业主的权利：广州德欣小区业主维权事件

　　因为广州市猎德大桥北延长线的建设，德欣小区有1000多平方米的土地被征用，获得占地补偿款991万元。小区业委会在业主不知情的情况下，用其中的800多万元购买了银行的理财产品，得知真相的业主们自发组成了维权小组与业委会交涉。到底如何使用这笔巨款？冲突背后除了模糊不清的法律问题，这些在一个小区里居住了20年却互相不认识的业主们还要共同学习如何使用手里的权利和建立对彼此的信任。

　　记者◎杨璐   摄影◎黄宇

　　维权

　　德欣小区在广州天河东路和黄埔大道西交界处，走出小区大门就是熙来攘往的人群、车流和林立的商厦，距离地铁站也只要步行10分钟，地段黄金、交通方便。两年前，小区西门外开始了猎德大桥北延长线的建设。猎德大桥和北延长线处于新城的中轴线上，连接了许多主要交通干道，市民从天河去番禺、海珠可以一路直达，对开拓城市东部的交通新格局具有重要作用。不过对于德欣小区的居民来说，除了施工和通车的噪音让紧邻街道的几栋楼晚上休息不好之外，似乎与切身利益关系不大。大家照常上班、下班，日子过得波澜不惊。直到今年6月初，小区业委会发放的一份《德欣小区公共维修基金管理办法》的通知才在小区里掀起了轩然大波。通知主要有两个内容，一是猎德大桥北延长线工程征占小区绿地的补偿款已经到账，一共991万元，扣除业委会聘请天地人咨询公司的评估费、咨询费151万元外还剩下840万元。二是把这840万元作为小区公共维修基金，并且每季度业主委员会从维修基金中提取1.5万元作为办公经费。

　　这个看似合理的安排并没有得到业主们的认可，第一个发现问题的业主曾先生告诉本刊记者：“那个评估费和咨询费也太多了。”曾先生说他做事慎重，他跑了两个律师事务所，还查阅了发改委的《资产评估管理办法》，想搞清楚整件事情的法律依据。他说：“文件规定的评估费标的100万元最高收费6.25‰，我们991万元的补偿款算下来也就6万多元足够了，151万元太多了。并且这个合同并没有召开业主大会，没有经过业主们的同意，属于无效合同。”5天后，曾先生写了50多份倡议书贴在各楼门口，号召业主们一起向业委会追要补偿款。

　　虽然这些倡议书很快就被物业公司撕光了，还是有许多业主通过残留的电话联系上曾先生，大家结成了同盟并在6月20日星期日的下午16点自发召开了业主大会。

　　“当时来了几百人，还准备了标语、口号，大家互不认识，但是情绪很激动。谁的普通话讲得好谁就上台发言，愿意为业主们奔走维权的人就签名，最后签了十几个人。”业主冯女士告诉本刊记者。让业主们气愤的是，不但多付出的100多万元咨询费没有正式说法，剩下的钱还被业委会用来购买银行的理财产品了。业委会委员同时也是楼长的林龙光告诉本刊记者，6月初业委会开会的时候，提到要购买400万元的理财产品，他觉得事情重大，当时就站起来反对，散会后还把这件事告诉了相熟的邻居们。因此，业主大会前，400万元理财产品的事情已经在业主之间流传。6月20日晚上，业主们把业委会副主任张晓峰从家里叫出来对质，得到的解释是：“这笔钱放在银行年利率只有0.4%，而购买银行理财产品年利率有2.1%。业委会这才决定在征地赔偿款中拿出500万元理财，是好心办了坏事。”从400万元到500万元，业委会不同的说法失去了业主们的信任，而随后查账，显示所剩的800多万元全部用来购买理财产品了。“账户上只剩了3000多元。”业主钟旭荣告诉本刊记者。业委会提出的把840万元作为公共维修基金的方案于是彻底被否决，钟旭荣等十几个人自发组成维权小组代表业主们要求把钱全部分掉。

　　钟旭荣最先想到的是通过法律的途径解决问题。他先找到小区所在街道的司法所，梁所长看到单据上涉及的钱数太大，就建议去检察院。“检察院管的是职务犯罪，业委会主任也不是什么官，他们管不了。”钟旭荣从检察院出来，就去了公安局的经侦大队，“他们就问我人跑了没有，我说人没跑，还住在小区里。公安局就说那就没办法管了”。“我又去了法院，法院说这个事情要归国土局物业办管，国土局说要了解情况，让我回去等。”一圈下来，司法途径并没有明确的解决方法。

