在私人资本最早进行开发的岛屿中，假日岛是迄今建设面貌最为齐整的岛屿

假日岛上的宽大观景台，可以看到远处的公海

前来舟山观光的游客

在舟山码头玩耍的孩子。舟山海洋经济的重点仍然是船舶工业和远洋渔业

　　2011年3月，浙江省即将推出新一批可供私人资本开发的无人岛名单。私人资本开发无人岛从上世纪90年代末就开始。第一批岛主的探索，证明了岛屿开发需要远超过常规的高额投入。一块面积相同的土地，岛屿上的开发成本是陆地的3倍。但迄今为止，这个领域的主力军仍局限于中小型企业。资本类型与岛屿开发的特点错位，让以往的岛屿开发，并不是岛屿自身的价值实现，而更多是关于土地价值的投机，或者是一场企业品牌秀。

　　主笔◎陈晓   摄影◎蔡小川

　　一次失败的岛屿开发

　　这是千岛湖上一个无名的小岛。确切地说，它是距离陆地非常近的一座三面环水的半岛，和最近的村庄只相隔一条两车道的乡村公路。一条碎鹅卵石和水泥铺成的进岛通道蜿蜒百米，路边规则分布着颜色已显暗沉的木制路灯，在初春的清冷空气里不太振作的棕榈树。小路尽头沿湖的一面斜坡上，高高低低挨挤着40多栋两层尖顶的小木屋。虽然是阳春三月的周末，但游客稀少，木屋的底层大多塞满了杂物。一条木质长廊连接这片木屋和水域。但现在已经不能通过长廊走到湖边。在长廊接近湖边的入口处，贴着一个“此处危险，等待维修”的告示。住宅的坡顶也是这座岛屿已开发领域的制高点，上面放着一个空空的大木箱子。岛上的工人说，岛主曾经在这里放养了一群鸽子，但现在都被老鹰吃光了。

　　这是一个自2002年就被承包给私人，并进行开发的无人岛。但现在的岛屿面貌可能证明近10年来，资本在这块土地上的作为并不是很成功。整个岛屿面积约300多亩，但开发范围还仅限于入口这一小块。沿着半山刚开垦出不久的一条土路往里走，满目多为野生的藤蔓杂草。到岛的深处，还有一片橘林，但丛生的杂草和橘树一样高。山坡上还有一片杨梅林，但因为照料不周，大多数杨梅树已败掉，只露出翻耕过的地皮，像山体上的一块疤痕。

　　陈跃(化名)是这个岛屿最早的开发者。2002年，他用500元/亩的价格，租下了岛屿50年的使用权。他设想了好几种使用岛屿的方式：做农产品加工基地，办农家乐，开发小产权房……在岛上生活的8年时间里，他的以上尝试都逐一失败。截至2011年3月，他在杭州接受我们采访时，他刚于去年结束自己的隐居生活，重新回到他曾经厌弃的都市中。

　　从投资角度看，陈跃当初选择的这个岛屿并不算一个优质资源。虽然地处千岛湖区内，但因为一座大桥的分隔，被划到了旅游区外。旅游区内的岛屿，多处于千岛湖中央，距离水天一色、山色空蒙的美景较近，因此由国家统一进行了景点开发和建设。而旅游区外这些小岛屿，在区位、景观、大小等各方面都逊色一筹。它属于相对次级的土地资源：面积不大，接近陆地，但又深处山中，对外交通不便。陈跃记得自己刚到此岛时，周围的山村还极度贫困，两车道的乡村马路都还没修通。除了相对低廉的人工，开发者几乎完全无法从周围环境中获得借力。什么样的资本会选择投资这样的土地？陈跃开发岛屿的故事可能提供了一个答案。

　　开发岛屿的中小资本们

　　“我是浙江第一批正经办企业的人。”陈跃对我们说，“从1982年退伍后不久，我就进企业干。在我们之前，还有更早的一批个体户，但大多是在体制里待不下去的人，比如劳改释放犯，回社会上找不到活路，就出来摆地摊。但他们自身素质、经营能力都有限。我当时就预言他们走不远。果然，我知道的这一批人，现在一个都没有留下来。”

