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2017年08月22日14:25 新浪司法

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  原标题:第207期 | [重磅推荐]中国房地产争议解决年度观察(2017)

  多元化纠纷解决机制(微信号:SIFAADR)供稿

  编者按:

  2017年8月2日,北京仲裁委员会/北京国际仲裁中心联合中国房地产业协会正式发布了由北仲主编的《中国商事争议解决年度观察(2017)》的分报告——《中国房地产争议解决年度观察(2017)》。该报告系统回顾了过去五年房地产争议解决的发展情况,梳理了2016年我国房地产宏观调控政策、相关法律法规等,分析了房地产争议解决新特点,以及房地产开发企业面临的挑战与机遇。经北仲授权,本期公号刊登已发布的《中国房地产争议解决年度观察(2017)》,敬请关注。

  中国房地产争议解决年度观察(2017)

  一、五年回顾及概述

  (一)五年回顾

  过去五年中,中国房地产行业不断深化改革,不动产登记制度、房地产广告规范相继出台,房地产金融渠道不断拓宽和完善,租购并举的住房制度开始建立,房地产长效机制被进一步强调。

  房地产行业发展受宏观经济政策、人口、政治、社会文化、法律制度等多种因素影响显著。中国房地产行业的发展亦非例外,特别是中国拥有特殊的土地制度,历来政府“这只无形的手”介入较多,宏观调控政策对房地产市场的影响较大,导致中国房地产行业也具有更多的特殊性。有鉴于此,房地产纠纷也伴随着房地产市场行情和宏观调控政策的走向,呈现一定的发展规律。例如,2014年中国房地产市场下行趋势明显,中小房地产企业难以为继,房地产合作开发纠纷和房地产金融纠纷就较为突出;当房地产行情走俏、房价持续走高时,房地产交易卖方的违约率就会提高,房屋买卖合同纠纷就比较多。此外,宏观调控政策的出台也会引发相应的房地产纠纷,例如,限购政策提高了购房首付比例,或者降低了贷款比例,购房人付款能力下降导致违约;在银根紧缩的宏观经济背景下,中小房地产开发企业资金链紧张,就会直接导致逾期交房,并催生其他各种纠纷,如民间高息借贷违约等。

  回顾过去五年中国房地产争议解决情况,其特点可以概括为:(1)房地产纠纷案件发案与当时的经济、政策环境密切关联;(2)房地产纠纷通常涉及个人重大财产利益,故案件的司法裁判务必慎重,需要考虑同类案件的社会影响;(3)房地产纠纷案件的标的物通常是不动产,难以恢复原状,在裁判时需考虑这一点;(4)房地产纠纷通常涉及土地管理部门、房屋管理部门等行政部门,司法权与行政权交叉,增加了房地产纠纷解决的复杂性。

  (二)2016年概述

  2016年是中国房地产市场“去库存”之年。空前宽松的购房环境直接点燃了部分一、二线城市楼市的热情,促使2016年成为有史以来高价地最密集的年份,高总价、高单价、高溢价率的“三高”地块频频出现。随后,各热点城市先后收紧房地产调控政策,实施了限购、限贷、加强房地产金融监管等措施,房地产市场方逐渐趋稳。2016年亦是房地产企业的并购年。据不完全统计,2016年房地产开发企业通过股权交易、项目收购等方式进行并购整合的案例近190宗,涉及金额超过3500亿(指人民币,下同)。

  受部分一、二线城市房地产交易市场持续火爆的影响,房地产交易热点城市房屋买卖合同纠纷案件持续增长,特别是随着北京、上海、深圳二手房成为房地产交易市场的重要组成部分,二手房买卖合同纠纷呈井喷式增长。例如,北京市大兴区法院2013年、2014年、2015年受理的房屋买卖合同纠纷案件数量分别为496件、401件和452件,而2016年截至5月,收案数已达446件,其中,二手房买卖合同纠纷占到七成以上。又如:截至2016年11月底,天津市和平区院共受理二手房买卖合同纠纷案件141件,与2015年同期相比,二手房买卖案件增长了2.9倍,与2014年同期相比,增长了近5倍。

  二、新出台的法律法规或其他规范性文件

  (一)房地产调控政策

  2016年房地产调控政策经历了一个由宽松到热点城市持续收紧的过程。

  自2016年2月2日开始,央行、银监会发布房贷新政松绑房地产信贷——不实施“限购”措施的城市首付降至20%,全国超过150个城市先后出台“去库存”新政。空前宽松的“去库存”信贷新政加上各类金融杠杆,直接点燃了房地产交易市场,特别是部分一、二线热点城市出现房价上涨过热现象。根据国家统计局的数据,2016年1-9月份,商品房销售面积105,185万平方米,同比增长26.9%,其中,住宅销售面积增长27.1%;商品房销售额80,208亿元,增长41.3%,住宅销售额增长43.2%。房价的剧烈上涨最中导致十一国庆节前后,各热点城市又集中出台调控政策,推出各项限购限贷政策及监管措施,遏制投资投机性需求。