　　唯一可以依靠的是《广州市物业管理条例》。钟旭荣和小组其他业主商量的思路是，召开业主大会改选业委会，由他们这些维权业主代替原来的业委会，然后再全面接手业委会的账目和合同。“既然是小区里发生的事情，我们觉得最好还是小区内部来解决，不再把事情扩大，这是最好的方法。”钟旭荣告诉本刊记者。

　　业委会的权利

　　闹市中的德欣小区建于20年前，同周围的商厦相比显得破败许多，无论从面朝天河东路的西门还是从壬丰大厦背后的小门进入小区都觉得散乱而无章法。业主孙岩鹏告诉本刊记者，小区是省石油公司、省二轻厅、省经贸公司等单位买来分给职工的房改房，因为涉及许多个单位，人员组成很复杂，除了单位的同事，其他人互不认识也不来往。如果不是这次集体维权，大家都还是习惯于关门过日子，并不关心公共事务。

　　第一届业委会建立于上世纪90年代中期，本刊记者问到小区里的业主，大部分人都对这些选举毫无概念。楼长黄木忠告诉本刊记者，最开始选的是每个楼的楼长，由居委会直接提名那些退休在家有空余时间的业主；然后楼长再开会选出11名业主委员会成员，候选人同样由居委会提名。这次之后每3年重选一届，候选人由上届委员会和居委会共同提名。这个制度到了每个业主手里就变成了一张张打印好的名单，业主们告诉本刊记者，这些人他们也不认识，选谁都无所谓，所以在过去的十几年里，业委会里有7个人都是一直当下去的，业委会在小区的日常生活中几乎没有作用。

　　直到两年前，业主和业委会才爆发了第一次冲突。因为是旧小区，业主们的私家车缴纳每月150元的停车费就可以停在小区的人行路上。但是，小区里有一个幼儿园，每天早晚在人行路上走的不是老人就是孩子，1米宽的人行路上车、人混行，很不安全，业主们就要求实行单边停车，用这种方法把人和车分开。可是这样，物业公司就会减少停车收入，因为物业公司不同意，业主们就向业委会反映情况，可是本来是业主选出代表组成的业委会却站在物业公司一边，单边停车的建议直到现在还在争吵中。

　　这个问题没有解决，物业公司又要改变物业费缴纳方法，由每户每月25元改为按照每平方米4毛钱来征收，这相当于涨了价。业主们对此也很不满，小区里到处乱糟糟，地上的垃圾、落叶也没人清扫，保安的作用也就是在门口拦拦车，还经常要管理着业主们。“本来我们是业主，他们是外人，现在像他们是业主我们成了外人了。”业主林春雄告诉本刊记者。这次争端中，业委会同样选择了站在物业公司一边，这让业主们更加不满。“业委会应该是业主选出来为我们服务的，怎么成了官了呢。”钟旭荣说。

　　针对业委会的不作为和业主们的不满意，黄木忠曾经在开会时提过改进的建议：“业委会成员的工作都是义务的，不过物业公司每年会给业委会2.2万元的活动经费，我就提议业委会既然为大家工作也可以每月领取一点报酬，但是如果做得不让大家满意，那么就必须撤职。”但是这个建议一直也没有采纳。业委会还是什么都不管地存在着。

　　直到去年，随着征地拆迁业委会行使了建立以来最大的权利。2009年3月11日晚上，业委会在居委会二楼的娱乐室里开会讨论猎德大桥北延长线建设的拆迁征地问题。按照业委会公布的会议记录记载，当时测量结果是要征占小区西侧绿化用地1223平方米，补偿价格是每平方米3370元。为了能够获得更多补偿，小区聘请中介公司帮助谈价，酬劳是提高部分的30%。会议结束后，参加会议的楼长都在会议记录上签了字。但是实地采访中，参加会议的楼长们提供的是另一个版本。许典波告诉本刊记者，当时的会议上并没有说底价是3370元，讲得很粗就是说请个中介公司帮助谈价格。大家当时也是希望可以多得些赔偿就同意了。黄木忠告诉本刊记者，今年2月份的时候，业委会又开了一次楼长会议，说两个评估公司一个评估价格是9000多元，另一个是7000多元，大家后来认定只有谈的补偿价格在8000元以上才按照三七分成。并不是这次公布出来的底价3370元。并且无论哪种底价的方式都没有召开业主大会讨论。因此对于这151万元的支出，业主们并不认可，认为合同无效，要追回这笔款项。