　　陈跃说，在投身商海前，他自己曾试过走仕途，甚至还为此去读过电大，希望借此得到一个晋升的学历资本。但当年体制内的升迁之战或许比市场初开时的经济竞争还要激烈。“机关领导对我们这些读大学拿文凭的人非常警惕，总怕威胁到他们的位置。后来我就辞职做生意了。”入行时他赶上了好时候。上世纪80年代，乡镇企业蓬勃兴起，江浙一带尤为兴盛。和陈跃同期办厂的企业家有鲁冠球，后者成为江浙民营资本的代表。“我一开始也是参与办乡镇企业，后来乡镇企业摘掉红帽子，股份化了，我就接过来做。最好的时候，镇上一共只有不到10辆车，我们厂里就有两辆。”但接下来的日子，他走得就不那么顺利了。中国经济发展路径上的每一次波折，都打击到他。

　　“上世纪90年代初，流行三角债，我记得1990年新华社发表的国务院决议，还专门说到了整顿三角债的问题。我的公司就是受害者，被多家企业拖延货款，一开始用货物来抵债。我是从事包装生意的，物物交换抵来抵去。有一年只好去湖南一家冰棍厂，拉冰棍回来抵货款。后来我觉得这样太折腾，就直接把欠款公司告上法庭。”

　　但在经济行为混乱的年代，陈跃看起来胜券在握的诉讼，最后却被法院判了一个几乎毫无收益的结果。早年辛苦赚下的第一桶金，已经在三角债和法院诉讼的辗转反复中消耗无几。“我觉得办实业太累了，决定把公司关掉，找一块清净地，过远离交易、诉讼、欺诈的日子。”陈跃对我们回忆。这是2002年。也在这个时期，浙江省推出了第一个私人承包岛屿的政策。

　　在浙江开发无人岛屿的时间序列上，陈跃被称为是第一代岛主。他说和普通百姓比，自己过的是人上人的生活。但用资本量来衡量，自己却是企业家中的“穷人”。他穿一件红毛线背心，土黄色夹克，黑色的灯芯绒裤，头发有些凌乱上翘。从岛上回杭州后，他租住在距离西湖步行约一刻钟的河坊街附近，但看起来对都市生活并不是很热络——不太清楚杭州的知名购物中心，也不太熟悉西式的消费场所，固执地在星巴克要求喝杭州老茶馆的饮品菊花茶。

　　这种外形和消费趣味，代表着浙江一部分从乡土崛起的中小资本所有者的形象。他们大多看起来衣着普通，待人客气但低调，甚至会被城市人冠以“老农民”的称号。陈跃将岛屿转让的下一任主人也算这一类。新岛主50多岁，他来自浙江一个小城市东阳。这里曾经以“教育之乡”闻名，在上世纪90年代中期就统计出有300多名博士和2100多名教授。但现在那里更不乏的是穿着朴素，但腰缠万贯的老板们。这位新岛主的经历就印证了这个城市的特点变化：他原来是东阳的一名初中教师。教书十几年后于90年代初下海。现在集团经营多种产业，其中有时下最热门的地产和能源。现在岛上正在按他的趣味对木屋区进行新装修：把原来的原木墙壁换成更贵的壁纸，并在天花板的周围装饰石膏花纹。我们见面这天，他微驼着背，穿一件普通黑夹克，皮肤黝黑粗糙，笑起来更显出脸上深深的皱纹。

　　从外形上看，郑嘉丰或许是另一类人。作为浙江省舟山市假日岛的承包者，他在外形和生活趣味上已经摆脱了乡土起家的中小企业家的窠臼。他的下属形容他“算得上一位美男子”，身体匀称，非常讲究生活品质。“上次去南非，就一口气买了4个LV包。他办公室的家具上百万元一套。还会专程去英国看欧洲杯，马上又要去美国看NBA。”

　　但郑嘉丰的起点仍然和陈跃他们相似。他是浙江舟山市人。从小出身贫寒的渔家，高中毕业，从做水产生意开始，后来转行建筑，并在上世纪90年代获得了一个企业发展的辉煌期。他的一位下属告诉我们，当时建筑业的利润达到50%。后来随着建筑行业的成本越来越透明，这个行业的利润率已经降低到20%左右。但郑嘉丰已经为自己的集团寻找到了一条新的发展方向。2002年，当浙江省第一次推出私人承包海岛政策时，他和舟山市六横岛管委会签订协议，以50万元的价格获得了六横一个无人海岛50年的使用权，并承诺按照每年1000万元的金额进行投资开发。也从这个时期开始，他的企业开始介入城市中的地产开发。这是一个听起来盈利丰厚，但实际竞争残酷的行业。数以千计的新晋资本都在争夺着土地和人脉。他需要为自己的企业找到一块更醒目的标识，证明自己的实力和品位，在无数相同体量资本的竞争中脱颖而出。