  2016年12月14日至16日举行的中央经济工作会议明确了房地产市场调控应当重新回归“房子是用来住的、不是用来炒的”的市场定位,要求既要抑制房地产泡沫,又要防止出现大起大落。虽然2016年部分一、二线热点城市房价上涨过快,但是三、四线城市库存依然较多,要坚持分类调控,因城、因地施策,重点解决三四线城市房地产库存过多问题,建立房地产长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。

  (二)土地管理法律法规

  2016年5月10日,国土资源部审议通过《土地利用年度计划管理办法》,明确要加强和改进土地计划管理,从2016年起土地计划以土地利用总体规划为控制,充分发挥土地计划的引导调控作用,积极服务供给侧结构性改革。

  (三)不动产产权保护制度完善

  2016年年初,温州一批使用权为20年的住宅用地年限到期,政府要求房屋持有者需缴纳房价三分之一的土地出让金方能续期,一时间舆论哗然。根据2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第149条第1款规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。”但是,续期是否需要缴纳费用,如何缴纳等,《物权法》均未明确。

  2016年11月27日,中共中央国务院发布《关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》,提出要“研究住宅建设用地等土地使用权到期后续期的法律安排”。在相关法律安排尚未出台之前,少数住宅建设用地使用权到期的,依据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》(国土资厅函〔2016〕1712号),不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续。

  此外,2016年5月30日,国土资源部印发《关于<不动产登记操作规范(试行)>的通知》(国土资规〔2016〕6号),进一步落实、巩固不动产统一登记制度;2016年7月12日,财政部、国家发展改革委联合发布《关于不动产登记收费有关政策问题的通知》(财税〔2016〕79号),规范不动产登记收费管理,切实保护不动产权利人的合法权益。

  (四)房地产税收法律法规

  2016年2月17日,在全国“去库存”的房地产调控政策指导下,财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号),支持刚需购房者。

  随着营改增税制改革的不断深入,2016年3月23日,财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号),将营改增试点范围扩大到房地产领域。为进一步明确房地产行业营改增后的具体操作细则,国家税务总局先后陆续发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》、《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》、《纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》、《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》、《关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告》、《关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》等。

  房地产行业营改增的落实,将进一步改善房地产业的运行环境,并有效降低房地产开发企业的税负水平,同时也将给房地产开发企业带来更多的机遇和挑战。

  除此之外,2016年6月28日,北京市人民政府发布《关于进一步落实<中华人民共和国房产税暂行条例>有关规定的通知》(京政发〔2016〕24号),北京市自2016年7月1日起针对企业拥有的房屋或出租等形式的经营用途的房屋开征房产税;2016年11月7日,上海市地方税务局发布《关于缴纳2016年度个人住房房产税有关事项的提示》,催缴个人住房房产税。这或将预示全面开征房地产税有望获得重大进展。

  (五)房地产金融法律法规

  有鉴于2016年前三季度部分一、二线城市房地产交易市场价格持续走高的现象,2016年10月13日,国务院办公厅印发《关于互联网金融风险专项整治工作实施方案的通知》(国办发〔2016〕21号),明确要求:“房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质,不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务;取得相关金融资质的,不得违规开展房地产金融相关业务;从事房地产金融业务的企业应遵守宏观调控政策和房地产金融管理相关规定;规范互联网“众筹买房”等行为,严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。”

  2016年11月4日,中国保险监督管理委员会向各保险集团、保险公司、保险资产管理公司下发《关于开展不动产投资及基础资产为不动产的金融产品投资自查有关事项的通知》,明确要求:“保险机构不得投资开发或者销售商业住宅,不得直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发),不得向不动产投资项目提供无担保债权融资,不得投资设立房地产开发公司,或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)。”

  2016年11月11日,国家发展与改革委员会下发《关于企业债券审核落实房地产调控政策的意见》,要求严格限制房地产开发企业发行企业债券融资,用于商业性房地产项目。

  (六)住房租赁制度完善

  发展住房租赁市场,是深化住房制度改革、改善房地产市场运行环境的重要内容。2016年4月15日,多部门联合发布《关于促进消费带动转型升级的行动方案的通知》,要求加快培育和发展住房租赁市场,给予地方调控自主权,分城施策化解房地产库存,建立租购并举的住房制度,满足居民改善性住房消费需求。