　　今年5月5日，业委会收到了补偿款，分3笔存入了工商银行和农业银行，可是这个消息也没有及时向业主们公布。直到6月6日，楼长们才知道补偿款到位。黄木忠向本刊记者回忆，业委会主任汤学迪在会上表示，补偿款一分钱都没有动过，如果要动用这些钱，要通过两个负责密码的委员、一个业委会主任和两个业委会副主任，最后告知居委会主任才能拿出钱来。他还征求大家意见，是否同意买理财产品。“这个提议一出，当时就有十几个人站出来反对，一个是不同意买理财产品，一个是不同意给评估公司那么多钱，吵起来就散了会。”第二天开始，参加会议的部分委员和楼长开始告诉业主们这件事，直到此时大部分业主才知道小区西侧的施工工程居然给小区带来数额这么巨大的补偿款，有些业主找到业委会询问详情，然后业委会在6月10日下发了那份引起轩然大波的通知。而后来查账得知，早在5月底，业委会就已经购买了理财产品，这件事情即便是业委会内部也有6个委员并不知情。

　　新临时委员

　　从来不关心业委会选举的业主们这次仔细把《广州市物业管理条例》研读了一番，他们要召开小区建成20年来的第一次业主大会来解决这个空前的问题。6月29日，维权小组通知业主们7月18日星期日16点将在小区的羽毛球场召开这个大会。会议内容是向全体业主汇报征地补偿款的追讨情况，投票撤销业委会主任汤学迪，副主任王昌荣、张晓峰，委员石德丽等7人的业委会委员职务，补选维权小组钟旭荣、骆活文等人为新任临时委员。新任临时委员一旦当选，将把补偿款追讨回来分发给每一位业主，然后全体辞职，再次召开业主大会选举新的业委会。

　　7月1日下午，本刊记者随维权小组到街道司法所开会，司法所的梁所长告诉业主们，按照《物业管理条例》，7月18日要召开的业主临时大会还需要20%的业主提议才能要求业主委员会召开，如果业主委员会拒绝，业主可以向所在街道办事处寻求帮助。7月2日晚上22点，维权小组开会讨论如何补齐这个手续。到7月3日中午为止，小组取得了200多户业主的签名。

　　维权小组的计划进行得还算顺利，7月3日下午，他们约请了业委会主任汤学迪到小区下象棋的地方来取要求召开业主大会的申请书和签名。这也是业委会主任在风波中第一次露面，汤学迪坐在石凳上，四周被业主们围了几圈，许多人都是第一次见到汤学迪，互相都不认识。简单的寒暄后，业主们的情绪就开始激动起来，争相向汤学迪大吵。面对邻居们的质问，汤学迪承认与世纪人评估公司签订的服务合同并未取得业主大会的授权，是工作上的疏忽，购买850万元理财产品也没有得到业主大会的授权。不过他解释说，当时因为第二天就要购买，时间很紧迫，而收益却高出几倍，因此没有进行广泛的讨论。但是，关于业委会是否召开业主大会和分配赔偿款的问题，争吵中并没有结果。

　　事情发展到这个地步，840万元的补偿款到底如何处置？业委会委员林龙光告诉本刊记者，他还是认为，这些钱应该从哪里来用到哪里去。既然是绿化用地的补偿，就要放到公共维修基金里。但是，一番调查下来，业主们彻底不信任业委会了，曾先生告诉本刊记者：“这样一大笔钱放在业委会里，没有人监督，检察院、反贪局不管他们；我们天天上班也没法看着他们；钱的去向很容易出问题。他们负责维修小区也有问题，谁知道他们会不会报高价、拿回扣呢？”业主们认为钱还是拿到自己手里最踏实。

　　即便是维权小组也遭到一些业主的质疑，在签名召开临时业主大会时，就有业主问维权小组做这些事情的目的。脾气火暴的孙岩鹏差点吵起来：“这个钱分到每户也就1万多元，我自己开了两三家物业公司呢，还差这点钱？”但是这些辩白在业主一句“人心隔肚皮”面前也苍白起来。孙岩鹏也很认同这句话。

　　其实，为了追讨补偿款的业主联盟即便追回所有补偿款还要面临新的问题：如何分配这些钱？许多业主告诉本刊记者，要按照每户的房屋面积来分配。可是，本刊记者拿到的意见书里，靠近天河东路的业主们有不同意见，他们说：“自开建以来忍受太多的噪音，患有失眠症，多次去医院治疗，以后还要忍受长期困扰，一定要多分配。”遇到切身利益，人人有自己的看法，德欣小区的补偿款风波远未结束。■