　　作为全国中小企业最发达的省份，浙江拥有各类中小企业290多万家，占全省企业总数的99.7%。这些企业家看起来形形色色，资本诉求各有不同，但都有一些相同的特点：虽然资产价值不菲，但和真正主导城市建设的超大资本相比，他们还显得弱小。它们被经济学家称为“瞪羚企业”：必须奔跑不休，不断用手中有限的资本攻城略地，才能避免被淘汰的结局。但城市中的竞争已经足够激烈了，政府必须为这类资本开辟出新的战场。

　　新战场：岛屿

　　假日岛算是“新战场”上的一个代表。这座岛位于浙江舟山市东海上，乘坐快艇约10分钟到达的一望无垠的宽阔外海。入岛码头边，还有一小片银色的天然沙滩。在投资前，身为六横岛人的郑嘉丰已经考察过这一带的岛屿，假日岛的条件已称得上得天独厚。

　　从土地资源的角度看，岛屿算是一个可供资本角逐的新战场。浙江拥有全国最丰富的岛屿资源，除开千岛湖旅游景区外的小岛，更多的岛屿资源分布在海上。浙江省发展规划研究院区域发展处处长周世锋告诉我们，浙江有2600多座无人岛，仅假日岛所在的六横岛辖区内，108个海岛中，约有90%多都是无人岛。也就是说，有90%的岛屿还没有产生价值。

　　但如果按传统土地资源的标准来考量，这些岛屿都算不上优质资源：它们与大陆架分离，交通受到海水潮汐的阻隔，这意味着更昂贵的运输费用。从天然的景观环境看，浙江的海岛也有别于夏威夷式的碧海明珠。以其中海岛最多的舟山市为例。这是我国唯一以群岛建市的城市，一共有1390个海岛，也是此次浙江开放私人投资无人海岛的重点区域。这里的海水富含有机物，大量的淤泥沉淀在海水中，既孕育出了世界四大渔场之一的舟山渔场，也造就了这一带浑浊厚重的海水。每年有近一半的时间，海水呈现出昏黄色。

　　这里不属于热带海域，因此每年11月之后到次年4月，岛屿就进入一个漫长的冬季，也是酒店经营的漫长淡季。这段时间里，海风大部分时候都显得不那么惬意。我们到达的当天，看起来阳光温暖，海面上不见风浪，但坐在酒店四面都是玻璃的餐厅内，仍然可以听到海风吹过建筑的窗户缝，发出像轮船汽笛一样低沉连绵的鸣叫。如果遇到台风来袭——每年总会从外海上刮来那么一两次，整个酒店需要花费两天的时间来做台风来临前的准备：将玻璃大门用木板固定。所有窗户的缝隙用橡皮泥塞住。岛上的客服经理徐辰钟告诉我们，这是为了防止高盐度海水对屋内设施的侵蚀。当台风裹挟着海水，扑打到岛屿边的岩石上，激起的水雾会在瞬间扑过半个海岛。如果水雾飘进房间，会腐蚀房间里的金属设备、五金件。而岛屿上后来移植的园林式树木则免不了这灭顶之灾。“树木花草的顶部一沾上这种咸咸的水雾，就会枯死。每次风浪过后，岛上的园丁都要修剪草木的顶部。因此，海岛上的植物都是长不高的。”徐辰钟对我们说，“这些年最大的一次2号台风来时，岛上300多棵刚栽下的桃树，沾上海水后全死掉了。”

　　不管作为投资或是自我享受，海岛上的时间都比陆地少一半——如果说一块陆地上的土地拥有的建设或者经营时间是一年，海岛只能拥有6个月。有太多不可抗因素阻挠着一座海岛的运转。以已经营业7年的假日岛为例：风浪太大会让船难以靠近码头，风力达到9级就不能通航；岛上的淡水还是靠雨水渗入山体和沉积到地下后的地下水。如果连续出现3天以上的全部客满，岛屿上储存的淡水就会吃紧……交通不便，成本增加的困难也出现在淡水湖泊中的岛屿上。因此，在2000年初，当政府希望为这些飘散在水中的小型土地资源寻找到开发的资金和主人时，要面对不少的竞争对手。

　　陈跃告诉我们，在决定是否投资无人岛时，他可以选择的投资路径至少还有两条：一是投资城市房产。2000年初，杭州的房地产还没踩上一步登天的踏板，但已经表现出了向上的趋势。“当时我在杭州一共有三套住房。一套离西湖不远，一套在火车站旁，都是好位置。当时才7000元/平方米，今天的价格已经涨到四五万元/平方米了。”另一个选择就是去海南买烂尾楼。“当时只需要1100元/平方米，和现在海南的房价比，也是近30倍的涨幅啊。”

