陈娜发现既便宜交通又方便的房子多是这种群租房，所以很多打工一族还是会选择这种群租房。

　　北京群租现状

　　对于群租，不仅是许女士这种受影响的无辜业主，就连许多“群租客”，也一样感到难受。“二房东”为了赚钱，经常会在未征得业主同意的情况下改变房屋格局，住在里面的群租户共用一个厨房、一个卫生间，早上起床洗漱、上厕所都要“抢”。

　　和大多数“北漂”一样，陈娜大学毕业后，就加入了群居族。没钱、没熟人，每天跑人才市场的陈娜和许多白领一样，在素有亚洲第一社区之称的天通苑开始了群租生活。

　　“有张床躺着就已经很满足了。”陈娜说，“最初租的单间不到10平方米，只有床和桌子，没窗子，又暗又闷，十来个人用一个厕所。”

　　“经济允许的话，谁都愿意住好一点，很多时候也是没办法。”陈娜说。

　　而记者在调查中发现，不仅白领热衷于群租，其他外来务工人员在群租比率中也占据了很大的分量。他们大多从事导购、餐饮等服务行业，工作地点在城区中心，每天搭乘城铁往返。

　　“房屋面积不到40平方米，黑心房东群租给天意市场的18名搬运工，平均两平方米1个人。房屋内电线裸露，非常容易发生火灾，2006年7月就发生过一次火灾；承租人是搬运工，每天深夜1点就开始发动电瓶车装卸货物，严重影响小区居民的正常休息并对生命财产构成威胁。”记者在北京市西城区人民政府官方网站上看到，2008年10月28日，西城区月坛北街洪茂沟居民向政府举报反映洪茂沟10号楼某房屋的业主群租民房，严重扰民，并存在重大火灾安全隐患。

　　收入不高，是他们选择群租最直接的原因。此外，找不到熟人合租也是群租者选择分租单间的原因之一。中大恒基房地产经纪有限公司的调查数据显示，2009年上半年租房成交量中的群租房明显上升，群租比例达到6.2%，往年只有2%至3%，比去年同期激增了1.5倍以上。调查显示，北京往年群租市场主要集中在海淀等高校周边，消费群主要为考研及少数毕业生，而今年却由原来的考研人群转变为目前的毕业生和失业人群。“实际上，群租的比例应该更高，因为很多都是直接跟房东或二房东签的合同。”一位房产经理说。

　　小区业主抵制群租“鸽子笼”

　　目前，在北京的各个生活社区，群租已成为一种普遍现象。在大型社区天通苑，这种现象已经持续有两三年的时间了，而随着群租房的增多，附近居民与租户之间的矛盾也越来越尖锐。

　　中国社会科学院人力与劳动经济研究所张翼表示：“就北京而言，群租现象比较严重，天通苑、回龙观都是典型。北京群租第一案决不是个案。”

　　由于不堪忍受，北京市天通苑居民也在社区网上贴出了《天通苑业主向群租说不》的维权倡议书，希望大家联合起来，抵制群租“鸽子笼”。

　　帖子中叙述：群租造成公共资源分配不均、防火隐患集聚等危害。此帖迅速成为讨论焦点，也遭到不少群租客的抗议。目前，已有20余名业主赞同号召，但也有业主表示，群租者大多收入较低，群租也是无奈之举。

　　天通苑社区民警马警官说：“由于群租人员之间不熟悉，很容易引发治安事件。比如，洗澡、用电等都可能产生矛盾。其次，群租客为了省事，往往只关自己的房门，忽略了入户的大门和单元的门禁，给小偷入室盗窃制造了机会。由于没有针对群租的相关法律依据，社区民警只能多入户进行检查和宣传，以此防止治安事件的发生。”

　　记者了解到，现有的《北京市房屋租赁管理若干规定》也仅仅要求出租房的结构和设备设施应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，并没有涉及到群租应该如何管理，这也使执法部门在工作中难以发挥作用。

　　“民用住房的水电使用、排水排污设施都是按照一般家庭的人口数来设计，如果90平方米的房屋住上20多人，下水道绝对承受不了。”北京律师协会物业管理法律事务专业委员会多名律师对记者表示：“虽然每户居民按照房屋面积支付物业管理费，但前提是按照房屋设计的功能和用途来使用，群租房屋的垃圾产生、电梯使用、公用设施的损耗明显高于一般住户，物业公司依照《物业管理条例》的规定应该加以管理和限制。对于群租，社区物业公司和居委会都表示他们没有执法权，无法进行有效管理。”

　　一些业主表示，群租现象导致小区内居住人数急剧增加，对社区公共资源的消耗也大规模增加，这在一定程度上损害了大多数业主的利益，在向小区物业反映问题后，大都无果而终。物业的答复如出一辙：“我们按照业主房屋面积收取物业费，不是按照房屋居住多少人收费，业主把房屋租给谁、租给多少人，我们无权过问。”

　　群租背后的城市管理困局

　　7月3日庭审结束后，“北京群租第一案”原告许女士表示：“正常出租我不反对，但我要求被告终止群租行为，不然即使我赢了官司，还会生活在惊恐之中，说不定哪天悲剧还会重演。”

　　然而，如何区别群租与正常的出租行为却是一个意想不到的难点。作为“北京群租第一案”的代理律师，侯玉红表示，群租并非一个法律概念，目前关于群租如何界定、由哪个部门监管，法律上还是一片空白，也给判定群租案件造成了一定困难。但她认为：“三居室的房子住了20多人，甚至连厨房都挤了3人，房屋原来的结构已被严重破坏，由此也造成了很大的安全和消防隐患，这肯定不是正常的出租行为。”

　　据了解，尽管目前我国现有法律法规、部门规章、政府规章以及规范性文件里，没有明确提出“群租”这一概念，但是上海、深圳、杭州等地已经出台了一些政府规章和规范性文件，针对居住房屋的最小出租单位、出租客数量、人均承租居住面积、居住房屋分割以及房地产经纪机构办理租赁业务等方面作出了详细规定。

　　日前，《上海市实有人口服务与管理若干规定(草案)》正在征求意见。《草案》规定，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。

　　侯玉红介绍：“‘群租第一案’依据的法律主要还是《物权法》《民法通则》和《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，如果北京也能像上海落实这种政策法规，就能很好地规范群租现象了，最起码能避免厨房和阳台等非出租地点的出租行为。”

　　在天通苑物业论坛上，记者看到，大多数业主表示：即使目前不能严禁群租，但至少应该规范一下行业标准，比如群租房电线应该是暗线，裸露在外很容易引发火灾，燃气安全要达标等。

　　侯玉红认为，群租现象的管理和规范考验着政府的管理智慧，政府作为城市公共管理者，除了需要对群租进行规范和监管外，还应兼顾低收入群体的基本生存权。