原本承诺给小区业主建室内健身场所的会馆，如今即将改装成集餐饮、KTV和桑拿等娱乐休闲于一体的大酒楼。前晚，闻此消息的钟山花园城博雅居的200余名业主愤怒了，他们齐聚会所门前，推倒了会所里为改装成大酒楼而搭建的一道道隔墙。

　　业主不同意会所改酒楼

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　　昨天上午，记者在现场看到，该会所与小区居民楼之间的距离不到10米。会所门前堆放了一些木板和黄沙。走进会所的一间门厅里，三两个施工人员正在收拾“残局”。记者询问这里在建什么工程，其中一名工人摇了摇头说，他们听开发商的，开发商说建什么，他们就建什么。

　　采访中，一位姓陈的业主对记者说，会所与小区8幢、9幢之间的间距不到10米。如果真在这儿建个大酒楼，酒楼排出的泔水、厨房排放的油烟等污染以及食客们的喧哗声问题，将严重影响小区的整体环境。6幢2楼的住户刘先生说，他们是去年5月份入住的，当时开发商曾把售楼处设在会所一楼，然后在二楼装修了室内网球场和壁球馆等场馆。在售楼广告里，明确说将在会所里建室内游泳池等一系列健身场所。由于该小区业主委员会要到10月才成立，所以会所改装也没经过业主们的同意。“当时我们买这里的房子，就是图个安静！如果把这份安静破坏掉，我们还图什么？”众业主忿忿地说。

　　产权不明晰终引发矛盾

　　为此，记者走访了南京房产局，宣教处的一位负责人说，钟山花园城博雅居会所的初始产权应该归开发商和物业。改制后，“万恒”出现的国有资产配置问题。会所就属于国有资产，改制后应上缴国资办或主管部门。当记者询问钟山花园城博雅居会所目前的产权归谁时，该负责人称暂时应该在房产局名下。

　　“钟山花园城博雅居会所里的隔墙被推倒一事，表面上看起来，只是一起简单的业主和开发商之间的纠纷。但实际上，却暴露出了会所产权不清晰的这一个矛盾。”南京一位房地产界的资深人士告诉记者。

　　据这位人士介绍，会所这个纯粹的舶来品，自上世纪90年代初从香港引入内地，目前已经成为房地产项目必须的配套硬件之一。如今，哪个项目如果不建会所，项目就不够档次，哪个楼盘的会所不够气派，就意味着开发商缺乏实力。房地产开发商为提高项目的竞争力，需要不断地建设会所作为社区基本配套设施提供给业主。会所这种物业产品，尽管物质形态并不复杂，但因为要提供的经营内容和服务是十分丰富和多元化的，所以开发商和一般性的物业公司难以经营好。目前，社区会所大多处于亏损状态，有关方面统计：深圳会所约84％亏损，广州会所约90％亏损，北京会所约60％亏损。

　　在这种情况下，很多会所的管理者就要动点子，想法转营等。但是，这又存在一个矛盾———想转营，可产权单位不是自己的，同时，按照有关的物业管理条例，还得征得业主们的同意。这就使得会所的经营者陷入了三难境地。

　　同类风波北京也曾出现

　　“就是由于产权不清晰，常常导致业主和开发商之间的矛盾。南京钟山花园城博雅居会所里的隔墙被推倒一事，就是一个典型的例子。”这位人士说，这种事情不仅南京有，北京等地也时常发生。他向记者介绍，北京紫竹花园、大西洋新城、万泉新新花园等项目因会所也曾引发过类似的纠纷。关于会所产权，业主都会说：“是我的。我当初买房的时候，开发商不仅说了，而且还盖好了，还请我们里里外外地看，说买了房就能在这儿如何如何，这叫承诺。说了不算，那叫骗人。”而开发商则会说：“当然是我的。按照建设部的规定，会所面积是不能计入公摊面积的，因此，建造、装修会所的费用都由开发商承担，所以产权不能算业主的。”

　　扬州已有相关规定出台

　　据了解，今年7月1日扬州市政府颁布实施的《扬州市区房地产开发经营管理办法》第二十五条中规定，房地产开发企业应当按照规划指标的要求，在住宅小区内配套建设物业管理用房、社区居委会用房、活动中心（社区会所）、公共厕所、垃圾用房等公共设施。凡建设费用已列入房地产开发项目成本的公共设施设备，其产权归全体业主所有，房地产开发企业不得擅自处分；其经营所产生的经济效益用于该项目的物业管理。

　　“假如类似的矛盾出现在扬州，解决起来就要容易多了。”接受记者采访那位南京房地产界资深人士说。

　　南京大陆律师事务所律师郝刚认为，小区会所是用于向业主提供商业、娱乐、文体等配套服务的场所。如果双方没在合同中约定，会所面积又没有公摊，开发商应该享有会所的产权。但是，开发商出租、出售会所，应把向业主承诺的具体用途和服务方式写进租售合同。如需改变用途，应按物业管理的有关规定，与业主委员会协商并征得业主代表大会同意。

　　另外，郝律师还指出，根据《广告法》和《合同法》的有关规定，销售广告等宣传资料可被视为合同的内容，如果会所实际使用情况与开发商宣传不符，开发商应承担违约责任。

　　本报记者 殷文静 实习生 朱静

　　《江南时报》 (2004年08月24日 第二十二版)