探询未来江苏房价走势(组图)

http://www.sina.com.cn 2004年05月18日06:40 人民网-江南时报

　　根据江苏省统计局的最新统计资料，今年一季度江苏全省商品房平均价格为每平方米2626元，比去年同期的每平方米2278元增长了15.28%。其中住宅销售平均价格为每平方米2226元，比去年同期的每平方米2016元增长了10.42%（全省及部分城市一季度住宅销售均价见表二）。

　　记者在查阅统计部门历来对房地产开发投资的相关统计数据时发现，除了“空置面积”一栏的增幅多带有“负号”以外，其余诸多指标鲜有负增长。而且，大部分城市的住宅空置面积下降速度较大：南京、常州、淮安三市的一季度的下降幅度分别是-50.75%、-63.72%、-48.47%。空置率的持续下降表明，在全省范围内，住宅商品房依然处于供需严重失衡状态。本文试图通过对苏南、苏中、苏北三个板块的分析，探询未来江苏全省房价走势。

　　苏南：“龙头”地区房价最高

　　苏南房价均价约每平方米3000元左右，南京地区尤其高，有的高达近每平方米8000元左右。作为江苏房地产的“龙头”，其历年的开发投资一直处于领先地位。根据去年年底的统计，在全省的房地产投资中，南京占全省的比重为22.7％，苏锡常分别是22％、16.3％、6.5％。占全省开发量44.7％的南京、苏州的增速分别达到34％、65.8％。对照去年全国四十个重点城市商品房9％的房价涨幅，苏州商品房19.96％的上涨幅度明显过高，而省城南京在房价已经处于高价位的基础上又上涨了3.2个百分点。

　　2004年2月南京七大片区的新建商品住宅平均价为每平方米4580元，较上一季度增长每平方米202元。住宅平均价接近每平方米6000元的城中片区，每平方米达5990元。城北、城南、城东均有上涨，上涨幅度较其他几个片区高出1％至2％。河西作为南京的次中心，与上期相比增长了7.4个百分点，为每平方米5328元。江北片区，因为具有明显的价格优势，片区需求十分旺盛，导致商品住宅价格继续上涨，与2003年年底相比增长了11.1％。

　　苏州曾是沪宁线上楼价最低的城市，但近年来房价涨幅惊人，目前工业园区的普通商品房价格已接近每平方米4000元，涨幅高达40％。建设部对全国十大城市的房地产业的调研结果显示，苏州房价涨幅位列十大中心城市之首。但是自去年以来，苏州房价的增幅已趋于平稳。

　　统计资料显示，今年一季度，苏南五市的住宅商品房单价分别是：南京3004元、苏州2572元、无锡2327元、常州2009元、镇江1255元。这些数据包含了郊县的均价，并不是市区的价格，如果单独列出上述城市市中心的房价，其数字将大大高于这一水平。

　　苏中：扬州房价遥遥领先

　　据今年一季度住宅商品房价格统计，苏中三市中扬州的均价为2482元，比南通（1483元）、泰州（1558元）每平方米高出将近1000元，处于遥遥领先的地位。

　　分析认为，扬州房价走高，与该市开通火车密切相关。4月18日古城扬州响起火车轰鸣声，该市的房价就开始全面“奔三”，尤其是城西火车站附近，房价现在已经翻了一番，3000元每平方米已经买不到好的户型和楼层了。这样的房价井喷行情比此前当地开发商预计的要早半年多的时间。

　　扬州市物价部门坦言，从目前房价和扬州居民的收入比来说房价是偏高了。按常理，房价远远高出了老百姓的收入水平，应该出现更多的空置房，但该市房管部门的统计数据却表明，扬州房产空置率近年来一直呈逐年下降趋势。

　　目前，对这一现象最普遍的注解是：扬城商品房的迅速增值，吸引了众多“房虫”的注意。据业内人士估测，目前扬州楼市炒房族占购房户的两成左右。每逢一个新楼盘开盘时，炒房族便抢先一步支付少量定金，以较低的价格认购房号。待楼盘价格上涨之后，炒家就开始抛售，轻而易举获取丰厚利润。除了以二手房和小户型为对象的炒房行为外，近期中高档楼盘和商铺比如海德公园、来鹤台广场、鸿泰家园商业街、凤凰别墅等也开始进入投资炒家的视线。

　　记者注意到，虽然房价上扬，但泰州却是少数几个出现住宅商品房空置率上升的城市之一。一季度，该市住宅商品房空置面积为18.55万平方米，增幅达77.34％。

　　苏北：房价总体水平最低

　　统计资料显示，徐州、盐城、连云港、淮安、宿迁等苏北五市的房价在全省处于较低水平。这些城市房价均未突破2000元大关，最高的徐州市每平方米为1873元，最低的宿迁市为每平方米989元。盐城、连云港、淮安三市基本处于同一价位，每平方米价格分别是1246元、1162元、1494元。

　　据了解，目前徐州市市区楼盘均价在每平方米1600元左右，高档精品房价格坚挺，一般不低于每平方米2700元，普通住宅价格在每平方米1500元上下徘徊。盐城市的商品房价格从去年开始有大幅回升。抽样统计表明，目前城区的商品房售价已经达到每平方米1698元，而从1998年到2002年五年的时间里，该市房价每平方米只上涨了51.66元。

　　预测：未来房价多重变化

　　相关人士分析认为，导致江苏尤其是南京房价“一路高歌”的原因是多方面的：国有土地有偿出让、招标拍卖是房价上升的主要推动因素。近年来，商品房越建越高档，建筑成本不断抬高，使得商品房的成本构成也在不断“长高”，住宅区景观环境、科技含量、小区配套都在逐步增加。以南京为例，该市住宅区景观成本由1998年每平方米40～50元，增至2002年的200多元，部分小区达到每平方米300～400元，增长了5至10倍；大规模的旧城改造拆迁促使很多拆迁家庭不得不将购房计划提前。据悉，2002年南京拆迁量为1.9万户，去年拆迁量达到4万户，今年拆迁规模依然不小。有些城市当年的拆迁面积远远大于住宅竣工面积（2000年至2003年全省及部分城市住宅竣工面积和拆迁面积统计数据见表一），造成需求量放大，房子供不应求。其中大部分需要购买住房，加上“买涨不买跌”的心理作用，房价当然一路飘红。另外，还有一些以投机为目的的“炒房族”，他们的购房行为也在一定程度上推动了房价上涨。

　　由于供需市场仍有诸多因素对房价形成强力支撑，有关人士称，短期内江苏及南京房价仍将继续上涨；不过，也有人大胆预测，随着政策面的调控，房价有望在下一轮楼市调整中出现阶段性回落。专家则指出，随着央行对房地产信贷政策的调整、部分城市经济适用房政策的调整，以及国务院关于促进房地产市场持续健康发展通知的最新出台，房地产市场形势及价格走势将会出现多重变化。

　　《江南时报》 (2004年05月18日第二十二版)

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