哪种房贷还款法更省钱

http://www.sina.com.cn 2003年08月13日05:05 河南报业网-大河报

　　本报记者王振

　　近日，关于房贷“等额本息还款法”（简称“等额法”）和“等额本金还款法”（简称“递减法”）的讨论沸沸扬扬。两种还款法究竟哪种方式更省钱？现在能否变更还款方法？本报记者为你作了一番打探。房贷递减法成热点

　　房贷递减法最近突然成了大众关注的热点。

　　据外地媒体揭露：两种还贷法最后造成的利息相差万元以上，而银行为了多收利息，也为了内部操作简便易行，一般不主动向市民推荐递减还款法。

　　消息报出后，在社会上引起强烈反响。

　　郑州市民郭先生说，他2001年贷款买房时，根本不知道所谓的两种还款法，而且去签订合同时，银行方面除了让他签名，其他的一切都给“包办”了。他当时感动的是银行能贷给他钱，还让他选择贷款20年还是30年，根本无暇顾及什么还款方式。

　　那么，最近热炒的递减法又是什么呢？据了解，所谓递减法是指借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，利息随本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。而目前普遍采用的等额法是指借款人每月始终以相等的金额偿还贷款本金和利息，偿还初期利息支出最大，本金就还得少，以后随着每月利息支出的逐步减少，归还本金就逐步增大。

　　两种还贷法究竟能相差多少？交行郑州分行私人业务管理处的栗长杰给记者算了一下，以一笔20万元期限为30年的个人住房贷款为例，如果采用等额法，那么30年下来，客户付给银行的本金加利息总额为388272．80元，而采用递减法后，本金加利息的总额为351618．87元，两者相差36653．93元。

　　难怪许多购房者如此关注。

　　中国人民银行颁发的《个人住房贷款管理办法》明确规定，住房贷款有等额本息和等额本金（递减还款）两种还款方式。记者几天的调查采访发现，河南各银行采用等额法的占绝对地位。

　　银行向客户推荐的为何都是等额法？几家银行的有关负责人在接受记者采访时都表示，这不是为了多拿购房者的利息，最重要的是计算起来较为方便。等额法每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。而递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦。能否变更成为焦点

　　由于目前购房者普遍不了解等额法和递减法，河南世纪通律师事务所的樊迎祥律师认为，这说明银行在服务方面做得欠妥：购房贷款有两种利息总额不同的还款方式，而且两者的利息总额有明显差异，可购房者都说，买房时没人告诉我。

　　在银行服务欠妥的情况下签订的合同能否变更还款方式呢？樊律师表示，如果购房者所签订的“住房抵押贷款合同”上明确约定，不能改变还款方式，那么必须执行合同条款所规定的内容。如果合同没有明确规定不能更改，那么购房者依法拥有更改的权利。改变还款方式属于合同变更，合同变更在合同履行过程中是非常自然的，只要双方同意就可以更改。

　　事实上，及时变更还能省上万元利息。中行河南省分行零售业务处消费信贷科科长何卫康给记者算了一下：如果去年8月份李先生采用等额法办理了一笔20万元30年期的个人住房按揭贷款，在按部就班地以每月1078．54元还了1年后，如果从现在变更合同采用递减法，那么未来29年其要支付给银行的利息是144434．30元，而按等额法，其接下来要支付给银行的利息为178259．69元，这样算能节省利息33825．39元。银行不同态度不一

　　那么，河南的银行能不能支持变更合同呢？记者为此采访了8家银行，其中有4家银行明确向记者表示，现在可以接受变更合同的申请进行变更。

　　何卫康非常肯定地告诉记者：“中行目前在做新房贷时，银行都会向客户推荐两种还款方式，而且两种房贷方式的变更现在就能做，已有几户进行了变更。”建行现在也可以进行变更。不过建行金水支行有关人士向记者表示，现在还没有做过一笔变更合同，办理变更合同需要多长时间不知道。

　　光大银行郑州分行与广发行郑州分行的有关负责人也明确向记者表示，目前其也能接受客户的变更合同申请。

　　但也有表示暂时不能接受变更申请的。工行河南省分行住房金融业务部有关人士表示，其现在的计算机系统完全能支持还款方式的变更，不过，由于目前人行正在广州进行试点，还没接到上级部门的通知，所以现在暂时不接受变更合同的申请。

　　农行河南省分行房地产信贷处负责人在接受记者采访时表示，由于目前其系统还暂时不支持，要想变更合同还需要一定的时间。交行郑州分行与中信实业银行郑州分行的有关负责人也同样表示，其系统目前还不能支持变更合同。适合自己才是最好

　　不过，接受记者采访的银行界人士称，递减法并不适合所有人，因为等额法与递减法分别适合不同类型的消费者。

　　首先，两者的适用人群不同。由于递减法前期还款数额较高，还款压力较大，是建立在客户当前收入较高且预期收入不稳定或已有明确的其他预支的基础上，如预计在几年后需支出一定数额的赡养费或子女教育费用等，从而导致一定的还款压力。而等额法是建立在预期?杖氡冉衔榷ǖ幕∩希绻ば浇撞恪⒒氐ノ淮右等嗽薄?

　　其次，两种方法相比之下，等额还款法比较方便、易记，客户只需每月存固定的还款额入银行账户就可以了；而递减还款法客户则需根据期数每期查对还款额。对于追求贷后简单的客户来说，更愿意选择前者。

　　有理财投资专家指出，从理财的角度来评判这两种还款方式，客户节省利息支出的最好方式是采取缩短还款期或提前还款期。如客户收入稳定，建议选择等额法；如果客户有能力每月承担等额本金还款法前期相同的供款额，可采取前期还款多，后期还款少的递减法。

　　现在，大多数贷款客户都有提前还款、缩短借款期限的计划。而据记者近日从河南各家银行获得的消息，目前各家银行都接受客户提前还贷的申请，而且提前还贷还不收违约金，有的银行还要奖励。

　　建行金水支行有关负责人告诉记者，其客户只有一次提前还贷的机会。如果客户提前部分还本，前提是需按期足额还款6个月以上，然后再提前10天写出书面申请，经贷款银行同意后，方可办理，并且提前还本的额定不能低于贷款额的30％。其他银行则表示，客户有多次还贷的机会，但对每次还贷的数额及要求并不完全一致。

　　事实上，借款人在贷款两三年后提前还款、缩短借款期限，就可以取得与递减法大致相同，甚至比递减法还要少付利息的效果。以20年20万元贷款为例，客户用等额法每月还款1324．33元。如果客户用等额法3年后缩短3年的还款期，则总支付利息96549．52元，反而比不缩短年限的递减法少支付利息4670．48元。这样，借款人在整个还款期间既不感到吃力，又享有占用银行资金，少付利息的便利。

　　总之，还款方式适合自己才是最好。大河报2003-08-13 00:00:00责任编辑：郭俊华

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