新房贷政策提高贷款门槛小房产公司所受影响较大

http://www.sina.com.cn 2003年06月24日12:46 新华网

　　6月13日，央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了信贷。

　　据统计，目前深沪两市有房地产上市公司72家，其中专营商品房开发建设的公司有55家，开发区企业有17家，占全部上市公司总数的6.47％。除此以外，还有32家其它行业的上市公司，其房地产开发利润占到公司总利润的25％以上。

　　众所周知，房地产行业是资金密集型行业，房地产开发企业对银行贷款的依赖程度一向比较高。提高贷款门槛，无疑使开发商不能轻易获得银行贷款。《通知》再次强调了对房地产信贷业务的规范：房地产开发贷款必须满足两个条件：即“四证”齐全（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》），以及自有资金达到30％。从房地产开发项目的资金构成来看，房地产开发企业的自有资金占30％，从商业银行获得的贷款占30％，还有占用建筑施工企业的资金，以及个人住房贷款。而建筑施工企业的资金也多是向银行贷款，这样，实际上，房地产项目中60％以上的资金是直接和间接来自银行。

　　对达不到贷款要求的企业，银行不可能再贷款了，这就使得资本金小的企业面临资金链断裂的风险。相对来说，房地产上市公司规模较大，抗风险能力较强。

　　公司规模大抗风险力强

　　《通知》对商业银行的贷款作了明确规定，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放贷款，明确建筑施工企业的流动资金贷款用途只能用于购买施工所需要的设备，严禁转为垫资房地产开发项目，以及商业银行只能对购买主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款和公积金管理等。这就对房地产公司的资金实力和综合实力提出了很高的要求。

　　对于全国3万多家房产公司来说，有不少公司自有资金严重不足，完全靠贷款开发房地产项目，这就使得其拿不到贷款的情况下，只能把手中项目转让出去，甚至面临被市场淘汰的风险。这对于资金实力雄厚的上市公司来说，不失为一个获得好项目和扩展市场的好机会。

　　天房发展、陆家嘴、新黄浦和珠江实业等公司资产负债率都不到50％，显示公司负债结构较为合理，并且有息负债也不高。银行贷款的收紧并不会对他们的经营产生很大影响。

　　而海鸟发展、中华企业的资产负债率相对较高，世茂股份的负债率虽不高，但有息负债比例很高，说明对银行贷款依赖度较高，风险也就相对增加。一旦银行对他们停止贷款，或提高贷款门槛，他们都将面临项目停工的局面。深振业 A、 ST深物业、 ST珠江等公司，其有息负债高于公司净资产，说明银行贷款比例过高，银行贷款收缩，将会影响公司的正常运营，财务风险也不可忽视。

　　《通知》调高了购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的首付款比例和贷款利率水平，这将抑制个人投资性购买高价房和商用房的热情，这对像世茂股份、华侨城、沙河股份、金地集团以开发高档商品房、别墅为主的上市公司，其负面影响不可避免，预料会出现销售放缓，资金回笼速度放慢的情况，进而影响公司整体效益。

　　土地批租类公司效益下降

　　《通知》规定，商业银行对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。这也就使得以靠土地批租为主营的上市公司必须要有很强的资金实力才能获得更多的土地储备。另一方面，靠银行贷款获得土地储备后，也要让土地尽快产生效益。但由于《通知》对房地产开发企业的贷款收紧，并规定商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款。这将使得市场对土地的需求量呈下降趋势，客观上造成土地批租类上市公司的效益下降。

　　建材与房地产业的关联度很高。增长显著的建材类上市公司有西水股份（167％）、国光瓷业（100％）、海螺型材（74％）等等。预计下半年，这些公司的增长速度也会因《通知》而放缓。

　　房贷政策的调整，使受到影响的大多数上市公司的业绩不如预期的好，投资者对此要保持清醒认识。由于房地产市场的降温，促使一部分社会资金流入股市。（来源：广州日报）

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