  2016年6月3日,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号),提出加快发展住房租赁市场发展更具体的指导措施。例如,支持房地产开发企业拓展业务范围,利用已建成住房或新建住房开展租赁业务;鼓励房地产开发企业出租库存商品住房;引导房地产开发企业与住房租赁企业合作,发展租赁地产等。

  2016年11月25日,北京市住房和城乡建设委员会发布《关于本市“限房价、竞地价”项目自持商品住房租赁管理有关问题的通知(征求意见稿)》。通知要求:通过“限房价、竞地价”交易方式取得土地使用权的项目,房地产开发企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售;企业出租自持商品住房前,应对房屋进行全装修,确保满足居住条件;企业自持商品住房租赁活动实行市场化机制,不限定承租主体,租金价格由租赁双方按照市场水平共同商定等。

  三、典型案例(篇幅有限,本部分删除)

  四、热点问题观察

  (一)“一带一路”成为房地产企业海外投资的新机遇

  党的“十八大”之后,是“一带一路”建设落地的关键时期,作为正站在转型、分化十字路口的中国房地产企业,正可以借助“一带一路”的机遇,在“一带一路”沿线国家和地区寻找新的投资发展机会。

  “一带一路”沿线国家,多数尚处于发展中国家水平,城镇化程度较低,房地产市场亦处于相对初级的状态,有较大的市场空间。相比之下,中国房地产企业经过多年的发展,在土地成片开发、综合配套基础设施建设、大型住宅开发、物业管理等方面均已拥有成熟的经验。并且,近年来,中国房地产企业在全球房地产市场也比较活跃,亦已积累了丰富的房地产海外投资经验,此时,正可借助“一带一路”政策利好的东风,打开“一带一路”沿线国家和地区的房地产市场。

  当然,中国房地产企业在对“一带一路”沿线国家进行投资前,应当充分了解在投资目的国开展房地产业务的政策风险、法律风险、经济大环境、行业监管、劳工、税收、居民居住消费习惯等方面的情况。“一带一路”沿线国家和地区虽在中国外交关系方面具有重要的战略意义,但由于政治、经济以及文化差异等方面的原因,各国企业运营环境可能充满挑战。故此,中国房地产企业在海外投资决策前,务必谨慎防范各种可能的潜在风险。

  (二)房地产行业迎来破产重整高峰期

  随着我国经济发展进入新常态,根据国家产业结构优化升级的战略部署,让长期资不抵债、恢复无望的企业从市场上出清,斩钉截铁地处置“僵尸企业”已成为当务之急。

  我国房地产企业大多以银行贷款为主要资金来源进行房地产开发建设,自有资金投入比例较低,融资渠道单一。随着国家对房地产行业宏观调控力度的加强、金融机构收紧房地产项目贷款,房地产开发企业转而寻求高息民间借贷、房地产信托等融资渠道,进一步提高了房地产开发企业的融资成本,尤其是中小房地产开发企业的资金链日益紧绷,开发商陷入破产困境的新闻屡见报端。

  2016年8月1日上线的最高人民法院全国企业破产重整案件信息网,从2016年9月26日至12月28日,公布审理中的“债务人信息”行业为“房地产开发企业”的破产重整案件175件,其中破产重整的房地产开发企业不乏国有企业或国有投资控股的房企。

  由于房地产行业涉及面广,房地产开发企业有别于普通企业,破产重整案件审理难度较大。其中最为特殊的是,房地产开发企业的债权人不仅包括银行债权人、劳动者债权人、供应商、税收债权人等普通企业破产案件中常见的债权人,还包括被拆迁人、购房人、建筑工程承包商、农民工等特殊债权人。

  由于房地产开发企业破产涉及各方利益,某类债权顺位的确定,往往会起到牵一发而动全身的影响。但是,现行法律法规、司法解释并未就房地产开发企业的破产债权清偿顺序作出集中、全面和清晰的规定。因此,房地产开发企业破产债权的清偿顺位如何确定,就成为一项颇为棘手的审判难题。

  比如,根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,支付全部或大部分购房款的购房人要求返还购房款的请求权,优先于建设工程价款请求权,而建设工程价款请求权优先于抵押权。但是,问题也是显而易见的。首先,上述批复的内容,突破了物权优于债权的一般原则;其次,何谓“支付大部分购房款”?批复并未予以明确。