　　但陈跃最后还是选择了投资一个岛屿。一方面是岛屿与陆地分离的地理位置，正契合他当时商场失意，希望退出江湖的心境。另一个原因则是人脉。对中国脱胎于乡土的中小型私人资本来说，熟悉人脉的牵引还是决定资本流向的最重要因素，“而且价格太便宜了”。陈跃说。他在熟人的引荐下来到淳安县下辖的一个乡，租下了这里两个岛屿50年使用权。“本来是只想要一个岛，大约20多万元租金。但是当年乡政府招商引资的任务是50万元，对我也着实热情。为了帮他们完成任务，就把相邻的一个小岛也租下来了。”

　　高昂的开发成本

　　按已知的浙江无人岛开发史，私人资本的投资方式分为两种：一种是作为私人休闲的奢侈品消费。千岛湖中的耙午岛就是这种类型。从淳安县金峰乡去岛上，坐村民家的木质柴油机船，大约还有10分钟的水程。当地耙午村曾经拥有这个岛的永久使用权，但也在2000年初那一轮承包岛屿的热潮中，将50年使用权租赁给了一位上海老板，租金是450元/亩。村委会副书记姜建华告诉我们，这位经营船舶工业的上海老板完全将这个岛屿作为自己企业的后花园，并不对外开放，只接待朋友和企业员工。他委托自己企业总经理来建设岛屿。年近60岁的总经理则将这个岛屿作为重建自己青春回忆的地方——他年轻时从上海去北大荒农场当过知青，因此岛屿的生活内容完全重构了北大荒的记忆。岛上用篱笆围出一个养殖场，里面有100多只鸡，还有一群鹅和几只山羊。翻耕出几亩土地，种卷心菜，青葱，莴笋……负责照料这片土地的两名工人也是从北大荒农场请来的，还穿着农场的迷彩服。他们抱怨说，因为老板不许他们给青菜打一点农药，今年的青菜有虫害，收成不好。没有外客来访时，4条狗分别占据岛屿的一个临水点，张望着湖面。一旦发现有船只靠近，就相互吆喝着，直奔码头而来。码头边，两扇即将安装的大铁门和几根钢筋门柱堆放在入口处。这是一个真正的私人岛屿。

　　另一种方式则是做经营——开发旅游是迄今最常见的方式，假日岛就是目前最为成功的例子。但“成功”的概念并不是盈利，而是指它在最早由私人开发的岛屿中，开发强度最大，而且还在持续建设和运转的岛屿。假日岛是目前所见岛屿中面貌最为齐整的，岛上有两栋酒店、两条环岛路、3口水井、自建的净水设备，还有1500棵马尾松、1200棵柏树、200棵红杉木。据说，每到旅游旺季，岛上宾客盈门，甚至要让客服部经理徐辰钟担心岛上物资供应不上。但假日岛迄今仍是亏损运营。银晨集团假日岛旅游开发有限公司的总经理乐欢挺告诉我们，去年光投资买游艇的成本，就是800多万元。这是远高于岛上一年营业收入的支出。

　　银晨集团的高管把假日岛目前亏损的原因归结为岛屿本身的条件。“岛屿应该是越大越好建。”银晨集团的总工程师对我们说，“面积大就可以多建项目，对游客来说，总有一个项目适合他的口味。”浙江用于私人开发的无人岛，面积大多在500平方米至1平方公里，从平面面积看，最小的岛屿还不足一个标准的足球场尺寸。假日岛面积约0.75平方公里，属于无人岛中面积相对较大的岛屿，这仍然被开发方认为是太小而难以在开发中挖掘出它的特色。集团曾经请了加拿大一家著名的规划设计公司来做设计。在这家公司的规划设计图上，假日岛的建设项目有酒店、海景别墅、游艇码头，甚至新上任的管理者还构想了人造火山。以至于让岛屿的规划效果图被各式各样的房屋塞得满满当当。

　　但另一个事实是，即便是这有限的建设范围，也已经让中型资本难以负荷。荒岛上每一寸土地的延伸，每一点地貌的改变，都必须有成本投入。乐欢挺曾负责建岛时的预算，他告诉我们：“岛上的平均建设成本是陆地基建的3倍，一吨水就需要35元。”因此，假日岛的开发进程仍然非常缓慢。虽然银晨集团从2004年就开始建设，7年时间里总计投入了1.2亿元，但假日岛已建设的部分还不到全岛面积的1/5。

