英国地产要作政策调整？

http://www.sina.com.cn 2003年12月18日09:08 外滩画报

　　房产价格持续上涨经济成果面临被毁

　　赵莹／编译

　　财政大臣无法保证地产稳定

　　自从戈登·布朗1997年就任英国财政大臣以来，英国经济持续看好。但现在看来，房地产市场可能会毁了这一令人欣喜的经济成果，在过去六年内，地产价格急速上涨，这一现象像是一个幽灵，使本来看好的经济时刻阴云密布。

　　早在今年六月，布朗先生就指出，英国仍未准备好加入欧盟组织主要是因为房地产市场的动荡。布朗认为英国的房地产市场很特别，许多交织在一起的现象值得人们关注：众多的私有业主，相当高的抵押贷款债务比率，几年来剧烈动荡的房产价格，短期利益支配下的抵押贷款系统呈现出不正常的态势，以及浮动的贷款利率。

　　财政部长把房产市场的波动归咎于新盘开发量上的不足，这一观点还在一份呈给财政部凯特巴克的报告中被确认，凯特巴克也是英国货币财政委员会的一员。在过去的30年里，（见图解）公立企业脱离市场，但私人企业又无法填补市场空白，房地产价格剧烈下跌。巴克女士说，英国需要每年增长39000幢新房屋，即在现有的基础上每年增长28％。

　　巴克女士指出上述数字中包括了两个数据：计划在建的和已经在建的房产数。在过去十年内，计划的执行已经变得相当困难，一部分原因是政府有限制：60％的新建房屋必须在“褐色地带”上。（褐色地带：近年来，美国环保领域常常出现一个术语，美国环保局对褐色地带的定义是“存在着现实或潜在污染并将被开发和重新利用的地产”。）

　　但这一计划因为遭受地方政府的压力，很难发展。研究发现，房产发展计划的停滞率在1990年代后期还只是15％，但到了去年已经是25％了。

　　巴克女士认为现在太多的房产商完全是在囤积居奇，以希望牟取暴利，完全没有责任感。他们不愿意去解决关于“褐色地带”问题，毫无进取之心。房地产业更多的把竞争力集中在土地的获得上，而不是在如何使消费者满意、提升房地产的质量上。

　　即使在土地供给上有一个相当客观的增长，对于房产价格的影响依然有限，因为新建房产的数量，与目前的需求相比是那么地少，供远远小于求。

　　牛津大学的房产经济学家约翰·纽玻尔计算，即使有25％的新房屋建造起来，总体房产市场的增量也只不过1％，也就只能降低价格2％。不过他也承认这样的论调，当这些房子直接建造在房产短缺特别厉害的地区时，将使得人们预期房产价格会下降，那么其影响可能会比较大的。然而，伦敦经济学院的克里斯蒂那·怀特汉德很怀疑布朗先生在承受南英格兰地区强大的地产商对于反发展的压力，她认为我们面临的基本问题是“只有越富有，我们才越有能力”。

　　提交利率加速“泡沫”破灭

　　布朗先生发现，劝说英国的置房者放弃浮动利率贷款很不容易。在另外的一项呈给财政部长的报告中，伦敦帝国学院的金融经济学家大卫·密儿说，英国的抵押贷款市场运转不如预期得那样成熟。因为信息匮乏的消费者会斤斤计较于短期的融资成本，即使他的债务将是通过数十年来偿还的。由于不能正确理解风险的定义，他们不了解长期固定汇率的潜在利益，贷方在一开始为置房者提供打折的贷款，只有因为这些激励措施所需的成本可以由已经借用者的还款来弥补。

　　然而事实上，全球有越来越多的人选择用抵押贷款方式投资房地产，但房租却无显著提高甚至出现下滑。在美国、英国和西班牙，扣除维修费用等正常开支后，房地产的投资回报率只有3％到4％，比抵押贷款利率还低。在澳大利亚，有40％的投资者通过抵押贷款进行房地产投资，但在房屋租赁市场严重供过于求的形势下，投资回报率大约只有1％。一些经济学家认为，很多国家房租不断下滑，说明房地产市场的火爆程度已经接近极限，房地产“泡沫”破灭的日子已为期不远。

　　还有分析认为，西方主要国家提高利率将加速房地产“泡沫”的破灭。尽管当前利率不是很高，但美国和澳大利亚居民的债务负担已接近历史高点。因此，利率上的风吹草动将给房地产投资者带来不小损失。在英国，目前抵押贷款形成的债务负担占居民家庭收入的比率为12％。如果利率升至6.5％，那么这一比率将上升至15.5％，达到近10年来最高水平。

　　征收增值税平衡楼市

　　两项报告告知布朗先生的信息都是——没有快速而固定不变的解决方案，抵押贷款市场的改革将会遭遇消费者的冷漠；房产补给的改革将会碰到政治上的抵抗。巴克女士的建议中指出，为了给改革扫清道路，财政部长应该给新的房产购买增值税。这会带来唾手可得的3.5亿美元，而且这些收入，也将回馈给置房者。但是如果布朗先生期望有更多的房子建造起来，他必须花费更多的钱用来资助贫穷者。

　　与此同时，在澳大利亚、英国、爱尔兰、荷兰、西班牙以及美国的大部分地区，房地产价格已呈振荡走势，但房地产“泡沫”不会骤然破灭。上述国家的房价短期内或许会继续走高，或许会逐渐下降，但有一点可以肯定：期待从房地产中获得巨大回报的投资者将失望而归。全球房地产降温已为期不远。

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