  除此之外,房地产行业是资金密集型行业,受国家信贷政策影响较大,多数房地产开发企业涉足民间借贷,不仅债权金额较高,而且涉众较多,容易引发群体性事件;债权结构复杂,存在以房抵债、名为商品房买卖合同实为借款担保等复杂的法律关系;房地产开发企业的破产财产也具有特殊性,包括:已建成的商品房、在建工程和土地使用权,这些财产上涉及多重复合的物权和合同法律关系,产权界定颇为麻烦;这些有待厘清的诸多疑难问题给房地产开发企业破产重整案件的审理工作带来了很多困难。对于在经济发展新常态下出现的新情况、新问题,如何做好此类纠纷的研究和预判,是对我们司法审判队伍化解矛盾的能力和水平更大的考验。

  (三)物业公司借助“互联网+”转型升级

  在过去很长一段时间内,物业公司收入来源单一、对房地产开发企业依赖较重、服务质量良莠不齐,清洁工“扫帚+簸箕”是物业公司的直观形象。

  但随着居民物业消费从“有得住”向“住的舒服”的转变、房地产开发企业向“轻资产”方向转型的需求,以及互联网、大数据在各行业拓展应用的成熟经验,“互联网+物业管理”的新型物业管理公司或将超越房地产开发,成为房地产开发企业一个新的盈利点。

  目前,各房地产开发企业纷纷抢占“互联网+物业”的风口,如:万科“睿服务3.0”通过手机APP对物业服务费之外的“公共广告收入、场地租赁收入等”向业主公开;金科地产旗下金科服务,携手微软(中国)建设的天启大数据中心,针对金科社区内各类数据的系统规划、收集梳理,在金科351个社区提供实时安全监控,以便为业主提供量身订制的精细化生活服务体验等。

  2016年春节过后,各热点城市房地产交易市场进入“高烧模式”,投资性购房人士、刚需购房人群纷纷加紧入手房产。与此同时,部分房屋销售中介机构、房地产开发企业、小额贷款公司、互联网金融P2P平台等见利起意,纷纷推出用于购房首付款的贷款产品,成倍放大购房杠杆,一时颇为走俏,对火热的房地产交易市场推波助澜。

  所谓“首付贷”,是指在购房人首付资金不足时,地产中介或金融机构为其提供补助资金拆借,用于购房人放大购房杠杆,如链家地产推出的“家多宝”、平安好房的“好房贷”、搜房网的“天下贷”、我爱我家的“我家贷”等。

  “首付贷”对于刚需购房者来说,的确解决了燃眉之急,但是也驱使一些收入较低、抗风险能力较差的人群涉足房地产融资,成倍放大购房杠杆,容易催生次贷风险,扰乱房地产金融市场秩序。于是,2016年3月,在银监会等金融监管部门的密切关注下,各房屋中介机构主动暂停“首付贷”。

  五、总结与展望

  当前我国经济运行保持在合理区间,经济结构继续优化,虽然我国经济运行仍存在不少突出的矛盾和问题。根据2016年年末中央经济工作会议的精神,坚持稳中求进,将是2017年度的工作总基调。就房地产行业而言,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,抑制资产泡沫,回归房屋的居住属性,建立综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段调控房地产市场的长效机制势在必行。

  对于房地产开发企业而言,2017年宽松的货币环境将不复存在,融资渠道收紧、融资成本上升,将导致房地产开发企业的资金链愈发捉襟见肘,房企之间合作、并购、整合规模将进一步扩大。但与此同时,多数一线城市在过去一年中房价已经涨至较高水平,购房需求或在一定程度上向周边城市溢出,房地产开发企业或可借助区域经济一体化发展的东风觅得新的机遇。此外,随着北上深进入存量房时代,二手房已成为房地产交易市场供给主力,同时囿于高房价,房屋租赁市场需求强劲,在这种新的市场格局下,房地产开发企业亟待转变思路予以应对,如已有部分房地产开发企业开始布局联合办公空间、长租公寓、共享度假地产等新型业态。当然,随着中国对全球经济影响力的增强,有实力的房地产开发企业逐利房地产海外市场,也是未来房地产企业发展的一个重要方向。

  当然,蕴藏机遇的同时,大量新型纠纷的种子亦随之孕育。未来一段时间,房地产企业并购纠纷、房地产企业金融借款、民间借贷违约纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋买卖居间合同纠纷等都将进入一个频发期,值得各市场参与主体审慎应对,提前做好各项风险应对之策。

  (由于篇幅所限,本报告第三部分的案例不编入本篇,请读者关注《中国商事争议解决年度观察(2017)》,中国法制出版社2017年版 )

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编辑:sf_wangxue

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