　　所有开发过岛屿的人，都提到这是一个资金的无底洞。如果是在一个土地价值上升明显的区域，岛屿的开发还要面临土地成本的增加。陈跃最早的想法是建一个农产品加工基地。在岛上遍种千岛湖当地常见的杨梅、橘树、西瓜。果实做深加工，果皮做工业蜜饯，生产基地可以参观。既满足自己的居住理想，又能有维生的收入。但后来发现运输成本太大，农产品加工基地难以为继。但自己上岛时盖来用于自住的几栋小木屋倒是宾客盈门。“亲朋好友把这里当做休闲的好地方，甚至有陌生人找到我，想到我岛上租个房子隐居。”陈跃回忆。于是他决定将木屋住所扩建，转型经营农家乐。他为修建木屋、长廊，100余亩的果树，前后投入了700多万元，但随着千岛湖的土地价值升值，他还遇到了新的麻烦。

　　陈跃在租赁下岛屿50年使用权时，可以2万/亩的价格将岛上土地转为建设用地。两个岛屿一共600多亩地，转为建设用地，需要1000多万元。这和500元/亩的使用权相比，是一笔高昂的支出。陈跃最终没有缴纳，这意味着岛屿的土地性质仍然是农用地——他只能做农业开发，不能大面积建房。这让他在此后经营农家乐时，遇到了扩张上的政策障碍。“如今千岛湖的土地已经有几十倍的升值，因此政府对转为建设用地的指标控制很严格，资金量在多少亿以下的项目都不批。”陈跃的农家乐已经难以再扩展。他还想过借着土地升值的势头，在岛上平整出一块土地，建一片临水的小产权房。合作伙伴找好了，地也平整好了，却被告知是违法的，并因此卷入了一场土地官司。此后，陈跃彻底心灰意冷，决定放弃小岛。对他这样的小资本来说，岛屿已经没有什么开发空间了。

　　海岛秀

　　因此，在早期的开发中，因为资本类型与岛屿开发特点的错位，岛屿内生的价值并不多，可见收益的一般是两种结局：一是当做土地投资。2009年，当陈跃的岛屿建设难以为继、不得不退出开发时，他最初接手岛屿时的所有设想看起来都失败了，只有一个预见应验了。“我当时拿下了两个岛，一方面是帮乡里解决当年的招商引资任务，另一方面是断定岛屿将来一定会升值。2002年时，连接这些岛屿和淳安县城的千岛湖大桥都没有修通，相当于半个淳安县的土地都还没有和主县城联通，我判断大桥修好后，土地肯定会升值。”

　　到2009年，大桥不仅横贯淳安县城，省级公路也通到了各个村子的门前。陈跃用2000万元转让了一个岛屿的承包权。这也成为他转让剩下那个完全没有开发的岛屿的心理价位。也就是说，8年时间里，一座荒岛和一座投入了700万元资金做开发的岛屿，最终产生的价值几乎是一样的。

　　还有一种结果就是“海岛秀”。“现在开发海岛的一些企业，大多是作为企业形象的建立，不纯粹以项目的经济利益来考量。”周世锋对我们说。假日岛迄今仍是亏损经营，但银晨集团负责营销的经理胡汉波告诉我们，一个岛屿确实使他们公司的知名度增加不少，也使公司的整体业务受益。“以前我们出去谈业务，几乎没人知道我们，但现在一提假日岛和银晨集团，知道的人就多了。”

　　但岛屿并没有迸发出自己的价值。自2011年2月，“浙江省首批可利用无居民岛名录将在2月底或3月初公布。无人岛使用权将通过申请审批，或通过招标、挂牌、拍卖等方式出让，并面向全社会接受开发申请。其中舟山、宁波、台州、温州4个市的沿海地区将成为开发的重点区域”的消息传出后，“现在前来咨询相关事宜的企业、个人并不多”。舟山市海域管理处副处长倪定康对我们说。

　　这个现状有赖于政府调整对岛屿开发的定位和规划。周世锋告诉我们，新一轮的海岛建设将被纳入政府的整体规划中。“岛屿不是孤立的建设。想要租用无人岛的(个人或单位)，我们主要看项目是不是可行。提出申请的时候，就要提出自己的项目规划是什么？投资额是多少？如果初步通过，就需要拿出海岛开发利用方案，写清楚规模、建设内容、建设期、环境保护之类的内容，请专家进行项目认证。”■